Cho thuê căn hộ ngắn hạn: Luật mở, quản lý siết – Đâu là giải pháp dung hòa?

Tuy nhiên, thực tế quản lý lại đang có sự vênh nhau, khi nhiều ban quản trị, ban quản lý nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM lại viện dẫn quy định pháp lý để cấm triệt để hoạt động cho thuê dạng Airbnb hoặc tương tự. Sự thiếu nhất quán này đang đặt ra yêu cầu cấp bách về việc hoàn thiện hành lang pháp lý, tránh ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của chủ sở hữu căn hộ và đảm bảo an ninh, trật tự trong cộng đồng dân cư.

Thông tin từ ông Lê Hoàng Châu cho biết, HoREA vừa nhận được 3 công văn từ Bộ Xây dựng, trong đó đáng chú ý là Công văn số 418/QLN-QLNO do Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) ban hành ngày 15/5/2025. Văn bản này là hồi đáp gửi Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp), liên quan đến các kiến nghị xử lý bất cập trong lĩnh vực nhà ở.

Tại mục 3.3 trong bản tổng hợp kèm theo công văn, cơ quan chuyên môn của Bộ Xây dựng thừa nhận: hiện chưa có định nghĩa cụ thể nào về "cho thuê ngắn hạn", cũng không có quy định cấm hành vi này. Mặc dù Luật Nhà ở 2023 và Công văn 4757 của Bộ Xây dựng trước đó đã xác định rõ: “không được sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở”, nhưng thuê để ở – dù ngắn hay dài hạn – đều không nằm trong diện bị cấm.

Thực tế cho thấy, việc cho thuê dài hạn (trên 30 ngày) vẫn được chấp nhận rộng rãi, trong khi mô hình thuê ngắn hạn qua các nền tảng như Airbnb lại vấp phải sự phản đối gay gắt từ nhiều ban quản lý chung cư. Điều này khiến cho không ít chủ sở hữu rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan: được luật cho phép nhưng bị chính tòa nhà nơi mình sinh sống... “tuýt còi”.

Theo ông Châu, về nguyên tắc, quyền sở hữu và quyền khai thác tài sản cá nhân – trong đó có quyền cho thuê – được bảo vệ bởi Bộ luật Dân sự và Hiến pháp. Nếu không gây ảnh hưởng đến an ninh trật tự, môi trường sống, chủ sở hữu hoàn toàn có quyền sử dụng căn hộ của mình để tạo ra thu nhập.

Vì vậy, theo ông Châu, việc cấm triệt để cho thuê ngắn hạn trong nhà chung cư là chưa phù hợp về mặt pháp lý. Quan trọng hơn, thay vì cấm đoán, Nhà nước cần đưa ra cơ chế quản lý chặt chẽ để tránh biến các chung cư thành “khách sạn trá hình” nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của chủ căn hộ.

Trước sự thiếu đồng bộ giữa luật pháp và thực tiễn, Chủ tịch HoREA đưa ra nhiều kiến nghị nhằm tăng cường hiệu quả quản lý, đồng thời tạo khung pháp lý minh bạch cho hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn.

Cụ thể, HoREA đề xuất: Bổ sung quy định liên quan đến cho thuê căn hộ ngắn hạn vào Luật Nhà ở, Nghị định 95/2024/NĐ-CP và Thông tư 05/2024/TT-BXD. Đây sẽ là cơ sở pháp lý để xác định rõ ràng quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan – từ người cho thuê, khách thuê đến ban quản lý, cơ quan chức năng.

Đưa nội dung cho thuê ngắn hạn vào nội quy nhà chung cư. Theo ông Châu, nội quy cần quy định rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của người cho thuê – như đăng ký kinh doanh, tuân thủ quy định về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, khai báo lưu trú và có thể phải đóng mức phí quản lý vận hành cao hơn so với cư dân thông thường.

Chủ căn hộ cho thuê ngắn hạn phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế đầy đủ. Điều này vừa thể hiện sự minh bạch, vừa tạo công bằng giữa các chủ thể kinh doanh trong thị trường dịch vụ lưu trú.

Bộ Tư pháp cần chủ trì, phối hợp cùng Bộ Xây dựng để hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn, giúp giảm rủi ro và tránh xung đột trong quản lý dân cư tại các khu chung cư.

Một điểm đáng chú ý khác được ông Châu đề cập là Quyết định số 26/2025/QĐ-UBND do UBND TP.HCM ban hành. Theo lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM, văn bản này không cấm hoạt động cho thuê ngắn hạn. Cụ thể, Điều 13 của Quyết định cho phép chủ sở hữu nhà chung cư được đăng ký kinh doanh dịch vụ lưu trú, nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp lý.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều ban quản trị và ban quản lý lại viện dẫn Điều 12 và Văn bản số 1260/SXD-QLXD của Sở Xây dựng ngày 1/4/2025 để cấm triệt để việc cho thuê ngắn hạn.

Vì vậy, ông Châu kiến nghị Sở Xây dựng TP.HCM nên xem xét sửa đổi, bổ sung hoặc có văn bản hướng dẫn chính thức để làm rõ nội dung tại Điều 13, trong đó ghi nhận đầy đủ cả hai hình thức cho thuê căn hộ: dài hạn và ngắn hạn, miễn là sử dụng vào mục đích để ở.

Mô hình cho thuê ngắn hạn như Airbnb là xu hướng tất yếu trong nền kinh tế chia sẻ hiện đại. Tuy nhiên, như ông Châu phân tích, mô hình này cũng có thể tạo ra những ảnh hưởng tiêu cực như gây ồn ào, làm đảo lộn nếp sống sinh hoạt tại các khu dân cư, thậm chí là nguy cơ phát sinh tệ nạn nếu không kiểm soát chặt chẽ.

Do đó, thách thức đặt ra là làm sao để hài hòa quyền lợi của người cho thuê với quyền được sống trong môi trường yên tĩnh, an toàn của cư dân khác. Muốn vậy, Nhà nước cần sớm ban hành các quy định rõ ràng, minh bạch, nhất quán giữa luật và thực thi.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhấn mạnh: Luật Nhà ở 2023 không cấm cho thuê căn hộ ngắn hạn để ở, nên không thể lấy lý do “không quy định là cấm”. Việc cho thuê căn hộ – dù ngắn hạn hay dài hạn – là quyền tài sản chính đáng của chủ sở hữu, được pháp luật bảo hộ.

Vì thế, thay vì cấm đoán một cách cực đoan, các cơ quan chức năng nên tập trung vào việc xây dựng hành lang pháp lý phù hợp, có chế tài rõ ràng, vừa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cá nhân, vừa giữ gìn trật tự, an ninh và môi trường sống của cộng đồng cư dân.