Hai yếu tố giúp thị trường bất động sản TP.HCM hồi phục

Thiếu hụt căn hộ vừa túi tiền

Báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam cho thấy, thị trường bất động sản TP.HCM trong quý 1/2025 ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung. Chỉ khoảng 800 căn hộ được chào bán ra thị trường, giảm tới 70% so với quý trước, dù vẫn tăng 29% so với cùng kỳ năm 2024.

Hơn một nửa lượng căn hộ mới đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án quy mô lớn tại TP. Thủ Đức và quận Bình Tân. Toàn bộ nguồn cung mới đều thuộc phân khúc hạng B và hạng C, phản ánh thực trạng khan hiếm kéo dài ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Cụ thể, chỉ 13% nguồn cung mới đến từ căn hộ hạng C có giá dưới 50 triệu đồng/m² thông thủy.

Do nguồn cung mới hạn chế và nhiều dự án tạm ngưng bán chưa tái khởi động, nguồn cung sơ cấp toàn thị trường chỉ đạt khoảng 5.000 căn, giảm 24% so với quý trước, nhưng vẫn nhích nhẹ 2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Không chỉ nguồn cung, hoạt động giao dịch cũng ghi nhận sự chậm lại rõ rệt. Tổng lượng giao dịch trong quý đạt khoảng 1.400 căn, giảm mạnh 46% so với quý trước. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ hai năm gần đây, thị trường vẫn cho thấy một số tín hiệu tích cực nhờ các chính sách thanh toán giãn tiến độ và hỗ trợ vay từ các chủ đầu tư. Nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn ở mức cao, nhưng lượng hấp thụ hàng tồn kho chỉ đạt 23%, phản ánh mức độ dè dặt của người mua.

Điểm sáng của thị trường là nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ tốt hơn, đạt khoảng 61%. Người mua hiện nay thận trọng hơn, ưu tiên các dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng giá nhờ hạ tầng giao thông phát triển.

Theo các chuyên gia, thị trường TP.HCM dự kiến sẽ có biến động trong quý tới khi một số dự án tạm ngưng bán rục rịch quay lại thị trường, giúp nguồn cung được cải thiện. Tuy vậy, bài toán nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn là thách thức lớn trong bối cảnh chi phí phát triển dự án liên tục leo thang.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam, nhận định nguồn cung căn hộ hạng C – phân khúc thu hút nhu cầu mua lớn nhất – vẫn đang ở mức rất thấp. Nguyên nhân chủ yếu đến từ quỹ đất tại TP.HCM ngày càng thu hẹp và chi phí phát triển, xây dựng không ngừng gia tăng. Điều này khiến các chủ đầu tư có xu hướng tập trung vào phân khúc trung và cao cấp nhằm tối ưu hóa lợi nhuận, thay vì phát triển các dự án vừa túi tiền vốn có biên lợi nhuận thấp.

Bên cạnh đó, các thủ tục pháp lý kéo dài trong những năm qua cũng khiến nguồn cung nhà ở mới chưa kịp phục hồi. Tuy nhiên, Savills kỳ vọng rằng, với việc các chính sách và khung pháp lý mới được triển khai, tiến độ phát triển dự án sẽ dần được cải thiện, từ đó góp phần giải bài toán nguồn cung trung và dài hạn cho thị trường.

Ở góc nhìn khác, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách DKRA Consulting và Giám đốc đầu tư DKRA Group, cho biết, phân khúc căn hộ tại TP.HCM giảm so với cùng kỳ năm 2024. Sức cầu của thị trường đã có những dấu hiệu hồi phục, với lượng tiêu thụ tăng 56% so với cùng kỳ. Mặt bằng giá sơ cấp cũng ghi nhận mức tăng từ 2% đến 5%. Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản và giá bán tiếp tục đà hồi phục, đặc biệt tại các dự án đã hoàn thiện pháp lý, bàn giao nhà và có vị trí thuận lợi di chuyển vào trung tâm TP.HCM.

Tuy thị trường còn nhiều thách thức, nhưng sự điều chỉnh về chính sách, kết hợp với nhu cầu thực vẫn duy trì ở mức cao, được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho sự phục hồi bền vững hơn trong thời gian tới.

