Thị trường bất động sản xuất hiện 'sóng kép', chuyên gia cảnh báo nhiều rủi ro

Giá tăng kỷ lục, lãi vay cũng nhích từng ngày

Theo dữ liệu mới nhất, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội tiếp tục leo thang mạnh. Trong quý III/2025, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, trong đó hơn 43% nguồn cung mới có mức giá vượt 120 triệu đồng/m2. Nhiều dự án ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện ghi nhận mức tăng giá thứ cấp nhanh, từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn.

Không chỉ giá nhà, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng cũng tăng đáng kể. Lãi suất ưu đãi thời gian đầu phổ biến từ 6-9%/năm (thời gian ưu đãi 1-3 năm). Cụ thể, tại Ngân hàng ABBank, lãi suất cho vay mua nhà 9,65%/năm; BacABank từ 6,6%/năm; BIDV 6% cố định trong 24 tháng hoặc 7%/năm trong 36 tháng đầu… Trong khi đó, lãi suất thả nổi áp dụng sau ưu đãi cũng có xu hướng tăng lên mức khoảng từ 10-14%/năm.

Theo báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc lãi suất cho vay tăng đang tác động trực tiếp đến sức mua trên thị trường. Người mua sử dụng vốn vay phải rà soát lại khả năng tài chính, trong khi nhà đầu tư hạn chế mở rộng danh mục vì mức sinh lời khó bù được chi phí vốn.

Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp phát triển dự án đối mặt với chi phí tài chính cao hơn, khiến dòng tiền chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp. 

Nhiều khoản vay ưu đãi từng giúp người dân tiếp cận bất động sản cũng trở thành áp lực khi chuyển sang lãi suất thả nổi. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường thấp, việc bán lại sản phẩm để giảm nợ gần như không dễ dàng, khiến rủi ro tín dụng tăng.

VARS nhận định nếu lãi suất cao kéo dài, doanh nghiệp sẽ hạn chế triển khai dự án mới và nguy cơ thiếu nguồn cung nhà ở có thể xuất hiện trong trung hạn. Cơ quan này khuyến nghị người mua chỉ vay dưới 50% giá trị tài sản và lựa chọn dự án pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín để giảm rủi ro.

Làm sao để không bị 'cuốn' theo thị trường?

Ông Nguyễn Văn Hanh - Chủ tịch Hội đồng Quản trị Thịnh Vượng Lands, chuyên gia tư vấn đầu tư nhận định, thị trường bất động sản đang xuất hiện "sóng kép" với giá nhà liên tục tăng trong khi lãi vay mua nhà cũng nhích từng ngày. Diễn biến này có thể tạo ra áp lực kép cho cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo ông Hanh, chi phí vay tăng nhanh là rủi ro rõ ràng nhất. Khi lãi suất thả nổi lên tới 10-14%/năm, những khoản vay từng được xem là vừa sức giờ trở thành gánh nặng tài chính. Việc này dễ dẫn tới áp lực tài chính và khả năng duy trì khoản vay gặp rủi ro.

Thanh khoản thị trường yếu là rủi ro thứ hai. Trong bối cảnh thanh khoản thấp, việc bán lại sản phẩm để giảm nợ gần như không dễ dàng. Người dùng vốn vay lớn sẽ phải đối mặt với nguy cơ mất thanh khoản và thậm chí buộc phải bán cắt lỗ nếu lãi suất tiếp tục tăng.

Ông Hanh cũng cảnh báo về nguy cơ dự án chậm tiến độ hoặc thiếu minh bạch pháp lý. Khi chi phí vốn và lãi vay tăng, nhiều chủ đầu tư không đủ khả năng triển khai đúng tiến độ. Các dự án yếu hoặc thiếu minh bạch có thể bị tạm dừng hoặc trì hoãn bàn giao, trở thành rủi ro cho người mua dựa vào vốn vay. Ông Hanh cho rằng trong giai đoạn này, lựa chọn dự án pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín là yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền lợi.

Về chiến lược mua nhà, ông Hanh nhấn mạnh ưu tiên nhu cầu thực để ở thay vì đầu tư lướt sóng. Mua để ở thực giúp gia đình linh hoạt hơn trong việc xoay sở tài chính và giảm áp lực từ biến động lãi suất. Đồng thời, ông khuyến nghị lập các kịch bản xấu nhất, tính toán các tình huống lãi suất tăng cao để đánh giá khả năng chịu đựng tài chính.

"Đây không chỉ là vấn đề của người mua mà còn tác động trực tiếp đến doanh nghiệp và thị trường. Chi phí vốn tăng cao sẽ khiến nhiều chủ đầu tư hạn chế triển khai dự án mới, nguồn cung thu hẹp và giao dịch giảm. Nhận diện đúng sóng kép, cân nhắc kỹ lưỡng các khoản vay và lựa chọn dự án uy tín là cách giúp người mua giữ vững tâm lý và bảo toàn tài chính trong thời điểm thị trường bất ổn", ông Hanh nhấn mạnh.