Thị trường nhà ở xã hội TP.HCM năm 2025: Tiềm năng nhưng cần đất đai và vốn để “bùng nổ”

Năm 2025, TP.HCM được Chính phủ giao chỉ tiêu hoàn thành 13.040 căn nhà ở xã hội, trong đó đã hoàn thành 4.277 căn và đang đầu tư xây dựng 13.727 căn. Theo Sở Xây dựng TP.HCM, thành phố dự kiến hoàn thành thêm 6.300 căn và cấp phép xây dựng cho 22 dự án mới với khoảng 20.000 căn hộ đến cuối năm. Ngoài ra, 24 dự án lớn với quy mô 25.845 căn đang được triển khai, tập trung tại các khu vực như Nhà Bè,  Bình Dương, Bình Chánh. 

Về chính sách, Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 đã mở rộng đối tượng hưởng lợi, bao gồm 12 nhóm như người có công với cách mạng, công nhân khu công nghiệp, cán bộ công chức, người thu nhập thấp… Điều kiện mua nhà cũng được nới lỏng hơn, với thu nhập không vượt quá 15 triệu đồng/tháng cho một số nhóm, và không bắt buộc hộ khẩu tại tỉnh nếu chưa sở hữu nhà ở. Chính phủ cũng đang xây dựng Nghị định về quỹ nhà ở quốc gia, nâng ngưỡng thu nhập để nhiều người hơn có thể tiếp cận. 

Thị trường bất động sản tại TP.HCM hiện nay tiếp tục đối mặt với tình trạng mất cân đối nghiêm trọng, đặc biệt ở phân khúc NOXH. Mặc dù chính quyền thành phố đã đặt ra các mục tiêu tham vọng để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, nhưng nguồn cung vẫn khan hiếm, trong khi phân khúc cao cấp chiếm lĩnh thị trường. Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 6 tháng đầu năm 2025, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn hộ cao cấp được huy động vốn, trong khi NOXH gần như vắng bóng. Lũy kế từ năm 2021 đến tháng 6/2025, TP.HCM chỉ phát triển được khoảng 4.100 căn NOXH, tương đương 205.000 m² sàn, chỉ đạt khoảng 11,7% mục tiêu 35.000 căn cho giai đoạn 2021-2025.

Điều này dẫn đến tình trạng “vừa thiếu, vừa ế” ở một số dự án, do giá bán tăng cao và thủ tục hành chính phức tạp. Để cải thiện, TP.HCM đã đẩy mạnh các biện pháp như yêu cầu khởi công NOXH trong vòng 12 tháng sau khi giao đất, nhằm tránh tình trạng “ôm đất” của các chủ đầu tư. Thành phố dự kiến hoàn thành thêm 6.300 căn NOXH và cấp phép 22 dự án với khoảng 20.000 căn đến cuối năm 2025.  Ngoài ra, có khoảng 1.400 ha đất dành cho NOXH, trong đó 661 ha đang triển khai 116 dự án. Các dự án nổi bật bao gồm Thủ Thiêm Green House, Lê Thành Tân Kiên, Becamex IDC, Hoàng Quân. Tuy nhiên, một số dự án tiến độ vẫn chậm do vướng mắc về thủ tục và nguồn vốn.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang “xoay trục” sang phân khúc NOXH để tận dụng chính sách hỗ trợ từ Nhà nước, đồng thời đáp ứng nhu cầu xã hội. Công ty B-One là một ví dụ điển hình. Đại diện B-One cho biết, họ sẽ phát triển dòng sản phẩm NOXH với mức giá khoảng chỉ từ 630 triệu đến hơn 900 triệu đồng/căn tập trung vào khu vực Dĩ An và Tân Uyên. Một doanh nghiệp khác là Tổng Công ty Becamex IDC cũng tích cực tham gia. Trong năm 2025, Becamex đã động thổ 2 khu NOXH quy mô lớn. Đại diện Becamex cho biết họ tập trung vào căn hộ nhỏ (khoảng 30 m²) để phù hợp với nhu cầu lao động, và đã dẫn đầu trong việc xây dựng loại hình này tại Bình Dương. Công ty Nam Long cũng là một doanh nghiệp nổi bật, tham gia đề án 1 triệu căn NOXH quốc gia. Nam Long cam kết phát triển các dự án NOXH tại TP.HCM và vùng lân cận, với trọng tâm là sản phẩm giá rẻ cho người thu nhập thấp.

