Giá chung cư đang tăng vù vù người sốt sắng, kẻ bình tâm, chuyên gia bất động sản ra nhận định nhiều người không ngờ tới

'Ôm' chung cư có phải là thượng sách? 

Trong bối cảnh giá căn hộ chung cư tăng cao, không ít người dân gặp khó khăn trong việc tìm mua căn hộ chung cư ưng ý. Một phần do giá tăng cao, khía cạnh khác là do nhu cầu bán, sang nhượng giảm.

Trong khi nguồn cung căn hộ chung cư mới khan hiếm, thậm chí là không có hàng thì hiện tượng "không có nhà chung cư để mua" khiến không ít người mua nhà đặt nghi vấn các nhà đầu tư thứ cấp "om hàng", tiếp tục chờ tăng giá.

Ngày 12/3, trả lời phỏng vấn phóng viên Gia đình và Xã hội (Báo Sức khỏe và Đời sống), chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính) cho rằng, việc "om hàng" căn hộ chung cư ở thời điểm nguồn cung khan, nguồn cầu tăng và giá chung cư tăng… không phải là thượng sách.

Bởi lẽ, không chỉ riêng căn hộ chung cư tăng giá, mà các sản phẩm bất động sản khác cũng tăng mạnh. Hơn nữa, người có nhu cầu ở thực sẽ trở nên thông thái hơn trong lựa chọn sản phẩm nhà ở bằng cách lựa chọn nhà trong ngõ với tổng diện tích mặt sàn sử dụng nhiều hơn chung cư, thuận tiện đi lại hơn và quan trọng là giá tương đương hoặc thấp hơn.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, giá chung cư đang dao động ở ngưỡng 60-75 triệu đồng/m2, tùy khu vực. Giá nhà đang giữ mức cao so với thu nhập của người lao động, điều này khiến người dân càng lo lắng. Nguyên nhân chính khiến chung cư lên giá là do yếu tố khan nguồn cung.

Đây là vấn đề cần phải tái cấu trúc tài chính, giá cả để các chung cư có giá phù hợp nhất với mức giá thị trường. Bởi nếu giá chung cư quá xa so với thu nhập thì lượng tiêu thụ sẽ giảm. Còn đầu cơ cùng nhau nâng giá cũng sẽ không trụ được. Bởi hiện nay, những người đầu cơ căn hộ chung cư chủ yếu dựa vào nguồn tiền có sẵn. Trong khi đó, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đã "thoát hàng" từ lâu.

Theo ông Thịnh, những nhà đầu tư sử dụng nguồn vốn có sẵn sẽ không muốn giảm giá, từ đó, gây ra sự khó khăn cho thị trường. Do đó, rất cần một quá trình đổi mới trong hoạt động quản lý, chuyển hướng sang các sản phẩm nhà ở giá rẻ hơn như nhà ở xã hội.

Giá cao dễ gì 'chốt' được lãi vì người mua đang hành xử thế này

Cùng quan điểm với PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới  Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay, có đến hàng trăm dự án nhà ở tại TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn "nằm yên", chưa xử lý được vấn đề pháp lý, xây dựng… dẫn đến nguồn cung ra thị trường không có. 

Trong khi đó, nhu cầu về chỗ ở tại các thành phố rất lớn và giá nhà chung cư kể cả đắt cũng chỉ dao động từ 3-5 tỷ đồng/căn hộ, thấp hơn khoảng 1 nửa so với giá nhà đất. Hơn nữa, người dân vẫn thích sử dụng chung cư do có nhiều tiện ích.

Theo ông Đính, từ việc không có nguồn cung mới, hiện nay, trên thị trường chủ yếu là giao dịch thứ cấp. Thị trường thứ cấp tận dụng yếu tố nhu cầu cao, không có hàng để đẩy giá lên.

Có 2 trạng thái xảy ra, một là thấy giá lên, người có hàng không muốn bán, vì nghĩ rằng giá sẽ còn lên nữa.

Trạng thái 2 là người mua thấy giá cao quá, lưỡng lự không mua, cho nên tỉ lệ giao dịch thực tế trên thị trường thấp.

Từ những phân tích này, ông Đính khẳng định, người có hàng (căn hộ chung cư -PV) có tâm lý tiếp tục "om hàng" chờ đẩy giá lên. Song, thực tế lại không có người mua. Từ đó, các chủ hàng sẽ tự cân đối. Những chủ hàng không bị áp lực vốn sẽ để dành và mục tiêu giữ bất động sản thì được giá sẽ bán. Ngược lại, với người áp lực tài chính sẽ bán nhanh khi không nâng được giá, thậm chí là "quay đầu giá". Do đó, khả năng giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng là khá thấp.

Theo ông Đính, giải pháp thứ nhất là Nhà nước đẩy nhanh tiến trình xem xét, tháo gỡ các dự án đầu tư, "tung" vào thị trường nhiều nguồn hàng. Khi nguồn hàng tăng lên sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn, giá giảm hơn và từ đó giảm áp lực nguồn cầu.

Thứ hai là đẩy nhanh các dự án phù hợp với nhu cầu của thị tường như nhà ở xã hội cần phải ưu tiên và có định hướng cho dòng dự án này "chạy". Khi nhiều nguồn hàng rẻ vào thị trường, khách hàng có khó khăn về tài chính cũng có thể có nhiều lựa chọn hơn. Như vậy thị thường đẩy nhanh giao dịch, giá sẽ mềm.

Tối cùng ngày, đại diện Công ty tư vấn BĐS Savills Việt Nam nhận định, nguồn cung căn hộ mới trong Quý IV/2023 tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn.

Các giai đoạn tiếp theo của 4 dự án hiện tại đã cung cấp 2.273 căn, chiếm 79% thị phần và 21% còn lại đến từ 4 dự án mới (Skyline West Lake, Epic Tower, CT4 Yên Nghĩa và The Wisteria).

Nguồn cung sơ cấp với 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm.

Trong năm 2023, nguồn cung mới ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 10 năm với 10.403 căn.

Trong năm 2024, 15 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp 12.100 căn. Hạng B sẽ chiếm 79% thị phần; các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông sẽ cung cấp 87% thị phần.

Sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội.

Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến sau 2026. Cải thiện cơ sở hạ tầng, nhà ở giá cả phải chăng và tiện ích đa dạng là những yếu tố thành công then chốt.