Loạt chính sách nhà ở xã hội sẽ 'gỡ khó' cho người thu nhập thấp giữa đô thị đắt đỏ?

Giá nhà vượt khả năng tích lũy

Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội liên tục neo ở ngưỡng cao, giấc mơ an cư của người trẻ dưới 35 tuổi càng trở nên xa vời. Với thu nhập trung bình và thời gian tích lũy ngắn ngủi, nhóm lao động trẻ đang phải đối mặt với bài toán khó: làm thế nào để sở hữu một mái nhà giữa thành phố đắt đỏ?

Thực tế cho thấy, phần lớn người trẻ ở độ tuổi dưới 35 mới chỉ có khoảng 10 năm đi làm - một khoảng thời gian chưa đủ dài để tích lũy đủ tài chính cho khoản đầu tư bất động sản lớn. Trong khi đó, giá nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) và Hà Nội đã tăng chóng mặt trong trong 10 năm qua, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người lao động.

Cụ thể, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills TP.HCM cho biết giá sơ cấp căn hộ tại TP. HCM trong quý 4/2024 đã tăng 33% theo năm, trong khi tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân của lao động trên cả nước theo ghi nhận của Tổng Cục thống kê vào năm 2024 chỉ ở mức 8,6%.

Bên cạnh đó, việc đô thị hóa và phát triển kinh tế tập trung đã gia tăng mật độ dân cư ở các đô thị lớn khiến nhu cầu nhà ở tăng mạnh, trong khi nguồn cung lại bị thiếu hụt vướng mắc pháp lý và thiếu quỹ đất phát triển.

Việc sở hữu căn hộ tầm trung giờ đây trở nên khó khăn với thu nhập phổ thông của một cặp vợ chồng trẻ nếu họ không có sự hỗ trợ từ gia đình hay các gói tín dụng phù hợp. Không ít người phải lựa chọn thuê trọ lâu dài hoặc chấp nhận sống chung nhiều thế hệ để giảm áp lực tài chính.

Trước thực trạng này, Chính phủ đã yêu cầu các ngân hàng cần có những chính sách tín dụng đặc thù, phù hợp với người mua nhà lần đầu, đặc biệt là người trẻ. Theo bà Hương, các gói vay nên kéo dài từ 20 đến 30 năm - tương đương với cả chu kỳ lao động của người vay để giúp họ giảm bớt gánh nặng trả nợ hàng tháng.

Vị chuyên gia cũng khuyến cáo người trẻ không nên "mạo hiểm" với khoản vay quá sức. Một khoản trả góp ổn định  khoảng 1/3 thu nhập sẽ khả thi hơn rất nhiều so với mức một nửa thu nhập trở lên - ngưỡng đang khiến nhiều cặp vợ chồng trẻ cảm thấy "đuối sức".  Với bối cảnh hiện nay, mức vay an toàn nên cân nhắc là tối đa 50% giá trị bất động sản - mức có thể giảm thiểu rủi ro tài chính và tâm lý trong dài hạn.

Hơn hết, việc cân nhắc kỹ lưỡng khả năng trả nợ, lựa chọn dự án có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín là những bước đi không thể bỏ qua. Không ít trường hợp người mua đã gặp rắc rối với các dự án bị đình trệ hoặc chủ đầu tư không thực hiện cam kết hỗ trợ lãi suất. Trong khi với nhiều người, mua nhà là khoản đầu tư lớn nhất  và duy nhất một lần trong đời. Vì vậy, những trục trặc này có thể tác động tiêu cực tới tâm lý người mua và ảnh hưởng nặng nề đến chất lượng cuộc sống.

Bên cạnh đó, sự ổn định về lãi suất cũng là yếu tố quan trọng nhằm giữ vững tâm lý cho người vay. Mỗi biến động trong lãi suất đều có thể khiến người vay lo lắng, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và tâm lý an cư lạc nghiệp - yếu tố cốt lõi thúc đẩy họ gắn bó lâu dài với một thành phố và cống hiến làm việc.

Giấc mơ về những căn nhà giữa lòng thành phố

Hơn 15 năm gắn bó với Sài Gòn, chị Hồng Hạnh (36 tuổi, quê Quảng Nam) vẫn chưa thể gọi nơi này là “nhà” theo đúng nghĩa. Vào TP.HCM từ năm 2009 để học tập rồi ở lại làm việc, chị và chồng – đều là dân văn phòng – chắt chiu từng đồng từ mức thu nhập gộp khoảng 27 – 30 triệu đồng mỗi tháng.

Thế nhưng, sau chi phí thuê nhà 6 – 7 triệu đồng, ăn uống, con cái học hành, sinh hoạt hàng ngày và khoản dự phòng cho những lúc đau ốm bất chợt, thì chẳng còn lại bao nhiêu để tích lũy. “Chúng tôi chỉ đủ sống, chứ không đủ mơ về căn nhà tại TP.HCM,” chị Hạnh chia sẻ.

