10 điều cần biết khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Dù có quan điểm thông thường khi cho rằng bên mua "có chơi, có chịu". Bên mua có quyền mưu cầu lợi ích và pháp luật phải bảo vệ họ. Các bên liên quan, đặc biệt là cơ quan chức năng, không được cho rằng vì lòng tham mà họ phải chấp nhận gánh chịu rủi ro. Quyền đầu tư bất động sản để sinh lợi là quyền đương nhiên, bất khả xâm phạm và cần được pháp luật bảo vệ.

Điều kiện mở bán - Việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi bất động sản đáp ứng đủ điều kiện bắt buộc được đưa vào kinh doanh và giấy tờ pháp lý kèm theo (hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất...).  

Kiểm soát rủi ro - Giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có thể xem là có mức độ rủi ro cao hơn so với bất động sản có sẵn. Bên mua có quyền kiểm tra thông tin trực tiếp với chủ đầu tư, đối chiếu với thông tin nhà môi giới cung cấp. Nếu phát hiện sai phạm hoặc pháp lý “lỏng lẻo", cần linh hoạt trao đổi với chủ đầu tư để làm rõ.

Hợp đồng - Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là thỏa thuận dân sự giữa hai bên. Hợp đồng mẫu chuẩn có thể chỉ là cái cớ mà nhân viên kinh doanh đưa ra để lờ đi việc đàm phán các điều khoản.

Việc chủ đầu tư có bộ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bằng một số loại hợp đồng không thuộc điều chỉnh của luật và chỉ ký với bên mua các thỏa thuận dân sự là không đúng. Lưu ý rằng, kinh doanh bất động sản là kinh doanh có điều kiện, giao dịch phải bằng hợp đồng theo hình thức được quy định.   

Ngân hàng bảo lãnh - Ngân hàng có trách nhiệm bảo lãnh nghĩa vụ tài chính khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng, vậy trách nhiệm phát sinh khi nào? Đó là khi bên mua nhà có khiếu nại và chủ đầu tư không giải quyết (ở đây là không thể thanh toán).

Ngân hàng là tổ chức tín dụng nên hoạt động tuân thủ quy định về tổ chức tín dụng. Bên mua thường không biết thỏa thuận về mức độ bảo lãnh với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có nhiều cách thức để nhận được bảo lãnh từ ngân hàng cho dự án, đặc biệt là những doanh nghiệp bất động sản lớn đứng ra bảo lãnh cho dự án con của mình.

Thanh toán - Luật quy định bên mua thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao. Hầu như các tranh chấp, sai phạm thực tế ở vấn đề này, bên mua thường phải thanh toán 95%-100% trước khi bàn giao,

Thế chấp dự án - Chủ đầu tư có thể thế chấp dự án để vay vốn đầu tư nhưng phải hoàn tất việc giải chấp thì mới được ký kết hợp đồng mua bán. Bên mua cần tìm hiểu dự án đang được thế chấp tại ngân hàng nào, thời hạn bao lâu và việc giải chấp có khả thi không. Kỹ lưỡng hơn, có thể thấm định chủ đầu tư có văn bản chứng minh là chưa được thế chấp hoặc có văn bản giải chấp hay không.

Nhà mẫu - Hiếm chủ đầu tư nào đưa nhà mẫu trở thành Phụ lục hợp đồng để xác định đó sẽ là mẫu nhà hoặc cấu trúc nhà sẽ bàn giao. Tại sao? Dù điều đó cần thiết, bởi nhà mẫu là thông tin “dẫn lối" để bên mua ra quyết định về việc mua sản phẩm giống như vậy.

Song song đó, sự chênh lệch giữa thông tin nhà theo hợp đồng và nhà được bàn giao thường là cấu trúc kỹ thuật, lối đi chung, khu vực sinh hoạt... mà thỏa thuận chung chung sẽ không thể bảo vệ bên mua nhà sau này.

Chậm bàn giao - Việc bàn giao nhà đúng thời hạn là nghĩa vụ của chủ đầu tư. Chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục để cấp Giấy chứng nhận cho bên mua. Khi chậm bàn giao, chủ đầu tư thường viện lý do khách quan, giải bày “hoàn cảnh” để bên mua thông cảm. Còn bên mua thường coi lại hợp đồng để xác định quyền và lợi ích của mình, đa phần đều nhận thấy mình sẽ thua thiệt bởi hợp đồng không quy định cụ thể về trách nhiệm khi chậm bàn giao nhà.

Theo đúng thủ tục, bên mua đưa ra yêu cầu, và nếu chủ đầu tư có cam kết hay đề nghị bồi thường thì cũng thể hiện bằng văn bản. Nếu chủ đầu tư tiếp tục vi phạm, bên mua có quyền tiến hành các biện pháp pháp lý và công khai thông tin. Đặc biệt khi chủ đầu tư có dấu hiệu chuyển nhượng dự án, rút vốn không triển khai dự án hoặc có dấu hiệu bỏ trốn.

Bên mua có quyền khởi kiện để yêu cầu quyền lợi cũng như tố cáo với cơ quan chức năng nếu các yêu cầu không được đáp ứng. Một số chủ đầu tư hiện nay luôn có phương án dự phòng hành động cho chuyện biểu tình, khiếu nại của khách hàng.

Tranh chấp, vướng mắc - Khi xảy ra tranh chấp do chủ đầu tư chậm giao nhà, cơ quan quản lý có thể cho rằng việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là giao dịch dân sự, xuất phát từ thỏa thuận của các bên với nhau, trừ khi việc chậm bàn giao đó có dấu hiệu của lừa đảo hay cố tình chiếm dụng vốn.

Cơ quan chức năng vào cuộc thường là khi có khiếu nại, khiếu kiện với cơ sở rõ ràng và thông tin cụ thể cho thấy các dấu hiệu vi phạm. Đó là chưa kể việc do thiếu hiểu biết pháp luật, bên mua nhà đưa đơn đi kêu cứu khắp nơi, trong khi việc yêu cầu bảo vệ quyền lợi tại cơ quan có thẩm quyền và đúng phạm vi chức năng lại không thực hiện.

Phí dịch vụ, phí phát sinh: Các bên thỏa thuận rõ ràng về các khoản chi phí khác ngoài tiền mua sản phẩm bất động sản và các khoản chỉ trong tương lai. Chẳng hạn như chỉ phí quản lý, phí dịch vụ phát sinh đi kèm với việc bảo trì, sử dụng bất động sản mà tại thời điểm bắt đầu mua căn hộ khác với lúc nhận bàn giao