Thị trường bất động sản TP.HCM kỳ vọng khởi sắc nhờ quy hoạch và pháp lý

Trong bối cảnh thị trường căn hộ TP.HCM quý 1/2025 ghi nhận sự sụt giảm về nguồn cung và giao dịch, một điểm sáng đáng chú ý chính là những tiến triển tích cực về quy hoạch và tháo gỡ pháp lý. Đây được xem là nền tảng quan trọng, mở ra kỳ vọng cho sự phục hồi trong trung và dài hạn.

Một động thái nổi bật là việc quy hoạch chung TP. Thủ Đức đã chính thức được phê duyệt vào tháng 1/2025. Theo đó, thành phố được định hướng phát triển theo mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (Transit-Oriented Development – TOD), với hệ số sử dụng đất cao.

Quy hoạch này không chỉ khuyến khích phát triển các dự án nhà ở cao tầng mà còn góp phần thúc đẩy nguồn cung căn hộ ra thị trường từ nay đến năm 2040. Các khu vực như Thủ Thiêm, Trường Thọ, Long Bình và Long Trường được xác định là trọng điểm phát triển dự án mới trong thời gian tới.

Song song với quy hoạch, các cơ quan chức năng cũng đang đẩy mạnh việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, hỗ trợ quy trình phê duyệt dự án, cấp giấy phép xây dựng và sổ hồng cho người mua nhà. Những nỗ lực này bước đầu đã tạo ra chuyển biến tích cực, tăng thêm niềm tin cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định: "Dù nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM hiện vẫn còn hạn chế, song thị trường đang đón nhận những tín hiệu tích cực từ việc điều chỉnh quy hoạch và các quy định pháp lý, hứa hẹn sự cải thiện mạnh mẽ trong tương lai."

Theo dự báo của Savills Việt Nam, trong chín tháng còn lại của năm 2025, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp, ước tính khoảng 7.000 căn. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung này (90%) đến từ các giai đoạn tiếp theo của bảy dự án hiện hữu. Chỉ có bốn dự án hoàn toàn mới được kỳ vọng sẽ mở bán, chiếm tỷ trọng khoảng 10%.

Dù vậy, bức tranh nguồn cung căn hộ dự kiến sẽ tươi sáng hơn vào năm 2027. Theo kế hoạch, gần 40.000 căn hộ sẽ được tung ra thị trường, với TP. Thủ Đức đóng vai trò dẫn dắt khi chiếm đến 55% tổng nguồn cung. Quận 7 và Bình Tân cũng góp mặt đáng kể, mỗi khu vực chiếm khoảng 9%. Về cơ cấu sản phẩm, các căn hộ thuộc phân khúc Hạng B và Hạng C sẽ chiếm ưu thế, lần lượt đạt 41% và 45%, phản ánh nhu cầu thực cao từ thị trường.

Thị trường căn hộ TP.HCM hiện đang trải qua giai đoạn điều chỉnh cần thiết sau một thời gian dài tăng trưởng nóng. Dù quý 1/2025 ghi nhận mức sụt giảm về giao dịch và nguồn cung, nhưng những tiến triển về quy hoạch và pháp lý đang đặt nền móng vững chắc cho sự phục hồi bền vững trong trung và dài hạn.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting kiêm Giám đốc đầu tư DKRA Group, cho rằng nguồn cung căn hộ mới có thể sẽ cải thiện trong quý 2/2025. Dự kiến, lượng căn hộ mở bán sẽ dao động khoảng 3.000–4.000 căn, tập trung chủ yếu ở TP.HCM và Bình Dương. Trong đó, phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục chiếm lĩnh tại TP.HCM, còn phân khúc hạng B và C sẽ giữ vai trò chủ đạo ở các tỉnh giáp ranh.

Ông Thắng cũng nhận định: "Sức cầu chung của thị trường trong quý 2/2025 dự kiến không biến động mạnh so với quý 1. Tuy nhiên, tâm lý người mua sẽ thận trọng hơn, nhất là trước những thông tin liên quan đến chính sách thuế đối ứng của Mỹ. Mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng nhẹ, trong khi thanh khoản và giá bán thứ cấp được kỳ vọng sẽ duy trì ổn định như quý trước."

Với những yếu tố tích cực về quy hoạch, pháp lý và sự chủ động từ phía các chủ đầu tư, thị trường bất động sản TP.HCM được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn hồi phục vững chắc trong những năm tới.