Câu chuyện của chị Hạnh cũng là tình cảnh chung của nhiều cặp vợ chồng trẻ đang sinh sống và làm việc tại TP.HCM – nơi mà tốc độ đô thị hóa cao, nhưng nhà ở lại dường như ngày càng xa tầm tay với người thu nhập trung bình.

Vợ chồng anh Tân Ngọc (33 tuổi, quận Bình Tân) cũng từng nhiều lần lặn lội đi xem các dự án chung cư vùng ven, mong tìm được một chốn an cư phù hợp. Nhưng càng tìm hiểu, càng thấy xa vời. Những căn chung cư cũ thì có giá 3 – 4 tỉ đồng, còn các dự án mới thường không dưới 5 tỉ. Ngay cả tại các tỉnh vùng ven như Bình Dương hay Đồng Nai, giá một căn hộ thấp nhất cũng đã chạm mốc 2 tỉ đồng.

“Chúng tôi có hai đứa con nhỏ, mà chỉ riêng tiền thuê nhà, nuôi con, chi phí sinh hoạt hàng ngày cũng ngốn hết gần 2/3 thu nhập. Khoản tiết kiệm tích cóp cả mấy năm trời cũng chưa đủ đối ứng 30% để vay ngân hàng mua nhà. Mỗi lần nghĩ đến chuyện vay thêm để mua nhà, là thấy lo lắng vì chưa trả góp đã thấy mệt. Lãi suất ngân hàng dao động khiến kế hoạch tài chính không thể an tâm lâu dài", anh Ngọc nói.

Cũng như bao gia đình trẻ khác, vợ chồng anh Ngọc vẫn khát khao một mái nhà ổn định để con cái được lớn lên trong điều kiện đầy đủ và an toàn. Nhưng giấc mơ ấy chỉ có thể tiến gần hiện thực nếu có sự hỗ trợ từ chính sách nhà ở xã hội, từ những gói vay ưu đãi có thời hạn dài và lãi suất thấp, ổn định.

“Chúng tôi không ngại trả nợ, chỉ mong lãi suất cố định để dễ lên kế hoạch. Có chính sách hợp lý, chúng tôi sẽ vay mượn thêm người thân để mua căn hộ vùng ven, rồi vừa làm vừa trả dần", anh Ngọc chia sẻ với ánh nhìn đầy hy vọng.

TP.HCM là nơi níu chân hàng triệu người trẻ từ khắp các tỉnh thành đến lập nghiệp, nhưng hành trình an cư để “lạc nghiệp” vẫn là bài toán đầy thử thách. Khi giá nhà không ngừng tăng, trong khi thu nhập của người lao động chỉ nhích từng chút một, thì sự tiếp sức từ chính sách – như nhà ở xã hội hay các gói tín dụng ưu đãi dài hạn – chính là chiếc phao giúp giấc mơ của họ không bị cuốn trôi giữa dòng xoáy vật giá.

Kỳ vọng từ chính sách nhà ở và hạ tầng đô thị

Hiên nay, người trẻ và người có thu nhập thấp hoàn toàn có thể kỳ vọng hoàn thành ước mơ sở hữu nhà ở với những thông tin tích cực từ chính sách nhà ở từ Chính phủ cũng như các dự án hạ tầng đô thị đang được gấp rút triển khai.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills TP.HCM đánh giá: “Những thay đổi tích cực từ hệ thống pháp luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh Bất động sản đã góp phần khơi thông dòng chảy đầu tư vào nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền. Mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 là một kỳ vọng rất lớn, nhưng hoàn toàn khả thi nếu có sự chung tay của Nhà nước, doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng”.

Trong khi đó, đầu tư hạ tầng đô thị, điển hình như là các tuyến Metro tại TP.HCM và Hà Nội cũng đang mở ra cơ hội giãn dân khỏi vùng lõi thành phố, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận vùng ven với chi phí hợp lý và di chuyển thuận tiện, nhu cầu nhà ở cũng sẽ được san sẻ.

Tuy nhiên, các gói hỗ trợ tài chính để sở hữu nhà không nên dừng lại ở người trẻ dưới 35 tuổi. Theo bà Hương, hệ thống ngân hàng hiện nay vẫn dè dặt với người vay trên 45 tuổi thu nhập không cao bởi thời gian làm việc còn lại ngắn, thu nhập có thể giảm kèm theo nhiều rủi ro tín dụng.

Tuy nhiên, xét trên góc độ an sinh xã hội, nhu cầu nhà ở không phân biệt tuổi tác, các chính sách hỗ trợ tín dụng cần được thiết kế đa tầng, linh hoạt theo từng nhóm tuổi, hoàn cảnh và khả năng tài chính để đảm bảo mọi người dân đều có cơ hội an cư.

