Nguồn cung nhà ở TP.HCM khan hiếm, giá cao: Người mua đổ về vùng ven tìm nhà
Năm 2024, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM giảm mạnh do vướng mắc pháp lý, chi phí đất cao và tâm lý thận trọng, khiến người mua khó tiếp cận nhà giá hợp lý. Trong bối cảnh đó, các đô thị vệ tinh như Bình Dương trở thành lựa chọn thay thế, với căn hộ vừa túi tiền giá từ 30-40 triệu đồng/m², thu hút lượng lớn người mua từ TP.HCM nhờ vị trí gần và mức giá cạnh tranh.
Nguồn cung nhà ở TP.HCM sụt giảm đáng kể, giá cao xa rời khả năng tài chính của người mua
Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung nhà ở sơ cấp tại TP.HCM đã giảm đáng kể, đạt mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Nguyên nhân chính được xác định là do các thủ tục pháp lý liên quan đến phê duyệt dự án gặp nhiều khó khăn, kéo dài thời gian triển khai. Điều này đã hạn chế khả năng đưa các sản phẩm mới ra thị trường, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung sơ cấp.
Bên cạnh đó, chi phí đất đai và xây dựng tăng cao cũng tạo thêm áp lực lớn đối với các chủ đầu tư. Khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất sạch khiến bài toán tài chính ngày càng phức tạp. Nhiều nhà đầu tư phải thận trọng thăm dò thị trường, dẫn đến việc nguồn cung mới tiếp tục bị giới hạn.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam, nhận định: “Trong giai đoạn 2025-2027, nguồn cung dự kiến hồi phục dần, nhưng quy mô vẫn sẽ nhỏ hơn so với giai đoạn 2018-2019. Phân khúc cao cấp (hạng A và hạng B) chiếm hơn 50% nguồn cung tương lai, trong khi nhà ở vừa túi tiền (hạng C) sẽ tiếp tục khan hiếm, đặc biệt tại nội thành".
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong 11 tháng đầu năm 2024, chỉ có 31 dự án nhà ở thương mại được triển khai, với tổng số 31.167 căn hộ, bằng 1/3 so với các năm trước. Trong số đó, chỉ 4 dự án với 1.611 căn hộ đủ điều kiện mở bán, với giá bình quân lên đến 9,4 tỷ đồng/căn.
Báo cáo từ Avison Young cho thấy phân khúc căn hộ tầm trung tại TP.HCM gần như biến mất, khi mức giá dưới 38 triệu đồng/m² không còn tồn tại. Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho biết: “Giá bất động sản liên tục tăng cao khiến thị trường ngày càng xa rời nhu cầu thực tế và khả năng tài chính của người mua nhà, làm tăng rủi ro thanh khoản và gia tăng khoảng cách giữa nguồn cung và nhu cầu".
Trong khi đó, nhà ở giá bình dân cũng đối mặt nhiều thách thức khi chính sách ưu đãi và nguồn vốn tín dụng cho nhà ở xã hội chưa đủ hấp dẫn. Thủ tục đầu tư và mua bán nhà ở xã hội cũng phức tạp, cản trở việc phát triển phân khúc này.
Giá căn hộ trung bình tại TP.HCM hiện dao động từ 30-493 triệu đồng/m². Tại các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, và Long An, giá nhà thấp hơn nhưng vẫn duy trì mức tăng 3-8% so với cùng kỳ. Điển hình, giá bán tại Bình Dương khoảng 47-52 triệu đồng/m², trong khi giá thuê dao động từ 9-15 triệu đồng/tháng, cao hơn 20-30% so với trung bình của tỉnh.
Tình hình nguồn cung và giá bất động sản tại TP.HCM đang đặt ra nhiều thách thức đối với thị trường và người mua. Trong bối cảnh này, việc cải thiện các thủ tục pháp lý, giảm chi phí đầu vào, và đưa ra chính sách hỗ trợ hiệu quả hơn cho phân khúc nhà ở bình dân là rất cần thiết để cân bằng cung cầu và đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.
Giải pháp từ các đô thị vệ tinh
Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế tại TP.HCM, các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Long An và Đồng Nai đang trở thành những điểm đến tiềm năng, mang lại nhiều lựa chọn hấp dẫn cho người mua nhà.
Bình Dương, đặc biệt các khu vực như Dĩ An và Thuận An, Bến Cát, Bàu Bàng đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2024. Giá bán căn hộ tại đây dao động từ 30-40 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với nội thành TP.HCM. Điều này không chỉ thu hút người mua để ở mà còn hấp dẫn các nhà đầu tư nhờ tiềm năng phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Long An và Đồng Nai tập trung vào các dự án nhà thấp tầng, nhắm đến đối tượng mua đầu tư dài hạn. Những khu vực như Bến Lức (Long An) và Biên Hòa (Đồng Nai) đang hưởng lợi lớn từ các dự án hạ tầng trọng điểm, bao gồm cao tốc Bến Lức - Long Thành và sân bay quốc tế Long Thành. Các dự án tại đây thu hút người mua nhờ mức giá dễ tiếp cận hơn và triển vọng tăng giá dài hạn.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết Bình Dương hiện là tỉnh có mức độ quan tâm bất động sản nổi bật nhất miền Nam, với mức tăng trưởng 32% so với cùng kỳ năm trước. Chung cư tại Bình Dương, đặc biệt ở các khu vực giáp TP.HCM, tiếp tục là phân khúc dẫn đầu về sức hút.
Theo báo cáo từ DKRA Consulting, nửa cuối năm 2024 ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung và sức cầu tại các tỉnh giáp ranh TP.HCM. Trong tháng 10/2024, sức cầu tại phân khúc căn hộ tăng 93% so với cùng kỳ, chủ yếu từ các dự án mới ở Bình Dương và Long An. Những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng nhanh, và mức giá hợp lý đang tạo dựng niềm tin cho cả người mua ở lẫn nhà đầu tư.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định rằng thị trường bất động sản các tỉnh lân cận TP.HCM sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của người mua. Tính riêng 9 tháng đầu năm 2024, Bình Dương đã có hơn 3.000 căn hộ mở bán mới, gần gấp đôi so với TP.HCM. Mức giá chào bán tại đây chỉ bằng 50%-70% giá tại TP.HCM, tạo điều kiện để người mua sẵn sàng di chuyển xa hơn để sở hữu nhà.
Dù cơ hội rộng mở, các chuyên gia khuyến nghị người mua nhà cần cân nhắc kỹ các yếu tố như giá cả, chất lượng dự án, vị trí, và tình hình lãi suất ngân hàng. Sự cẩn trọng trong việc theo dõi xu hướng thị trường sẽ giúp người mua đưa ra quyết định phù hợp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường dự báo sẽ tiếp tục biến động trong giai đoạn tới.
Hiện,xu hướng di chuyển về các đô thị vệ tinh đang trở thành giải pháp hiệu quả, không chỉ giúp giảm áp lực nguồn cung tại TP.HCM mà còn mở ra cơ hội đầu tư đầy tiềm năng cho các khu vực lân cận.
