Thị trường bất động sản TP.HCM: Nguyên nhân nguồn cung nhà ở bình dân và trung cấp lại thiếu hụt?

Nhà ở cao cấp chiếm lĩnh thị trường

Theo số liệu của JLL Việt Nam, trong quý 4/2024, thị trường căn hộ phân khúc cao (bao gồm phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang) ghi nhận 559 giao dịch thành công, với phần lớn các giao dịch đến từ khu vực phía Đông.

Hạ tầng khu vực đồng bộ, tuyến Metro số 1 bắt đầu vận hành thương mại từ tháng 12, bên cạnh những tiêu chí khác như phương thức thanh toán linh hoạt, pháp lý minh bạch và uy tín của chủ đầu tư, được xem là yếu tố dẫn dắt nguồn cầu thị trường.

Việc các chủ đầu tư đẩy mạnh tiến độ mở bán vào giai đoạn cuối năm được xem là một động thái nhằm đón đầu “nhịp sóng” tăng giá, khi một loạt các dự án hạ tầng quy mô lớn (tuyến Metro số 1, sân bay Long Thành, vành đai 3, cao tốc Biên Hòa- Vũng Tàu…) đã và đang dần cán đích.

Theo bà Trang Lê - Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam, về giá bán sơ cấp tại thị trường căn hộ phân khúc cao ghi nhận mức tăng 4,0% theo quý và giảm 1,7% theo năm, đạt mức 5.004 USD/m2. Giai đoạn 2 của một dự án tại TP Thủ Đức đã ghi nhận mức tăng giá 10% so với giai đoạn 1 ghi nhận vào quý 3/2024, qua đó góp phần làm tăng giá rổ hàng sơ cấp chung trong quý. Mức giá sụt giảm theo năm do việc loại bỏ các dự án giá cao đã bán hết khỏi rổ hàng sơ cấp.

Ngoài các dự án được triển khai giai đoạn mới có sự tăng giá đáng kể, phần lớn giá các dự án sơ cấp vẫn ổn định trong năm. Một số chính sách chiết khấu như nhận quà đón Tết, tri ân khách hàng cũ, được các chủ đầu tư sử dụng nhằm thu hút người mua thanh toán trong giai đoạn cuối năm.

Trong khi đó, giá thứ cấp tăng trưởng ổn định ở mức 1,0% theo quý và 10,7% theo năm, qua đó phản ánh việc các dự án mới ra mắt đang thiết lập một mặt bằng giá mới và thị trường thứ cấp đang điều chỉnh theo xu hướng này.

Bà Trang Lê dự báo, năm 2025, thị trường căn hộ phân khúc cao và nhà liền thổ dự kiến sẽ chào đón lần lượt khoảng 6.500 – 7.000 căn hộ và 2.000 căn mới. UBND TP.HCM đang quyết liệt gỡ vướng pháp lý đối với các dự án trọng điểm, với tám dự án đã được xem xét giải quyết trong năm 2024, và 22 dự án tiếp tục tham mưu xử lý trong năm 2025. Cùng với việc các công trình hạ tầng quy mô lớn được cán đích vào năm sau, thị trường được kỳ vọng sẽ khởi sắc hơn so với năm 2024.

Còn đối với thị trường nhà liền thổ TP.HCM năm 2024 ghi nhận mặc dù cầu giảm, giá vẫn tăng. Theo đó, thị trường nhà liền thổ TP.HCM năm 2024 ghi nhận nhiều biến động khi chỉ 58 sản phẩm được bán trong quý 4, giảm 50% so với quý trước. Nguyên nhân chính đến từ giá cao trên 1 triệu USD mỗi căn và thanh khoản thấp hơn dòng sản phẩm căn hộ.  

Tổng cộng, năm 2024 thị trường tiêu thụ 253 căn nhà liền thổ, nguồn cung sơ cấp khan hiếm khi các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán. Mức giá sơ cấp đạt 16.936 USD/m², tăng 9,4% theo quý và 11,1% theo năm, trong khi giá thứ cấp chỉ tăng nhẹ 0,4% theo quý và 2,6% theo năm.

