“Sốt đất ảo” trước thông tin sáp nhập các tỉnh, thành: Nhà đầu tư cần thận trọng trước khi xuống tiền

Đất nền “sốt xình xịch” trước thông tin sáp nhập tỉnh

Thời gian gần đây, nhiều địa phương trong cả nước đang chứng kiến sự bùng nổ trở lại của các cơn sốt đất. Đáng chú ý, nguyên nhân lần này không đến từ các yếu tố kinh tế hay sự bứt phá trong hạ tầng mà lại xuất phát từ những thông tin liên quan đến việc sáp nhập tỉnh, thành phố. Đặc biệt, mặc dù chưa có thông tin chính thức, nhưng giá đất ở nhiều khu vực đã bị đẩy lên cao gấp vài lần chỉ trong một thời gian ngắn.

Theo đó, trong 2 tháng đầu năm 2025, mặt bằng giá rao bán đất nền tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội ghi nhận mức tăng từ 30 - 80%, tùy theo vị trí. Cụ thể, tại Quốc Oai, mức tăng lên tới 74% so với cùng kỳ năm ngoái, theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn. Diễn biến này cho thấy giá đất vùng ven tiếp tục duy trì xu hướng tăng trưởng sau một năm trầm lắng.

Câu chuyện tương tự cũng được ghi nhận tại tỉnh Thái Bình khi thông tin rao bán đất nền, đấu giá đất tại địa phương này xuất hiện tràn ngập trên mạng xã hội, nhất là khi có thông tin Thái Bình là một trong 52 địa phương thuộc diện sáp nhập tỉnh.

Điển hình, phiên đấu giá quyền sử dụng đất ở khu đất cũ nhà máy Kéo tại thị trấn Tiền Hải, huyện Tiền Hải, tỉnh Thái Bình diễn ra ngày 27/3/2025. Tài sản đấu giá là quyền sử dụng 23 lô đất, tổng diện tích đất ở là 3.217,3m2. Các thửa đất có diện tích từ 90 - 209,5m2. Giá khởi điểm từ 20 triệu đồng/m2 (tương đương 1,8 tỷ đồng/lô) đến 82,5 triệu đồng/m2 (tương đương 12,405 tỷ đồng/lô).

Trong đó, lô đất diện tích 150,4m2 có giá trúng cao nhất lên đến 23 tỷ đồng, tương đương hơn 153 triệu đồng/m2, tức là gấp 1,8 lần giá khởi điểm ban đầu (giá khởi điểm hơn 12,4 tỷ đồng). Lô đất trúng cao thứ hai có diện tích 141,4m2, giá khởi điểm hơn 10,6 tỷ đồng, được đấu thành công với mức giá hơn 18,86 tỷ đồng. Lô đất có giá trúng thấp nhất là hơn 3 tỷ đồng, tương đương 34,6 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, đất đấu giá tại tỉnh Hưng Yên cũng có mức trúng “khủng”. Cụ thể, phiên đấu giá ngày 15/3 tại huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên với 2.000 hồ sơ đăng ký đấu giá và có 500 khách hàng tham gia. Kết quả đấu giá cho thấy, lô đất trúng cao nhất được định giá 56,2 triệu đồng/m2. Các lô đất có vị trí đẹp nằm xung quanh có giá trúng dao động 52 - 56 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, trước đó, ngày 5/3, UBND xã Dân Tiến (huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên) tổ chức phiên đấu giá với 1.200 hồ sơ tham gia và hàng trăm người tham gia đấu giá trực tiếp. Theo UBND huyện Khoái Châu, 41 suất đất được đấu giá có tổng diện tích 3.555,5m2; diện tích các thửa từ 74,50 - 133,0m2. Các thửa đất được đấu giá lần lượt theo từng lô, bằng hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp trong một vòng đấu giá duy nhất.

Kết thúc phiên đấu giá, mức giá trúng cao nhất lên tới hơn 158 triệu đồng/m2 (mức giá còn cao hơn nhiều nơi ở Hà Nội), mức giá trung bình thấp nhất là 66 triệu đồng/m2, đều vượt xa mức giá khởi điểm…

Bản chất của “cơn sốt” đất, nhà đầu tư cần tỉnh táo

Trước hiện tượng giá đất tăng cao bất thường, nhiều địa phương đã đưa ra cảnh báo nguy cơ “sốt đất ảo”, nhất là tại các khu vực được dự đoán là trung tâm hành chính mới.

