Những điều chỉnh của Luật Nhà ở 2023 tác động thế nào tới cư dân?

Từ ngày 1/8/2024, Luật Nhà ở 2023 gồm 13 chương và 198 điều đã chính thức có hiệu lực. Luật quy định nhiều điểm mới về phát triển nhà ở, cải tạo, xây dựng chung cư cũ, nhà ở xã hội và việc quản lý sử dụng nhà chung cư. Ông Trần Ngọc Duy - Phó Giám Đốc, Bộ phận Quản lý Bất Động Sản Savills Hà Nội, đã đưa ra những đánh giá xoay quanh tác động của Luật Nhà ở đến thị trường và công tác quản lý vận hành các dự án.

Công tác quản lý vận hành các dự án sẽ thay đổi như thế nào?

Ông Trần Ngọc Duy nhận định, Luật Nhà ở 2023 sẽ tạo sự bài bản và minh bạch hơn, đồng thời đóng góp tích cực vào quá trình phục hồi thị trường bất động sản. Luật này không chỉ khắc phục những hạn chế của luật cũ, mà còn làm rõ các đối tượng và thời hạn dự án, nâng cao chất lượng công trình và quyền sở hữu nhà ở. Đặc biệt, trong lĩnh vực quản lý vận hành dự án, Luật giải quyết những tranh chấp thường gặp giữa khách hàng và các đơn vị quản lý, quy định rõ ràng quyền và trách nhiệm của các bên liên quan.

Tuy nhiên, các tác động của Luật Nhà ở 2023 mang tính dài hạn, do Luật được áp dụng sớm hơn dự kiến 5 tháng. Khi Quốc hội thông qua Luật, các văn bản hướng dẫn cụ thể chưa được ban hành nhiều, chẳng hạn như Nghị định 95/2024/NĐ-CP công bố ngày 24/7/2024 và Thông tư 05/2024/TT-BXD ban hành ngày 31/7/2024.

Luật Nhà ở 2023 nhấn mạnh vào việc nâng cao chất lượng công trình và dịch vụ quản lý vận hành. Về chất lượng công trình, thời hạn sử dụng dự án sẽ được điều chỉnh theo tình trạng thực tế thay vì cố định 50 năm như trước, nhằm bảo trì và sửa chữa kịp thời các dự án xuống cấp. Đối với chất lượng dịch vụ, Luật mới chi tiết hóa các khoản thu/chi và yêu cầu năng lực của đơn vị quản lý.

Ngoài ra, Luật quy định các khoản thu từ khu vực sở hữu chung, như quảng cáo hay bãi xe, phải được chuyển vào quỹ bảo trì thay vì bổ sung cho quỹ quản lý vận hành như trước đây. Thay đổi này buộc các đơn vị vận hành phải điều chỉnh ngân sách và phương án quản lý để đảm bảo hoạt động ổn định.

Một điểm mới khác là quỹ bảo hiểm cháy nổ và thù lao Ban Quản trị sẽ được tách riêng khỏi phí dịch vụ. Thời hạn hợp đồng dịch vụ tối đa là 3 năm, tương ứng với nhiệm kỳ của Ban Quản trị, điều này đòi hỏi các đơn vị quản lý phải đảm bảo năng lực cạnh tranh để duy trì hợp đồng sau khi hết hạn.

Những điều chỉnh của Luật Nhà ở 2023 tác động thế nào tới cư dân?

Luật Nhà ở 2023 đã có những điều chỉnh quan trọng so với quy định năm 2014, tăng cường khung pháp lý, đảm bảo minh bạch trong quản lý vận hành và bảo vệ quyền lợi cư dân.

Luật mới đã bổ sung những quy định về xác định phần sở hữu chung – riêng trong trường hợp hợp đồng không ghi rõ, giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Luật bổ sung các cách xác định đối với phần sở hữu chung thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia.

Việc phân tách rõ ràng giữa bảo hiểm cháy nổ và thù lao Ban Quản trị với đơn giá phí dịch vụ, giúp cư dân hiểu rõ hơn về mục đích sử dụng các khoản phí. Ngoài ra, Luật mới quy định nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung phải được chuyển vào quỹ bảo trì thay vì bổ sung cho quỹ quản lý vận hành, góp phần tạo cơ chế thuận lợi cho việc bảo trì các hạng mục chung, nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng.

Ngoài ra, quy định mới về việc công bố kế hoạch bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho Ban Quản trị tại Hội nghị nhà Chung cư cũng yêu cầu các thành viên Ban quản trị phải được đào tạo và cấp chứng chỉ (không quá 3 tháng kể từ ngày có quyết định công nhận), đảm bảo các thành viên Ban Quản trị nắm vững chuyên môn, nghiệp vụ liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư.

Luật Nhà ở được hướng dẫn bởi nghị định 95/2024/NĐ-CP cũng yêu cầu chủ đầu tư phải công khai hồ sơ pháp lý của dự án cho người mua, thuê mua, bao gồm các biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình, văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, thông báo chấp thuận của cơ quan chuyên môn về xây dựng, bản vẽ mặt bằng khu vực để xe.... Quy định này có thể ảnh hưởng đến tiến độ vận hành dự án của các chủ đầu tư và nguồn cung căn hộ ra thị trường, nhưng sẽ đảm bảo tính minh bạch, an toàn trong vận hành và giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.

Bên cạnh đó, việc phân hạng nhà chung cư được quy định chặt chẽ và có tiêu chí cụ thể hơn, giúp người mua đánh giá đúng chất lượng dự án, ngăn chặn tình trạng tự phong hạng để đẩy giá chung cư lên cao bất hợp lý. Thay vì quy định hạng A, B, C, các dự án sẽ được phân loại 1, 2 ,3.

Phân loại sẽ dựa trên 8 tiêu chí bắt buộc bao gồm: vị trí, địa điểm nhà chung cư; tiện ích trong khuôn viên nhà chung cư; chỗ để xe; hành lang, sảnh; thang máy; cấp điện; căn hộ; tiêu chí tối thiểu là tuân thủ các quy chuẩn xây dựng. Cùng với đó là 5 tiêu chí bổ sung bao gồm: dịch vụ quản lý vận hành; môi trường; an ninh, an toàn, phòng chống cháy nổ; công trình xanh, sử dụng năng lượng hiệu quả; số hóa và nhà ở thông minh.