Đất nền vùng ven Thủ đô tăng mạnh, nhà đầu tư có nên xuống tiền?

Làn sóng tăng giá

Khảo sát thị trường đất nền tại nhiều khu vực ven Hà Nội cho thấy đang có làn sóng tăng giá. Hiện giá đất nền tại các huyện như Mê Linh, Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, Thanh Oai… ghi nhận mức tăng cao, thậm chí nhiều nơi tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm trước.

Đơn cử tại huyện Mê Linh, giá đất thổ cư nhiều khu vực dao động từ 15 đến 89 triệu đồng/m². Mức giá cụ thể phụ thuộc vào vị trí, các yếu tố như gần trung tâm huyện, trục giao thông lớn, gần các khu công nghiệp sẽ cao hơn. Tại một số vị trí đẹp, mặt bằng phù hợp kinh doanh, giá còn lên trên 100 triệu đồng/m².

Anh Nguyễn Phi Long – Sàn bất động sản MTP Land cho biết, việc giá đất tăng là do huyện Mê Linh nằm trong khu vực được quy hoạch phát triển đô thị, với các dự án hạ tầng giao thông quan trọng như tuyến đường Vành đai 4, cao tốc Bắc Thăng Long – Nội Bài và các tuyến đường kết nối với trung tâm Hà Nội. Những dự án này giúp cải thiện khả năng kết nối và tăng tính hấp dẫn của khu vực đối với nhà đầu tư và người mua.

Sát Mê Linh, giá đất nền tại Đông Anh chứng kiến bước tăng vọt, ghi nhận mức giá trung bình từ 80 - 100 triệu đồng/m2, những lô đẹp gần trục đường lớn một số khu vực vượt mốc 150 triệu đồng/m2, thậm chí lên đến 200–300 triệu đồng/m² ở một số vị trí.

Việc đất huyện này tăng mạnh là bởi Đông Anh đang được đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng giao thông, đặc biệt là các dự án lớn như Trung tâm triển lãm Quốc gia và siêu dự án Vin Cổ Loa của Vingroup không chỉ nâng cao giá trị bất động sản mà còn thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.

Tại huyện Hoài Đức, qua khảo sát trong năm 2025, giá tiếp tục duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các khu vực trọng điểm như Kim Chung, An Khánh, Trạm Trôi và Đại lộ Thăng Long.

Theo bảng giá đất mới được UBND TP Hà Nội ban hành, áp dụng từ ngày 20/12/2024 đến hết năm 2025, giá đất ở tại huyện Hoài Đức tăng mạnh, dao động từ 190% đến 270% so với bảng giá cũ. Cụ thể, xã Kim Chung (trục đường Vạn Xuân): 53,36 triệu đồng/m². Thị trấn Trôi (trục đường Vạn Xuân): 52,026 triệu đồng/m². Xã An Khánh (trục Đại lộ Thăng Long): 51,04 triệu đồng/m² Đường tỉnh lộ 422 (đoạn từ giáp huyện Đan Phượng đến đường Triều Túc): 17,761 – 36,018 triệu đồng/m². Đường nối từ tỉnh lộ 422 đến cổng làng Giang Xá: 13,567 – 26,013 triệu đồng/m².

Những mức giá này phản ánh sự điều chỉnh lớn trong bảng giá đất mới, ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản tại huyện Hoài Đức.

Anh Lương Hoàng Anh – nhân viên Công ty BĐS Gia Thành cho biết, hiện đất nền thổ cư tại các xã Song Phương, An Thượng, Đông La duy trì khoảng từ 30-80 triệu đồng/m². Việc giá cao hơn bảng giá có thể lý giải được là do các dự án hạ tầng lớn như đường Vành đai 4, Đại lộ Thăng Long và các khu đô thị mới đang được triển khai, làm tăng giá trị bất động sản khu vực. Phần khác nhà đầu tư kỳ vọng vào sự tăng giá trong tương lai, dẫn đến việc gom đất và đẩy giá lên cao.

Mức giá đất nền thổ cư tại huyện Đan Phượng cũng gây sốc khi có giá cao chót vót. Theo khảo sát, tại xã Tân Hội: Lô đất 100m², mặt tiền 5m có giá rao bán 8 tỷ đồng (80 triệu đồng/m²) hay ở xã Liên Hồng: Lô đất 120m² có mặt tiền 6m, giá rao bán 10,8 tỷ đồng (90 triệu đồng/m²). Cũng ở xã Thọ An lô đất 150m² có mặt tiền 7m được rao bán 13,5 tỷ đồng (90 triệu đồng/m²).

Tại huyện Thanh Oai  (TP. Hà Nội) hiện giá cũng duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng phát triển và quy hoạch rõ ràng. Theo đó, giá rao bán đất nền phổ biến dao động từ 20 đến 30 triệu đồng/m² (tùy thuộc vào vị trí và hạ tầng khu vực). Đặc biệt, tại xã Thanh Cao giá đất nền tăng mạnh nhất, đất nền tại xã này được rao bán dao động từ 29 đến 50 triệu đồng/m².

