Quy định căn hộ chung cư thương mại 60-80 m2 chỉ 3 người ở liệu có hợp lý?

Căn hộ từ 60-80 m² chỉ 3 người là chưa hợp lý

Theo dự thảo, dự kiến sẽ có hai phương pháp tính dân số. Phương pháp thứ nhất là tính trung bình 3,5 người trên mỗi căn hộ. Phương pháp thứ hai tính theo diện tích và cơ cấu phòng ở của căn hộ, ví dụ căn hộ từ 25-40 m² sẽ tính 1 người, căn hộ từ 40-60 m² tính 2 người, và căn hộ từ 60-80 m² sẽ tính 3 người.

HoREA ủng hộ đề xuất hai phương pháp này, đặc biệt là phương pháp xác định dân số dựa trên cơ cấu phòng ở và diện tích căn hộ. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng phương pháp này phù hợp hơn trong bối cảnh hiện tại và giúp đáp ứng nhu cầu thực tế của các chủ đầu tư.

Ông phân tích rằng cách tính này sẽ giúp các cơ quan chức năng phê duyệt số lượng nhà ở hợp lý hơn, tăng tính khả thi của dự án và mang lại lợi nhuận ổn định cho chủ đầu tư so với việc áp dụng con số cố định 3,5 người mỗi căn.

Lấy ví dụ từ một dự án cụ thể với 1.392 căn hộ và tổng diện tích sàn 100.000 m², nếu áp dụng phương pháp cố định 3,5 người/căn hộ, quy mô dân số sẽ là 4.872 người. Tuy nhiên, nếu tính theo diện tích và cơ cấu phòng ở, quy mô dân số chỉ còn khoảng 3.930 người, giảm 19,3% so với phương pháp cố định, giúp tối ưu hạ tầng và cơ sở vật chất của dự án.

Bên cạnh những lợi ích, HoREA cũng kiến nghị Sở Xây dựng xem xét kỹ lưỡng việc áp dụng phương pháp tính dân số dựa trên diện tích và cơ cấu phòng ở cho các dự án nhà ở xã hội và căn hộ dành cho người thu nhập thấp.

Theo ông Châu, không phải lúc nào diện tích căn hộ cũng phản ánh số lượng người ở thực tế. Ví dụ, căn hộ 25-40 m² với 1 người hoặc căn hộ 40-60 m² với 2 người là chưa hoàn toàn chính xác. Trong thực tế, nhiều người lao động, công nhân, và người có thu nhập trung bình, thấp, hoặc người nhập cư thường sống trong căn hộ 1-2 phòng ngủ nhưng có thể lên tới 3-5 người ở.

Ông Châu nhấn mạnh, khi đưa vào sử dụng, các căn hộ nhà ở xã hội hoặc vừa túi tiền thường có dân số thực tế cao hơn so với tính toán, dẫn đến áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và xã hội của đô thị. Đặc biệt, căn hộ nhỏ từ 25-60 m² có thể chứa nhiều hơn 1-2 người, do đó cần có phương án linh hoạt hơn để phản ánh chính xác thực trạng và đảm bảo hạ tầng đô thị không quá tải.

HoREA khuyến nghị các cơ quan chức năng cân nhắc cẩn thận các phương pháp tính dân số để đưa ra quy định phù hợp, tránh gây áp lực lên hạ tầng đô thị và đảm bảo chất lượng sống cho cư dân trong các dự án bất động sản.

Chuyên gia nói gì?

Trước đó, lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cũng ban hành quy định xác định chỉ tiêu dân số đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp... nhằm khống chế dân số khi lập dự án, cũng như việc xác định cơ cấu căn hộ dự án. 

Hiệp hội Kiến trúc và Phát triển đô thị Việt Nam quy định mới về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số cho các dự án chung cư, nhà ở hỗn hợp và các công trình có lưu trú khác, nhằm cân bằng giữa nhu cầu nhà ở và sự phát triển bền vững hạ tầng kỹ thuật đô thị. Quy định này là một bước tiến quan trọng trong công tác lập và phê duyệt quy hoạch, đồng thời hướng tới giảm thiểu tình trạng quá tải dân số và hạn chế áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội tại các khu vực đô thị.

