Diễn biến giá căn hộ khu vực Hà Nội, người mua có nên xuống tiền thời điểm này?

Theo dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan.com.vn, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội có xu hướng chững giá từ quý IV/2024. Đáng chú ý, hiện giá chào bán và thanh khoản trên thị trường thứ cấp đều có dấu hiệu suy giảm so với cùng kỳ năm trước. 

Tại quận Thanh Xuân, một căn hộ 116m² (3 phòng ngủ) từng được chào bán với giá 83 triệu đồng/m² (khoảng 9,6 tỷ đồng) vào đầu năm 2025, nay đã giảm xuống 78 triệu đồng/m² (hơn 9 tỷ đồng), tương đương mức giảm 600 triệu đồng chỉ sau hơn một tháng.

Tương tự, tại phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, căn hộ 64m² (2 phòng ngủ) giảm từ 4,3 tỷ đồng xuống còn 4 tỷ đồng. Ở quận Hà Đông, các căn hộ 60-64m² (2 phòng ngủ) cũng ghi nhận giá giảm từ 65-67 triệu đồng/m² xuống còn 61-62 triệu đồng/m².

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, xu hướng giảm giá là kết quả tất yếu sau giai đoạn tăng trưởng nóng với mức tăng tích lũy 35-40% trong hai năm qua. Nếu trước đây giá có thể tăng 8-9% mỗi tháng, thì hiện chỉ còn 2-3%.

Một yếu tố then chốt dẫn đến xu hướng này là việc các chủ sở hữu trên thị trường thứ cấp buộc phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận. Sau giai đoạn dài giữ giá ở mức cao nhằm tối ưu hóa lợi nhuận, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu chấp nhận giảm giá để tăng tính thanh khoản, đồng thời chuẩn bị tái cơ cấu danh mục đầu tư sang các thị trường khác phù hợp hơn với khẩu vị rủi ro mới.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội cho biết, kết quả khảo sát trên 400 dự án cho thấy 47% dự án ghi nhận giá thứ cấp giảm, với mức giảm trung bình 1% trong quý I/2025. Khoảng cách giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp ngày càng nới rộng, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, phản ánh áp lực tái cân bằng cung-cầu.

Nguyên nhân chính của xu hướng này là việc các nhà đầu tư thứ cấp điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận để tăng thanh khoản, sau thời gian dài giữ giá cao. Nhiều nhà đầu tư đang tái cơ cấu danh mục, chuyển hướng sang các kênh đầu tư khác phù hợp hơn. Trong khi đó, thị trường sơ cấp dự kiến duy trì giá ổn định hoặc điều chỉnh nhẹ trong quý II/2025, khó tái diễn mức tăng đột biến như giai đoạn 2021-2023.

Bà Hằng nhận định, dù giá đang giảm, mức điều chỉnh chưa đủ sâu để kích thích làn sóng giao dịch lớn. Xu hướng giảm giá có thể tiếp diễn, đặc biệt khi người mua có nhiều lựa chọn và khả năng đàm phán tốt hơn. Chiến lược “giảm biên lợi nhuận - tăng dòng tiền” đang trở thành xu hướng chủ đạo, báo hiệu thị trường đang chuyển sang giai đoạn tái cấu trúc.

Đối với người mua để ở, thời điểm hiện tại là cơ hội tốt khi giá thứ cấp giảm và người bán linh hoạt hơn trong đàm phán. Tuy nhiên, người mua cần cân nhắc kỹ vị trí, chất lượng dự án và nhu cầu thực tế. Với nhà đầu tư, tiềm năng sinh lời ngắn hạn có thể hạn chế do thanh khoản thấp và xu hướng giảm giá chưa chạm đáy. Việc chờ đợi thêm để giá điều chỉnh sâu hơn hoặc tìm kiếm các dự án sơ cấp giá hợp lý có thể là lựa chọn thận trọng.