Vị chuyên gia cho biết, thị trường bất động sản muốn phát triển bền vững cần xuất phát từ nhu cầu thật, mà nhu cầu lớn nhất hiện nay chính là nhà ở vừa túi tiền. Khi những chính sách tín dụng hợp lý đi vào thực tế, không chỉ người mua hưởng lợi, mà doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ cải thiện thanh khoản, giảm hàng tồn và khơi thông dòng vốn sản xuất.

Gói tín dụng mua nhà cho người trẻ không chỉ là một giải pháp tài chính, mà còn là "chìa khóa" để giải bài toán an cư và ổn định xã hội trong dài hạn. Để có thể thực hiện sẽ cần sự vào cuộc đồng bộ của Nhà nước, ngân hàng và doanh nghiệp.

Theo bà Giang Huỳnh – Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường & S22M, Savills TP.HCM – TP.HCM – trung tâm kinh tế năng động bậc nhất cả nước – đang là nơi thu hút lượng lớn người trẻ từ khắp các tỉnh, thành phố đổ về học tập và lập nghiệp. Với dân số hơn 10 triệu người và khoảng 55% trong độ tuổi lao động trẻ, thành phố ghi nhận khoảng 30% dân số có nhu cầu sở hữu nhà ở.  

Và độ tuổi từ 25 đến 35 thường là giai đoạn ổn định thu nhập và bắt đầu nghĩ đến việc mua nhà. Tuy nhiên, bài toán tài chính chưa bao giờ dễ dàng. "Nếu không nhận được sự hỗ trợ từ gia đình, người trẻ phải có thu nhập tối thiểu từ 30-45 triệu đồng/tháng mới có khả năng tích lũy đủ khoản tiền đặt cọc và đáp ứng yêu cầu vay vốn ngân hàng", bà Giang phân tích.

“Người trẻ có thể kiếm được thu nhập ổn định, nhưng để tìm được một căn nhà thỏa mãn đủ các yếu tố diện tích, giá cả, và vị trí thì rất khó. Trong khi đó, giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập khiến cho khoảng cách giữa khả năng chi trả và giá trị bất động sản ngày càng xa", bà Giang nhận định.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) – ông Lê Hoàng Châu – đồng tình với nhận định này, đồng thời cho rằng nhóm lao động trẻ có thời gian làm việc dài, thu nhập có xu hướng tăng dần theo thời gian nên là nhóm khách hàng tiềm năng, có rủi ro tín dụng rất thấp với các ngân hàng. Nếu được tiếp cận chính sách vay phù hợp, họ hoàn toàn có khả năng sở hữu nhà sau 10-15 năm làm việc và tích lũy.

Tuy nhiên, hiện nay, phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền gần như bị “bỏ ngỏ” khi các chủ đầu tư không mặn mà phát triển dự án giá rẻ. Trong khi đó, nhóm người trẻ và người có thu nhập trung bình lại là nhóm có nhu cầu mua ở thật lớn nhất. Do đó, việc thiết kế các chính sách tài chính và hành chính để hỗ trợ nhóm khách hàng này là điều cấp thiết.

Mới đây, HoREA đã có văn bản gửi Chính phủ, kiến nghị khuyến khích phát triển loại hình nhà có giá bán không quá 35 triệu đồng/m² và tổng giá trị căn hộ không quá 3 tỷ đồng – mức được xem là phù hợp với năng lực tài chính của người trẻ hiện nay.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng đề xuất Ngân hàng Nhà nước xây dựng chính sách tín dụng ưu đãi riêng cho người trẻ từ 18 – 45 tuổi mua căn nhà đầu tiên. Gói vay này nên có lãi suất thương mại hợp lý, khoảng 6 – 7%/năm, thời hạn vay tối thiểu 10 – 15 năm, với tài sản đảm bảo chính là căn hộ được mua. Cơ chế linh hoạt này được kỳ vọng sẽ tạo "cú hích" mạnh cho thị trường bất động sản ở phân khúc trung cấp, đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu an sinh nhà ở mà Chính phủ đang theo đuổi.

Về lâu dài, các chuyên gia nhận định rằng muốn giải quyết bài toán nhà ở cho người trẻ cần phải tái cấu trúc lại "rổ hàng" trên thị trường, thúc đẩy phát triển căn hộ diện tích vừa phải, giá cả phù hợp. Đồng thời, quy hoạch cần đi đôi với phát triển hạ tầng và giao thông kết nối, giúp các khu đô thị vùng ven trở nên thuận tiện, đáng sống hơn để giảm áp lực lên khu vực trung tâm.

Người trẻ là lực lượng tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế đô thị. Nếu không có cơ hội sở hữu nhà ở, rất có thể họ sẽ rời bỏ thành phố hoặc sống trong cảnh thuê trọ lâu dài – điều không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống mà còn làm giảm động lực phát triển kinh tế bền vững.