Các doanh nghiệp khác như Hoàng Quân, HUD, và Capital House cũng đăng ký hàng nghìn căn, nhưng họ kiến nghị gỡ bỏ thủ tục rườm rà để đẩy nhanh tiến độ.  Tổng thể, các doanh nghiệp nhận định rằng NOXH là phân khúc tiềm năng, nhưng cần hỗ trợ về đất đai và vốn để “bùng nổ” trong năm 2025. Các chuyên gia bất động sản đều đồng tình rằng thị trường NOXH tại TP.HCM đang ở tình trạng “rất thiếu”, dẫn đến giá bán tăng cao và tiệm cận với nhà ở thương mại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cảnh báo rằng sự khan hiếm nguồn cung là nguyên nhân chính khiến giá NOXH “đội” lên, với một số dự án tại TP.HCM dao động từ 84-135 triệu đồng/m² trong quý II/2025. HoREA cũng dự báo đến năm 2030, TP.HCM cần khoảng 93.000 căn NOXH, nhưng nếu không cải thiện, mục tiêu sẽ khó đạt.

TS Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế, nhận định thị trường bất động sản TP.HCM đang lệch lạc lớn về cơ cấu, chủ yếu phục vụ người giàu và đầu cơ, trong khi bỏ qua nhu cầu thực của người thu nhập thấp. Ông nhấn mạnh rằng đến nửa cuối 2026, thị trường mới có thể phát triển lành mạnh hơn nếu các luật mới về bất động sản được thực thi hiệu quả. Các chuyên gia từ VIS Rating và Avison Young Việt Nam cũng dự báo giá nhà tiếp tục leo thang do nguồn cung cao cấp áp đảo, nhưng phân khúc NOXH có thể bứt phá nếu có thêm quỹ đất và ưu đãi thuế. 

Theo các chuyên gia, thị trường nhà ở xã hội vẫn tồn tại nhiều hạn chế đáng kể. Đầu tiên là nguồn cung vẫn “vừa thiếu vừa ế”: Nhu cầu nhà ở xã hội ước tính lên đến hàng trăm nghìn căn, nhưng tiến độ thực tế chỉ đạt khoảng 53% chỉ tiêu năm. Nhiều dự án ế khách do vị trí xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng như trường học, bệnh viện và giao thông công cộng. Thứ hai, giá bán dù được kiểm soát ở mức dưới 25 triệu đồng/m², nhưng vẫn cao so với thu nhập trung bình của người lao động (khoảng 8-12 triệu đồng/tháng), dẫn đến tình trạng nhiều người đủ điều kiện nhưng không đủ khả năng tài chính để mua.

 Thứ ba, thủ tục hành chính phức tạp là rào cản lớn: Người dân gặp khó khăn khi xin xác nhận thu nhập tại UBND xã, với nhiều trường hợp bị từ chối do thiếu hướng dẫn rõ ràng.  Doanh nghiệp cũng than phiền về quy trình phê duyệt dự án kéo dài, thiếu quỹ đất sạch và lãi suất vay vốn cao.  Cuối cùng, sự thiếu vắng nhà ở thương mại giá rẻ dưới 30 triệu đồng/m² làm tăng áp lực lên phân khúc xã hội, khiến thị trường lệch lạc về phía cao cấp.

Để tháo gỡ những khó khăn này, cần các giải pháp đồng bộ và quyết liệt. Trước hết, chính quyền TP.HCM nên ưu tiên bố trí quỹ đất tại các vị trí gần trung tâm hoặc có hạ tầng tốt, tránh tình trạng dự án “treo” do thiếu kết nối. Thứ hai, đơn giản hóa thủ tục xác nhận điều kiện mua nhà, có thể chuyển sang hình thức trực tuyến hoặc ủy quyền cho các cơ quan chuyên trách để giảm thời gian chờ đợi.

Thứ ba, tăng cường hỗ trợ tài chính như mở rộng gói vay lãi suất thấp từ Ngân hàng Chính sách Xã hội, và khuyến khích doanh nghiệp tham gia qua các ưu đãi thuế VAT, thu nhập doanh nghiệp. Ngoài ra, cần nâng cao ngưỡng thu nhập để mở rộng đối tượng, đồng thời giám sát chặt chẽ để tránh tình trạng đầu cơ hoặc cho thuê lại trái quy định. Cuối cùng, hợp tác công-tư (PPP) nên được đẩy mạnh, kết hợp với việc học hỏi kinh nghiệm từ các thành phố lớn như Hà Nội, nơi đã mở bán loạt dự án mới trong năm 2025 mà không cần bốc thăm.

Tóm lại, thị trường NOXH TP.HCM năm 2025 đang ở ngã rẽ quan trọng, với tiềm năng lớn nhưng cũng đầy thách thức. Nếu các khó khăn được tháo gỡ kịp thời, đây sẽ là cơ hội vàng để hàng triệu người thu nhập thấp an cư lạc nghiệp, góp phần xây dựng một thành phố bền vững và công bằng. Chính quyền, doanh nghiệp và cộng đồng cần chung tay để biến mục tiêu thành hiện thực, tránh lặp lại tình trạng “khát” nhà ở kéo dài.