Mặc dù giá nhà liền thổ ở mức cao, tâm lý người mua vẫn ổn định nhờ niềm tin vào tiềm năng sinh lời dài hạn. Năm 2025, thị trường kỳ vọng sẽ có thêm nguồn cung từ các khu vực ngoại thành, với chính sách bán hàng ưu đãi nhằm kích cầu mạnh mẽ hơn.

Thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân và trung cấp, người mua nhà gặp khó

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong năm 2024 các dự án bất động sản được cấp phép hầu hết thuộc phân khúc cao cấp, với mức giá bán trung bình lên đến 9 tỷ đồng/căn. Đây là lần đầu tiên trong lịch sử, phân khúc cao cấp chiếm lĩnh hoàn toàn thị trường bất động sản tại TP.HCM.  

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, điều này dẫn đến một tình trạng mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm nhà ở tại thành phố. Những năm trước đây, thị trường bất động sản TP.HCM đã duy trì sự phát triển đều đặn của các phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân, phục vụ nhu cầu nhà ở của đa số người dân.

Thống kê của OneHousing chỉ ra rằng, 90% nguồn cung chung cư mở mới có giá từ 60 triệu đồng/m² trở lên (chưa tính VAT và phí bảo trì). Thậm chí, các căn hộ dưới 3 tỷ đồng – vốn là phân khúc phổ biến – đang dần biến mất. Căn hộ dưới 2 tỷ đồng không còn xuất hiện từ năm 2023 và căn hộ dưới 1 tỷ đồng đã hoàn toàn "tuyệt chủng" từ năm 2020.

Nguyên nhân chính được cho là do quỹ đất “sạch” tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao, cùng với những biến động vĩ mô khiến giá đất và chi phí phát triển dự án leo thang. Điều này buộc các chủ đầu tư phải tập trung vào phân khúc cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận, đẩy các dự án bình dân ra khỏi TP.HCM và dịch chuyển sang các tỉnh lân cận.

Trước thực trạng đó, TP.HCM đã đặt ra chiến lược phát triển nhà ở giá phải chăng trong giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến 2050. Mục tiêu đến năm 2030 là đạt diện tích sàn nhà ở bình quân 26,5m²/người, với tổng diện tích sàn nhà ở đạt 358 triệu m², bao gồm cả sửa chữa và phát triển mới khoảng 166 triệu m².

Trong đó, nhà ở xã hội dự kiến chiếm khoảng 4,98 triệu m², nhà ở riêng lẻ 63,9 triệu m² và các loại nhà ở thương mại chiếm khoảng 97,12 triệu m². Đáng chú ý, TP.HCM đặt mục tiêu nhà ở giá phải chăng sẽ chiếm khoảng 60% tổng số căn hộ trong các dự án xây dựng mới.

Để hiện thực hóa mục tiêu này, thành phố đang đa dạng hóa các phương thức xây dựng nhà ở xã hội, ưu tiên sử dụng vốn ngoài ngân sách và chỉ sử dụng ngân sách để cho thuê. Quy định bắt buộc dành 20% diện tích đất trong các dự án thương mại cho nhà ở xã hội cũng được duy trì, nhằm tạo nguồn cung ổn định.

Bên cạnh đó, TP.HCM cũng chú trọng khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở chính sách, nhà ở cho công nhân và cải tạo chung cư cũ. Thành phố còn tập trung phát triển các khu đô thị mới, như Khu đô thị Thủ Thiêm, Khu đô thị Tây Bắc, và Khu đô thị Bình Quới – Thanh Đa, nhằm giải tỏa áp lực cho khu vực trung tâm.

Với các chính sách và giải pháp thiết thực từ các cơ quan chức năng, việc phát triển phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân sẽ đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở cho người dân. Đồng thời, điều này sẽ tạo ra nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản TP.HCM, đáp ứng nhu cầu thực tế của đa số người dân và đóng góp vào sự phát triển chung của thành phố.