Giá bán căn hộ sơ cấp và thứ cấp cùng tăng giá, có nên đầu tư lúc này?

Giá bán căn hộ tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp

Theo đó, năm 2024, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội chứng kiến sự bứt phá ấn tượng cả về nguồn cung lẫn giao dịch. Tổng nguồn cung căn hộ mở mới đạt khoảng 35.000 căn, vượt xa dự báo trước đó là 22.000-24.000 căn. Tỷ lệ hấp thụ đạt mức 80-90%, nhờ vào sự đa dạng sản phẩm, phù hợp với nhu cầu của cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư.

Theo bà Trang Lê - Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam, trong quý 4/2024, chỉ riêng phân khúc căn hộ cao cấp ghi nhận 4.058 giao dịch thành công. Tổng nguồn cung mới của phân khúc này trong cả năm đạt 7.912 căn, cho thấy sự trở lại đầy tích cực của các dự án sang trọng. 

Theo dự báo của CBRE cho thấy, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt mức tăng trưởng ấn tượng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trên thị trường sơ cấp, giá bán căn hộ tại Hà Nội đến quý 4/2024 đạt trung bình 72 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ năm 2023. Đây là mức tăng cao nhất trong vòng 8 năm trở lại đây. 

Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ tại Hà Nội đạt trung bình 49 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). Mức tăng giá bán thứ cấp duy trì đà tăng ổn định so với hồi đầu năm, tăng 5% theo quý. So với cùng kỳ năm ngoái, giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội đã tăng hơn 26% theo năm, là mức tăng theo năm cao nhất ghi nhận được từ trước tới nay.

Năm 2025, nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội được dự báo tiếp tục tăng trưởng mạnh, ước đạt hơn 31.000 căn mở bán. Phần lớn nguồn cung sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, với các dự án lớn mở rộng ra phía Nam (Hoàng Mai), phía Đông (Long Biên) và phía Tây (Đan Phượng). 

Mặt bằng giá bán sơ cấp dự kiến tăng trưởng ổn định từ 6-8% mỗi năm, do sự khan hiếm quỹ đất nội đô và các tiện ích mới được bổ sung. Các dự án tại khu vực trung tâm, có giá chào bán cao, khoảng 5.124 USD/m², với tiến độ thanh toán linh hoạt. Dự báo sẽ tiếp đà tăng trưởng sang năm 2025. Giá căn hộ mở mới sẽ trung bình đạt 70 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì) tăng 75% so với quý 1/2022.

"Dòng sản phẩm căn hộ gắn thương hiệu (branded residence) tiếp tục là tâm điểm của phân khúc cao cấp, với mức giá từ 5.000 USD/m² trở lên. Tuy nhiên, việc thuyết phục khách hàng về giá trị thực tế của loại hình này sẽ là thách thức lớn, đặc biệt khi thị trường ngày càng cạnh tranh" bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết. 

Còn tại TP.HCM, năm 2024, thị trường căn hộ TP.HCM chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ với hơn 70% nguồn cung mới đến từ các dự án cao cấp, hạng sang và các giai đoạn mở bán tiếp theo. Tại khu vực Thủ Thiêm, một số dự án trong giai đoạn cuối đã chào bán căn hộ với mức giá lên đến 490 triệu đồng/m² thông thủy. Dù giá chào bán sơ cấp cao, các chủ đầu tư vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ trung bình 70% nhờ áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt kéo dài đến 5 năm và chiết khấu hấp dẫn từ 5% đến 16%.

Các dự án cao cấp, đặc biệt ở khu vực có kết nối thuận tiện với trung tâm thành phố, ghi nhận sức hút lớn từ nhà đầu tư. Một số dự án đạt tỷ lệ bán gần 100% ngay trong ngày mở bán nhờ vào chính sách chiết khấu cao khi thanh toán tiêu chuẩn, đồng thời thu hút được nhà đầu tư có dòng tiền ổn định.

Giá bán sơ cấp và thứ cấp tăng mạnh, tính đến cuối năm 2024, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đạt trung bình 76 triệu đồng/m², tăng gần 24% so với năm trước. Mức tăng này chủ yếu nhờ các dự án cao cấp và hạng sang, nhiều dự án điều chỉnh giá bán tăng từ 10% đến 40% qua các giai đoạn mở bán. Khu vực Thủ Đức cũng ghi nhận mức tăng giá 10% ở giai đoạn 2 của một dự án so với giai đoạn 1 vào quý 3/2024, góp phần đẩy giá trung bình rổ hàng sơ cấp tăng cao.

Theo bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu của JLL Việt Nam, giá bán sơ cấp phân khúc cao tăng 4% theo quý nhưng giảm 1,7% theo năm, đạt 5.004 USD/m².  

Giá bán thứ cấp tại TP.HCM dao động từ 6% đến 14%, với các dự án gần tuyến Metro số 1 ghi nhận mức tăng mạnh, từ 19% đến 25% so với cuối năm 2023. Điều này phản ánh lợi thế rõ rệt của những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng giao thông. Bình Dương cũng không nằm ngoài xu hướng với mức tăng giá thứ cấp trung bình 7%.