Trước đó, UBND huyện Thanh Oai (Hà Nội) tổ chức phiên đấu giá 54 thửa đất tại xã Thanh Cao, thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư. Dù giá trúng đã "hạ nhiệt" so với mức cao gấp 18 lần khởi điểm trước đó, nhưng vẫn dao động từ 59,9 - 90,33 triệu đồng/m², cao gấp 5 lần giá khởi điểm.

Tại nhiều quận, huyện khác trên địa bàn thành phố Hà Nội như Mỹ Đức, Sóc Sơn, Gia Lâm, Thạch Thất…cũng ghi nhận tình trạng giá đất nền tăng từ 20 – 80 % giá trị.

Nhà đầu tư có nên xuống tiền?

Mặc dù giá đất tăng mạnh, nhưng qua khảo sát lượng giao dịch thực tế lại không cao. Nhiều khu vực ghi nhận tình trạng giá rao bán tăng nhưng giao dịch thực tế lại ảm đạm. Tại một số khu vực xa trung tâm, hiện đã xuất hiện tình trạng "cắt lỗ" khi nhà đầu tư khó bán được đất nền.

Có thể thấy, việc giá đất nền vùng ven tăng quá nhanh được nhiều nhà đâu tư cho là không phản ánh giá trị thật, dễ dẫn đến tình trạng “bong bóng” bất động sản. Hơn nữa, một số khu vực chưa hoàn thiện về quy hoạch, điều này gây khó khăn về pháp lý, có thể có rủi ro cho nhà đầu tư.

Anh Tạ Duy Anh – Chuyên viên Công ty BĐS Hải Minh nhận định: “Đối với trường hợp khách hàng, nhà đầu tư mua để ở hoặc có thể nắm giữ đất từ 3-5 năm trở lên, vùng ven vẫn có thể là lựa chọn tốt vì tiềm năng phát triển dài hạn. Tuy nhiên, nếu mua để lướt sóng ngắn hạn thì rủi ro rất cao, đặc biệt khi giá đã tăng quá mạnh, thị trường có thể điều chỉnh hoặc ‘nguội’ lại, dễ bị thua lỗ”.

Cũng theo anh Duy Anh, khách hàng nếu muốn đầu tư nên tính toán kỹ khả năng chi trả, tránh vay nợ quá nhiều dẫn đến áp lực tài chính khi thị trường biến động.

Cùng quan điểm anh Nguyễn Văn Linh (Đan Phượng) – nhà đầu tư đất lâu năm cũng cho rằng: “Xu hướng dịch chuyển ra ven đô Hà Nội là tất yếu vì khi nội đô có quỹ đất, dự án và nguồn cung hạn chế, thành phố buộc phải đầu tư phát triển hạ tầng, giảm tải áp lực nội đô, giãn dân ra các vùng ven.

Bên cạnh đó, hiện nay các khu đô thị mới ở những khu vực xa trung tâm được đầu tư tiện ích đồng bộ, chất lượng giao dịch ngày càng tăng khiến người dân cởi mở hơn với việc dịch chuyển ra khu vực này. Tuy nhiên, một số khu vực đang có hiện tượng tăng giá một cách vô căn cứ. Nhà đầu tư có nhu cầu tìm mua phân khúc này cần lưu ý, tránh cuốn theo những cơn sốt ảo, nhất là khi thị trường đang trong giai đoạn đầu của chu kỳ mới”.

Trên một số diễn đàn BĐS, nhiều ý kiến khác cũng cho rằng, thời gian gần đây giá BĐS các khu vực ngoại thành Hà Nội liên tục tăng mạnh, tăng cao đã vượt quá giá trị thực. Trong khi đó, các giao dịch ở những khu vực này chủ yếu thuộc về nhà đầu tư, chưa có nhiều giao dịch từ nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực, vì vậy không ngoại trừ khả năng thị trường đang tồn tại giá bán ảo.

Như vậy, việc bất động sản vùng ven tăng giá mạnh có thể là cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro. Nếu có nhu cầu ở thực và muốn tìm một không gian sống tốt hơn với giá cả phải chăng hơn, thì việc mua đất vùng ven có thể là một lựa chọn hợp lý.

Tuy nhiên, nếu lựa chọn đầu tư, thì cần phải cân nhắc kỹ lưỡng về các vấn đề như quy hoạch, kế hoạch phát triển khu vực, pháp lý đất, giấy tờ, sổ đỏ. Bám sát tìm hiểu thị trường, giao dịch thực tế, đánh giá mục đích đầu tư và khả năng tài chính cá nhân.

Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - nhận định, huyện Đông Anh vẫn được đánh giá là “vùng trũng đầu tư” với tiềm năng tăng giá nhờ vào quy hoạch, định hướng phát triển rõ ràng, hạ tầng ngày càng hoàn thiện và sức hút từ các đại đô thị mới.

Ông khuyến cáo, nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh đầu tư chạy theo hiệu ứng đám đông để không rơi vào tình trạng "ôm hàng" trong các đợt sốt ảo ngắn hạn.