Mới đây nhất, UBND tỉnh Bắc Giang thông tin, gần đây tại một số khu vực trên địa bàn tỉnh ghi nhận tình trạng “sốt ảo” bất động sản. Nguyên nhân do là không ít nhà đầu tư, người môi giới bất động sản lợi dụng thông tin liên quan đến việc chia tách, sáp nhập đơn vị hành chính để tung tin đồn, cố tình đẩy giá bất động sản lên cao không đúng bản chất thị trường; lôi kéo người dân tham gia xác lập các hợp đồng góp vốn, mua bán trái quy định. 

Thậm chí, xuất hiện cả hành vi dàn cảnh giao dịch, mua đi bán lại với chênh lệch lớn nhằm lừa dối người mua, tạo tâm lý thu lợi cao, nhanh chóng và dễ dàng; một số chủ đầu tư có dấu hiệu huy động vốn không đúng pháp luật và sử dụng nhiều hình thức bán sản phẩm bất động sản khi chưa đủ điều kiện...

“Những hành vi đó đang làm nhiễu loạn và méo mó thị trường bất động sản, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua có nhu cầu thực sự, có nguy cơ làm phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện, gây mất ổn định an ninh trật tự, an toàn xã hội địa phương”, UBND tỉnh Bắc Giang nhận định.

Tiếp đó, thông tin từ UBND tỉnh Ninh Bình cho biết, trong khoảng thời gian từ đầu tháng 3/2025, TP Hoa Lư (Ninh Bình) cũng phát sinh nhiều giao dịch bất động sản là nhà ở riêng lẻ, đất ở có hiện tượng tăng giá bất thường, có biểu hiện hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ vi phạm quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Do đó, UBND tỉnh Ninh Bình giao Công an tỉnh và các cơ quan, đơn vị liên quan kiểm tra các hoạt động giao dịch bất động sản, đặc biệt tại TP Hoa Lư để xác minh tình trạng tăng giá bất thường, qua đó xử lý nghiêm vi phạm.

Trước đó, tại tỉnh Thái Bình, Công an tỉnh này cũng đưa ra cảnh báo về chiêu trò lợi dụng tin đồn sáp nhập tỉnh để “thổi giá” bất động sản. Công an tỉnh Thái Bình cho hay khi xảy ra "sốt đất ảo", người mua có thể phải mua đất với giá trị cao hơn thực tế, trở thành nạn nhân của hiện tượng thổi giá đất, sẽ gặp khó khăn về tính thanh khoản khi muốn bán lại, thậm chí phải cắt lỗ để thanh lý tài sản sau khi thị trường lắng xuống và việc sáp nhập các đơn vị hành chính được thông báo công khai.

Công an tỉnh Thái Bình khuyến cáo trước khi thực hiện giao dịch bất động sản, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng về pháp lý của tài sản. Đồng thời khi nhà đầu tư phát hiện ra tình trạng có hành vi gian lận trong hoạt động kinh doanh bất động sản, cần trình báo ngay cho chính quyền địa phương hoặc cơ quan công an nơi gần nhất để kịp thời đưa ra các biện pháp xử lý, ngăn chặn hành vi vi phạm pháp luật.

Tương tự, cơ quan chức năng của các tỉnh Phú Thọ, Tuyên Quang… và nhiều địa phương khác cũng đồng loạt đưa ra cảnh báo để người dân tránh rơi vào “bẫy” sốt đất.

Trao đổi với báo chí, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế nhận định, việc giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với mặt bằng chung của thị trường không phải vấn đề mới. Khi giá trúng bị đẩy lên “bất thường” tức là đang phản ánh tâm lý kỳ vọng quá mức vào tiềm năng khu vực nhất là trong bối cảnh môi giới đang dựa vào thông tin sáp nhập tỉnh thành.

Ông Thịnh nhìn nhận, giá rao bán hay giá trúng đấu giá cao là do xuất phát từ cuộc đua của một nhóm nhỏ nhà đầu tư, chứ không hẳn phản ánh nhu cầu thực của người mua ở. Do vậy, nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng với những khu vực giá tăng theo “sóng” tin đồn, không rõ tiến độ quy hoạch hay pháp lý chưa minh bạch. Nhà đầu tư chỉ nên hướng dòng tiền tới những khu vực có hạ tầng kết nối hoàn chỉnh, quy hoạch rõ ràng, có dân cư thực và khả năng khai thác sử dụng tốt để đảm bảo tính thanh khoản và giá trị dài hạn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cảnh báo, các nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước những cơn “sốt đất ảo”. Bởi những cơn sốt đất do tin tức thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá kỳ vọng, đã bị đẩy lên quá cao. 

Để tránh rơi vào những cơn “sốt đất ảo”, đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng, chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh bị cuốn theo tâm lý đám đông và tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất, tiến độ quy hoạch đất khu vực dự kiến đầu tư.