Theo KTS Trần Ngọc Chính, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng và Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, quy định mới này là văn bản pháp lý dành cho các đơn vị lập và thẩm định quy hoạch, chứ không áp dụng trực tiếp lên các hộ dân cư trong chung cư, theo Cổng thông tin chính phủ. 

Ông Chính giải thích rằng việc xác định chỉ tiêu dân số sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc hoạch định hạ tầng tiện ích đô thị, từ đó có thể tránh tình trạng xây dựng cơ sở hạ tầng quá thừa hoặc thiếu, tùy vào quy mô dân số mà mỗi dự án cần phục vụ.

"Phương pháp xác định dân số này chỉ là hướng dẫn để giúp cơ quan chức năng lập quy hoạch chi tiết cho các dự án chung cư theo diện tích căn hộ từ 25-45m², 45-70m², 70-100m² và trên 100m². Vì vậy, người dân không cần băn khoăn về việc quy định ảnh hưởng đến số lượng người sinh sống trong căn hộ", ông Chính nhấn mạnh.

Còn theo KTS Trần Huy Ánh, thuộc Hội Kiến trúc sư Hà Nội, chia sẻ rằng diện tích sàn nhà ở của Hà Nội đến cuối năm 2022 đã đạt khoảng 260 triệu m² với dân số gần 10 triệu người, đáp ứng mục tiêu chiến lược quốc gia về nhà ở với 27m²/người vào năm 2025. Tuy nhiên, để quản lý dân số hiệu quả, ông Ánh cảnh báo về việc tăng diện tích sàn nhà ở chỉ để phục vụ nhu cầu phát triển dự án, vì một phần đáng kể dân số Hà Nội hiện vẫn sống trong các khu nhà trọ không đạt tiêu chuẩn.

Theo lý thuyết, quy định này giúp kiểm soát dân số ở mức đã được xác định trước trong quy hoạch cấp trên. Quyết định số 34/2024 do Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội ban hành hướng tới cách tính dân số phù hợp cho từng loại hình dự án, vừa linh hoạt vừa tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư khi xây dựng các dự án.

Đại diện Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội cho biết, quy định mới sẽ giúp quản lý đô thị hiệu quả hơn và hạn chế tối đa tình trạng quá tải hạ tầng xã hội. Theo đó, dân số của từng dự án sẽ được xác định dựa trên diện tích căn hộ. Ví dụ, căn hộ 25-45m² sẽ tính trung bình 1 người, căn hộ 45-70m² tính 2 người, và các căn hộ lớn hơn sẽ được tính toán tăng dần. Phương pháp này giúp cân đối hạ tầng và cơ cấu dân số trong từng khu vực.

Việc xác định quy mô dân số cho từng dự án còn căn cứ vào tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng của Bộ Xây dựng và dữ liệu điều tra dân số gần đây nhất của thành phố. Quy định này không nhằm mục đích giới hạn người dân sống trong căn hộ, mà là để hướng dẫn trong quá trình lập và phê duyệt quy hoạch cho từng dự án.

Lãnh đạo Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội nhấn mạnh rằng phương pháp mới sẽ hỗ trợ tốt hơn cho công tác quản lý nhà nước, giúp các khu vực đô thị cân đối được hạ tầng kỹ thuật như đường sá, giao thông, và các hạ tầng xã hội như trường học và bệnh viện, nhằm tránh tình trạng quá tải trong tương lai.

Quy định xác định dân số mới này được kỳ vọng sẽ góp phần đảm bảo sự phát triển bền vững cho đô thị Hà Nội nói riêng và các thành phố lớn khác trên cả nước, trong bối cảnh nhu cầu nhà ở gia tăng không ngừng cùng với tốc độ đô thị hóa cao.