Bước sang năm 2025, thị trường căn hộ TP.HCM được dự báo tiếp tục đà tăng trưởng mạnh mẽ. Bà Trang Lê dự kiến phân khúc cao cấp và nhà liền thổ sẽ chào đón lần lượt 6.500 – 7.000 căn hộ và 2.000 căn mới.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D của DKRA Vietnam, cho biết nguồn cung sơ cấp toàn thị trường dự kiến đạt từ 13.000 đến 15.000 căn, tập trung tại TP.HCM và Bình Dương. Căn hộ hạng A tại TP.HCM tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, với khu Đông được kỳ vọng là khu vực phát triển mạnh nhất. Bình Dương cùng các tỉnh lân cận sẽ tập trung vào phân khúc hạng B và C.

Nguồn cung mới tăng trưởng không chỉ nhờ vào các chính sách pháp lý thông thoáng mà còn nhờ động lực từ sự phát triển hạ tầng giao thông. Các dự án tại khu Đông TP.HCM tiếp tục giữ vị thế dẫn đầu với mức giá từ 80 đến 130 triệu đồng/m². Một số dự án gắn thương hiệu tại khu vực này có giá lên đến 5.000 USD/m², tạo sức ép cạnh tranh cao trong phân khúc cao cấp và hạng sang.

Người mua có nên đầu tư?

Theo các chuyên gia chung cư vẫn giữ vai trò "đầu tàu" trên thị trường bất động sản khi chiếm đến 55% tổng giao dịch toàn thị trường, phản ánh nhu cầu nhà ở ngày càng tăng tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Các dự án sơ cấp và trung cấp thường xuyên "cháy hàng," đặc biệt là những dự án đáp ứng tốt nhu cầu về vị trí, tiện ích và giá cả hợp lý.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam, phân khúc sơ cấp (mua trực tiếp từ chủ đầu tư) đang được ưu tiên nhờ những chính sách tài chính thuận lợi.

Ví dụ, với chương trình ưu đãi hiện tại, người mua căn hộ sơ cấp chỉ cần thanh toán 10-15% giá trị ban đầu, phần còn lại được ngân hàng cho vay với lãi suất ưu đãi, thậm chí không cần trả lãi và gốc cho đến khi nhận nhà. Điều này tạo điều kiện cho những người có thu nhập trung bình ổn định, khoảng 50 triệu đồng/tháng, có thể dễ dàng sở hữu căn hộ giá 3 tỷ đồng.

Ngược lại, phân khúc thứ cấp (mua lại từ chủ sở hữu cũ) thường yêu cầu người mua phải có nguồn vốn lớn để thanh toán ngay hoặc trả một phần lớn giá trị căn hộ.

Ông Thắng chia sẻ, dù giá căn hộ thứ cấp có thể thấp hơn sơ cấp, người mua không được hưởng các ưu đãi về lãi suất vay ngân hàng. Chẳng hạn, một căn hộ thứ cấp giá 2,5 tỷ đồng (thấp hơn căn hộ sơ cấp 3 tỷ đồng) vẫn có thể nằm ngoài tầm với của người mua vì họ cần phải thanh toán ngay một khoản lớn thay vì chia nhỏ theo thời gian.

Hiện nay, thị trường chung cư chứng kiến sự phân loại khách hàng rõ rệt. Phân khúc thứ cấp chủ yếu dành cho những người có nguồn tiền lớn và tìm kiếm các cơ hội "săn" bất động sản giá rẻ ở vị trí đẹp. Trong khi đó, phân khúc sơ cấp lại phù hợp với người mua ở thực nhờ các chính sách tài chính linh hoạt và ưu đãi thanh toán từ chủ đầu tư.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield, cho rằng đây là thời điểm tốt để mua nhà nhờ sự giảm giá mạnh trên thị trường và các chính sách hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư. Các dự án mới liên tục được tung ra với phương thức thanh toán linh hoạt và ưu đãi hấp dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua.

Điều này không chỉ giúp người mua ở thực giảm áp lực tài chính mà còn mang lại cơ hội sinh lời cho nhà đầu tư dài hạn, đặc biệt khi giá bất động sản có xu hướng tăng trở lại sau giai đoạn giảm giá.

Tuy nhiên, người mua cần cẩn trọng trong việc lựa chọn dự án. Các yếu tố như pháp lý dự án, tiến độ thi công và uy tín tài chính của chủ đầu tư là những điểm cần đặc biệt lưu ý.

Ông Thắng cảnh báo rằng, một số dự án dù đã bán ra nhiều năm nhưng vẫn chưa bàn giao sổ đỏ cho khách hàng, gây khó khăn trong việc vay vốn hoặc chuyển nhượng. Do đó, người mua nên tìm hiểu kỹ và ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ xây dựng ổn định.

Chung cư đang và sẽ tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản trong thời gian tới, nhờ sự gia tăng nhu cầu ở thực, giá cả hợp lý và chất lượng dự án ngày càng nâng cao.