Nhà ở giá rẻ thiếu hụt, chung cư được đà "một mình một ngựa"

Thiếu hụt nhà ở giá rẻ

Thực tế ghi nhận, thị trường bất động sản đang rơi vào một cuộc “khủng hoảng phân khúc". Trong đó, phân khúc nhà ở giá rẻ đang thiếu nghiêm trọng. 

Nguyên nhân của thực trạng này theo giới chuyên gia bắt nguồn từ hai vấn đề. Một là, đề án gói tín dụng 110 ngàn tỉ đồng cho nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng đang dần đi vào quên lãng. Hai là, gói tín dụng 120 ngàn tỉ đồng cho vay mua nhà ở xã hội của ngân hàng cũng không phát huy như kỳ vọng. Đến nay gói tín dụng này giải ngân với tốc độ rất chậm, chưa đạt 1% sau một năm triển khai.

Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, không nên chỉ dựa vào ngân hàng để đẩy giá nhà ở xã hội lên bởi ngân hàng cũng là tổ chức kinh doanh, ưu tiên lợi nhuận. Vì lẽ đó, toàn bộ phân khúc nhà ở giá rẻ gần như bất động khi không có vốn để triển khai, chưa kể những khó khăn về mặt pháp lý. 

Cũng theo giới chuyên gia, phân khúc nhà ở giá rẻ chỉ có thể quay trở lại khi thị trường bất động sản được vực dậy. 

Cảnh báo vỡ "bong bóng" chung cư

Trong khi nguồn cung nhà ở xã hội thiếu hụt trầm trọng thì phân khúc chung cư lại đang một mình tiến về phía trước. Thông kê cho thấy, từ quý IV/2023 đến quý I/2024, phân khúc chung cư tăng thấp nhất khoảng 15% và cao nhất khoảng 33%. Điều này đồng nghĩa với việc, trên thị trường Hà Nội, giá bán sơ cấp chung cư trung bình rơi vào khoảng 70 triệu đồng/m2, còn loại cao cấp hơn khoảng 130 triệu đồng/m2.

Trong bối cảnh đó, TS Lê Xuân Nghĩa -  Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cảnh báo phân khúc chung cư đang có tình trạng “bong bóng” và khẳng định “một mình phân khúc chung cư có bong bóng”. Theo đó, nếu tình trạng này cứ tiếp tục tiếp diễn thì toàn bộ thị trường bất động sản không những không phục hồi mà phân khúc chung cư còn được đà "một mình một ngựa" tiến về phía trước. 

Cũng theo vị chuyên gia này, nhiều khả năng phân khúc chung cư sẽ vỡ "bong bóng" do nguồn cung - cầu không còn cân đối hoặc đi ngược hướng vì nguồn cung giảm trong khi cầu cứ tiếp tục tăng.

Lý giải về điều này, ông Nghĩa cho rằng, trong thời gian tới nguồn cung sẽ không tăng nữa vì hai lý do. Thứ nhất là do có dự án. Thứ hai là do người có nhà nghĩ rằng giá sẽ tăng thêm nên ôm hàng không bán, để chờ đợi tăng giá cao hơn.

"Đến lúc này, cung - cầu như hai đường thẳng dần dần xa nhau và không còn giao nhau nữa. Vì vậy, bong bóng sẽ nổ, thị trường sẽ rơi xuống đáy, lại đóng băng và những hệ luỵ với hệ thống ngân hàng sẽ xuất hiện như nợ xấu, khủng hoảng thanh khoản…” - ông Nghĩa thông tin tại Hội thảo Kinh tế Việt Nam 2024.

Dẫn chứng, ông Nghĩa cho hay trong vài tháng gần đây trên các sàn giao dịch đảm bảo, các thủ tục sang tên bất động sản giảm đi. Nói cách khác là giá ngoài thị trường vẫn tăng nhưng giao dịch thực không nhiều.

“Có thể thấy, hiện tượng cung có nhưng chờ giá tăng thêm nên không bán là khá phổ biến” - ông Nghĩa nhấn mạnh hiện tượng “bong bóng” đa phần xuất hiện ở TP Hà Nội.

Để ngăn chặn tình trạng vỡ "bong bóng" ở phân khúc chung cư ông Nghĩa kiến nghị cần đẩy nhanh các thủ tục pháp lý, xây dựng chương trình ưu đãi tín dụng mới với nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp để cân bằng thị trường, góp phần hạ giá chung cư.

"Nếu không cảnh báo từ hiện tại và không sớm thực hiện Luật Đất đai để đưa các phân khúc khác vào thì phân khúc chung cư sớm muộn cũng sụp đổ, có thể là từ nay tới cuối năm. Điều này sẽ khiến chính sách chiến lược của Chính phủ cũng bị ảnh hưởng" - ông Nghĩa nhận định.