Chung cư quá đắt, tìm mua đất xen kẹt, cẩn thận 'tiền mất, tật mang'

Đất xen kẹt: Giá rẻ, thường ở trung tâm

Giá chung cư ở Hà Nội đã liên tục tăng cao trong thời gian qua và dự kiến khó có khả năng giảm trong thời gian tới. Điều này khiến cho hy vọng mua chung cư Hà Nội với nhiều gia đình trở nên xa vời. Hiện nay, trên thị trường gần như không thể mua được căn hộ với giá tầm 30 triệu đồng/m2 ở nội thành Hà Nội.

Giá chung cư quá đắt, số người chuyển hướng sang tìm mua đất xen kẹt để mua nhà đang có xu hướng tăng lên. Lợi thế của mua đất xen kẹt đó là có mức giá rẻ lại sở hữu vị trí thuận tiện, thường nằm giữa các khu dân cư đông đúc, đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng xung quanh, có cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư chấp nhận "chôn" vốn nhiều năm vào đất xen kẹt, chờ cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng và hưởng lợi nhuận.

Tại Hà Nội, hoạt động mua bán đất xen kẹt diễn ra khá phổ biến. Trên các trang mua bán nhà đất, loại đất này đang được rao bán với nhiều mức giá, tuỳ diện tích và vị trí. Đơn cử, lô đất xen kẹt tại Dương Nội, quận Hà Đông có diện tích 136m2, mặt tiền 12,2m và được rao bán với mức giá hơn 2 tỷ đồng, tương đương gần 15 triệu đồng/m2.

Một lô đất xen kẹt khác tại khu vực Phú Lương, quận Hà Đông có diện tích gần 94m2 cũng đang được rao bán với mức giá 700 triệu đồng, tương đương gần 8 triệu đồng/m2. 

Tại quận Hoàng Mai, lô đất xen kẹt có diện tích 126m2, nằm ở phố Đại Từ (phía sau ga Giáp Bát), đất 2 mặt ngõ được rao bán với giá 2,5 tỷ đồng, tương đương gần 20 triệu đồng/m2.

Theo lời chia sẻ của chủ nhân lô đất: “Cách đây mấy năm, lô đất này từng được rao bán với mức giá chỉ hơn 1,5 tỷ đồng; tuy nhiên hiện tại giá đó không còn nữa. Bây giờ tôi đang rao bán hơn 2,5 tỷ đồng, nếu thuận lợi có thể ra sổ đỏ, khi đó sẽ không còn giá như này nữa”.

Khảo sát trực tiếp tại lô đất xen kẹt tại phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm cho thấy vị trí lô đất nằm khá sâu trong ngõ, đã xây tường gạch bao xung quanh, bên cạnh tiếp giáp đã có một vài hộ gia đình đang sinh sống.

Bà Ngô Thi Sinh (người được chủ nhân lô đất uỷ quyền) chia sẻ, lô đất này được chủ miếng đất mua từ cách đây cũng gần 10 năm, do không có nhu cầu sử dụng nên muốn thanh lý.

“Khu vực này an ninh tốt, đất không tranh chấp và có giấy tờ viết tay nên cứ yên tâm. Có thể quây tôn dựng nhà ở thoải mái, còn nếu muốn xây thì sẽ hơi khó”, người này nói.

Cẩn trọng “tiền mất, tật mang”

Đất xen kẹt có thể rẻ hơn so với đất ở nên thu hút nhiều người có nhu cầu mua đất để xây nhà hoặc kinh doanh. Tuy nhiên, loại đất này tiềm ẩn nhiều rủi ro, như: tranh chấp, vi phạm quy hoạch, khó được chuyển đổi mục đích sử dụng hay cấp sổ, có thể bị thu hồi để phát triển đô thị. Do đó, khi mua đất xen kẹt, người đầu tư cần phải cẩn thận trọng, nghiên cứu kỹ về tình trạng pháp lý, quy hoạch, và nghĩa vụ tài chính của thửa đất.

Chia sẻ với VietnamFinance, môi giới bất động sản Trịnh Xuân An cho biết: “Mua đất xen kẹt tiềm ẩn không ít rủi ro, thậm chí là có thể mất trắng. Đầu tiên là việc chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở của những mảnh đất xen kẹt không đơn giản, bởi loại đất này có quá trình hình thành và sử dụng phức tạp, nên nhiều trường hợp đã mua nhưng không thể làm thủ tục xin cấp sổ”.

