Nguồn cung tăng, vì sao giá nhà vẫn không giảm?

Theo báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quý II/2025 ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm nhà ở mới được tung ra thị trường, tăng hơn 2,5 lần so với quý trước và cao hơn 90% so với cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt khoảng 64.000 sản phẩm, bao gồm hơn 51.000 sản phẩm mới và phần còn lại là hàng tồn kho tiếp tục được chào bán.

Sự phục hồi của nguồn cung được thúc đẩy bởi hàng loạt dự án quy mô lớn được gỡ vướng pháp lý, tiến độ ra hàng được đẩy nhanh, cùng với tín hiệu hồi phục thị trường, đặc biệt tại khu vực phía Nam. Tuy nhiên, nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến thị trường tiếp tục rơi vào trạng thái lệch pha cung - cầu. Căn hộ có giá dưới 60 triệu đồng/m², vốn được xem là phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân gần như biến mất khỏi giỏ hàng thương mại, chỉ còn lác đác trong một vài dự án nhà ở xã hội.

Cơ cấu nguồn cung cũng cho thấy sự thiếu cân bằng nghiêm trọng. Trong khi phân khúc căn hộ chung cư chiếm 56% tổng nguồn cung, thì 60% trong số này lại là căn hộ cao cấp và hạng sang. Tỷ trọng căn hộ trung cấp chỉ mới bắt đầu cải thiện, đạt khoảng 35% nhờ có thêm các dự án mở bán tại vùng ven. Phân khúc thấp tầng (biệt thự, liền kề, đất nền) chiếm hơn 40%, nhưng cũng chủ yếu nằm ở các khu đô thị cao cấp.

Dù hàng mới ra thị trường nhiều hơn, giá nhà vẫn không có dấu hiệu giảm. VARS chỉ ra bốn nguyên nhân chính khiến mặt bằng giá tiếp tục bị “neo” ở mức cao. Thứ nhất, dù nguồn cung tăng nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt ở phân khúc giá phù hợp. Thứ hai, chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai ngày càng tăng. Thứ ba, tâm lý đầu cơ, kỳ vọng lướt sóng từ thông tin quy hoạch, sáp nhập, hạ tầng khiến giá bị đẩy lên không tương xứng với giá trị thực. Thứ tư, tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu thực gia tăng cũng góp phần giữ giá nhà ở mức cao.

Giá bất động sản tăng cao không chỉ khiến người thu nhập trung bình và thấp khó tiếp cận nhà ở, mà còn tiềm ẩn rủi ro với thị trường nói chung. VARS cảnh báo rằng việc sử dụng dữ liệu giá giao dịch trong giai đoạn “sốt nóng” để làm căn cứ xác định giá đất có thể dẫn đến sai lệch trong định giá, làm méo mó thị trường, gây bất cập trong công tác thu ngân sách, đền bù hoặc tính thuế. Nếu không kiểm soát kịp thời, thị trường có thể đối mặt với nguy cơ bong bóng, kéo theo rủi ro đổ vỡ dây chuyền và ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế.

Trong nửa cuối năm 2025, nguồn cung nhà ở dự kiến sẽ tiếp tục cải thiện nhờ một số chính sách tháo gỡ pháp lý như thí điểm giao đất thông qua thỏa thuận quyền sử dụng đất, định giá đất để tính tiền sử dụng đất nhanh hơn. Khu vực phía Nam được kỳ vọng sẽ “đuổi kịp” miền Bắc về tốc độ bung hàng. Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung - cầu rất khó khắc phục trong ngắn hạn, khi các dự án mở bán vẫn chủ yếu thuộc phân khúc giá cao do chi phí phát triển dự án tăng mạnh, nhất là chi phí đất và đầu tư hạ tầng.

Trong bối cảnh này, người mua cần tỉnh táo, tránh chạy theo tâm lý “sợ bỏ lỡ” hoặc mua theo tin đồn tăng giá. Thay vào đó, nên ưu tiên lựa chọn các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ minh bạch, chủ đầu tư uy tín và phù hợp với năng lực tài chính cá nhân. Với người có thu nhập vừa và thấp, các dự án nhà ở xã hội hoặc sản phẩm trung cấp ở khu vực vệ tinh vẫn là lựa chọn đáng cân nhắc trong lúc chờ thị trường thiết lập lại mặt bằng giá hợp lý hơn.