Trước khi xuống tiền mua nhà đất, nhất định phải biết rõ 5 quy định quan trọng này

Những trường hợp không được phép nhận chuyển nhượng nhà đất

Luật Đất đai 2024 (khoản 8, Điều 45) quy định rõ các đối tượng bị cấm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm:

• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng từ cá nhân, trừ khi đã được phê duyệt chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch.

• Cá nhân không cư trú trong khu vực rừng phòng hộ hoặc rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng hay nhận tặng cho quyền sử dụng đất tại khu vực này.

• Các đối tượng như tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt định cư ở nước ngoài, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài cũng bị giới hạn hoặc cấm nhận chuyển nhượng trong một số trường hợp cụ thể theo luật định.

Việc hiểu rõ những giới hạn này giúp người dân tránh những giao dịch không hợp pháp, dễ bị vô hiệu hóa sau này.

Điều kiện chuyển nhượng nhà đất: không phải ai cũng đủ điều kiện bán

Theo Luật Đất đai 2024 (khoản 1, Điều 45), để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên bán phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Đất không có tranh chấp.

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trừ một số trường hợp đặc biệt như thừa kế, dồn điền đổi thửa…

• Đất không bị kê biên để thi hành án hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

• Vẫn còn thời hạn sử dụng đất.

Về điều kiện mua bán nhà ở, Luật Nhà ở 2023 (khoản 1, Điều 160) yêu cầu:

• Nhà phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

• Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện.

• Không thuộc diện kê biên, giải tỏa, thu hồi hoặc phá dỡ.

• Đối với nhà ở có thời hạn sở hữu, phải còn trong thời hạn.

Nắm rõ những quy định này giúp người mua kiểm tra tính pháp lý của bất động sản trước khi ký kết hợp đồng, tránh những rắc rối pháp lý kéo dài sau này.

Kiểm tra thông tin quy hoạch và thế chấp

Một trong những lỗi phổ biến khi mua nhà đất là không kiểm tra xem thửa đất có nằm trong quy hoạch, đang bị thế chấp hay đang bị tranh chấp hay không. Dù về mặt pháp luật, những thửa đất đang thế chấp hoặc nằm trong quy hoạch vẫn có thể được chuyển nhượng, nhưng người mua thường tránh các trường hợp rủi ro này.

Bạn có thể kiểm tra các thông tin trên qua nhiều cách:

• Xem trực tiếp tại trụ sở UBND cấp xã hoặc huyện.

• Tra cứu online trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.

• Hỏi công chức địa chính hoặc người dân địa phương để có thêm dữ liệu thực tế.

• Xin thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai để biết chính xác tình trạng pháp lý của bất động sản.

Việc này tuy mất thời gian nhưng là bước cực kỳ quan trọng giúp người mua không bị “vướng” vào tài sản có pháp lý rắc rối.

Phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Theo Luật Đất đai 2024 (Điểm a, Khoản 3, Điều 27), các giao dịch mua bán nhà đất giữa cá nhân và hộ gia đình bắt buộc phải được lập hợp đồng và tiến hành công chứng hoặc chứng thực. Nếu không, hợp đồng sẽ không có giá trị để làm thủ tục sang tên.

Bạn có thể chọn:

• Công chứng tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng trong cùng tỉnh/thành phố nơi có bất động sản.

• Chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất.

Việc công chứng không chỉ hợp thức hóa giao dịch mà còn đảm bảo an toàn pháp lý cho cả hai bên.

Phải làm thủ tục sang tên trong vòng 30 ngày

Theo Khoản 3, Điều 133 Luật Đất đai 2024, người mua phải nộp hồ sơ đăng ký sang tên trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực. Quá thời hạn này, người mua có thể bị xử phạt hành chính theo quy định pháp luật.

Nơi nộp hồ sơ sang tên là bộ phận một cửa tại UBND cấp huyện, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý.

Mua nhà đất là việc lớn và đầy rủi ro nếu người mua không hiểu rõ các quy định pháp lý. Việc nắm chắc 5 nguyên tắc nêu trên không chỉ giúp giao dịch diễn ra suôn sẻ mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bạn trong dài hạn. Đừng để sự thiếu hiểu biết khiến “tiền mất, tật mang” chỉ vì một vài điều khoản nhỏ trong luật!