“Tiếp đó, sau khi mua xong nếu muốn chuyển nhượng cho người khác, mảnh đất phải có sổ đỏ, không có tranh chấp. Các giao dịch đất xen kẹt thường được thực hiện bằng hợp đồng viết tay nên dễ xảy ra khiếu kiện nếu chủ đất cố ý bán cho nhiều người. Do đó, nguy cơ có thể mất trắng số tiền đã bỏ ra nếu mua phải mảnh đất vướng tranh chấp kéo dài và không sổ. Hơn nữa, vì đất xen kẹt chưa được quy định trong các văn bản pháp lý nên khi bị thu hồi sẽ không được bồi thường theo khung giá đất được ban hành. Điều này sẽ khiến số tiền thu về thấp hơn rất nhiều so với số tiền bỏ ra ban đầu”, môi giới này nói.

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, cho rằng: “Đầu tư vào đất xen kẹt có thể được xem xét là một lựa chọn kinh tế cho những ai tìm kiếm cơ hội với nguồn vốn hạn chế, nhất là trong bối cảnh giá chung cư đang tăng cao. Tuy nhiên, việc này không phải lúc nào cũng an toàn và cần được tiếp cận một cách thận trọng”.

Theo luật sư Hà, đất xen kẹt, theo định nghĩa phổ biến, là loại đất nằm giữa khu dân cư và thường không có diện tích lớn, có thể là đất nông nghiệp không còn sử dụng hoặc đất còn dư sau quy hoạch. Những loại đất này thường không có số đỏ, chuyển nhượng chỉ thông qua giấy tờ viết tay. Do đó, trước khi đầu tư, cần xem xét kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý liên quan, như quy hoạch, sở hữu, và điều kiện cấp sổ đỏ. Trên thực tế, đất xen kẹt có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và giao dịch, có thể dẫn đến việc mất trắng nếu không cẩn thận.

Vì vậy, việc đầu tư vào đất xen kẹt đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về thị trường bất động sản và pháp luật đất đai, cũng như sự tư vấn từ các chuyên gia pháp lý có kinh nghiệm. Đầu tư an toàn không chỉ là việc chọn lựa đúng đối tượng đầu tư mà còn là việc đánh giá đúng mức độ rủi ro và có chiến lược quản lý rủi ro hiệu quả. Đối với những nhà đầu tư không chuyên, việc tìm hiểu kỹ lưỡng và thận trọng là cần thiết để tránh những rủi ro không đáng có.

"Đầu tư an toàn không chỉ là việc chọn lựa đúng đối tượng đầu tư mà còn là việc đánh giá đúng mức độ rủi ro và có chiến lược quản lý rủi ro hiệu quả. Đối với những nhà đầu tư không chuyên, việc tìm hiểu kỹ lưỡng và thận trọng là cần thiết để tránh những rủi ro không đáng có", luật sư Hà cho biết.

Cũng theo Luật sư Hà, khi mua đất xen kẹt, người mua có thể phải đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý. Đầu tiên, vấn đề quan trọng nhất là khả năng tiếp cận. Đất xen kẹt thường không có đường đi công cộng dẫn tới và việc thiết lập một lối đi qua bất động sản của người khác, có thể yêu cầu thỏa thuận pháp lý phức tạp hoặc thậm chí là tranh chấp pháp lý.

Thứ hai, giá trị của bất động sản có thể bị ảnh hưởng do khó khăn trong việc phát triển hoặc sử dụng đất, cũng như tiềm năng bán lại có thể bị hạn chế. Ngoài ra, việc mua bán đất xen kẹt có thể phức tạp hơn bởi đất xen kẹt khó được cấp sổ đỏ, và việc bán lại sau này có thể gặp khó khăn.

“Để giảm thiểu rủi ro, người mua cần tìm hiểu kỹ lưỡng về tình trạng pháp lý của bất động sản và có thể cần đến sự tư vấn của luật sư chuyên nghiệp. Đôi khi, việc mua đất xen kẹt có thể mang lại giá trị tốt do giá cả thấp hơn, nhưng cần phải cân nhắc kỹ lưỡng các rủi ro và thách thức trước khi quyết định mua”, luật sư Hà nói.