Chung cư tăng giá, phân khúc cho thuê “lên ngôi”

Đây là lần thứ 3 thị trường chung cư tại Hà Nội “bão giá”, đẩy loại hình này lên một mặt bằng giá mới. Chính vì vậy, nhiều gia đình đã quyết định chuyển sang thuê phù hợp với thu nhập bình quân.

 Giá thuê, mua cùng tăng

Chị Đinh Thu Nga (Mỹ Đình, Nam Từ Liêm, Hà Nội) phấn khởi khoe, sau 5 năm đầu tư chung cư không nghĩ lại có “lộc” đến thế. Giá bán không những tăng, mà cho thuê cũng rất được giá. Nếu căn hộ 104 m2 tại dự án Iris Garden hồi mua ngay từ khi dự án triển khai năm 2018 có mức giá 32 triệu đồng/m2, thì nay có khách hàng trả 55 triệu đồng/m2. Xác định mua để cho thuê và giữ tiền, nên từ khi nhận bàn giao năm 2020 chị đã cho thuê 16 triệu đồng/m2. Từ khi giá căn hộ chung cư lên, thì giá cho thuê cũng lên theo, nay chị cho thuê 22 triệu đồng/tháng đầy đủ đồ dùng.

Chị Nga cho biết, như vậy số tiền chị vay ngân hàng đến nay chưa trả hết thì tiền thuê nhà đã dư dả để trả lãi “lấy mỡ nó rán nó”. “Chỉ còn 3 năm nữa đến ngày đáo hạn, chị chắc chắn cầm 5-6 tỷ trong tay”, chị Nga khoe.

Khác với chị Nga, chị Thuỳ Linh (Khu đô thị Ngoại giao đoàn, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cho hay, trong giai đoạn này có tiền mặt nhàn rỗi không biết đầu tư vào kênh nào, mặc dù giá chung cư liên tục tăng nhưng chị vẫn “săn lùng” các căn hộ tại khu vực Cầu Giấy, Nam Từ Liêm. Theo chị, vì khu vực này có nhiều trường học trọng điểm, hạ tầng đồng bộ, nên khả năng sinh lời cao.

Chị Linh cho biết, hồi tháng 10/2023, chị đầu tư một căn chung cư 100m2 có 3 phòng ngủ tại toà Golden Park (Dương Đình Nghệ) giá 5,2 tỷ đồng. Chỉ 2 tháng sau đã có khách trả 6 tỷ đồng. Nhưng vì mục đích mua để cho thuê và sau này khi con cái trưởng thành sẽ là của để dành cho con, nên chị không bán. Hiện giá cho thuê 22 triệu đồng/tháng. Vị chi 1 năm chị cũng thu được khoảng 250 triệu đồng.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong những năm qua, bình quân mỗi năm, giá căn hộ tăng trưởng hai chữ số. Tính riêng năm 2023, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội vào thời điểm cuối năm 2023 đã tăng 16 điểm phần trăm so với hồi đầu năm.

Dự án căn hộ tại các thành phố liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, giá thuê căn hộ cũ và mới tại các khu dân cư vẫn không ngừng tăng. Đặc biệt là kể từ giai đoạn giữa năm 2022, khi các hợp đồng thuê nhà trong giai đoạn đỉnh dịch - đáo hạn và được gia hạn nếu hai bên tiếp tục có nhu cầu. Nhiều căn hộ đã tăng giá tới 40% so với giai đoạn đỉnh dịch, và tăng khoảng 20% so với giữa năm 2022.

Thông tin từ VARS cho biết, giá thuê căn hộ ở Hà Nội đã tăng tương đối mạnh trong những năm qua, nhất là ở loại hình studio (căn hộ 1 phòng ngủ) với tỷ suất lợi nhuận cao hơn đến gấp đôi so với những căn hộ có diện tích lớn hơn. Tại TP.HCM, giá thuê chung cư cũng đã bắt đầu có xu hướng tăng nhẹ trong thời gian qua, nhất là ở khu vực nội thành, phổ biến từ 500 nghìn đến 1 triệu đồng/tháng.

Cần giải quyết vấn đề an sinh

Tại hai đô thị lớn của Việt Nam là TP.HCM và Hà Nội, giá thuê nhà trên đà tăng trong vòng ba năm qua. Số liệu từ Tổng Cục Thống Kê trong tháng 2/2024 cho thấy chỉ số giá nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng tăng 0,43%, trong đó giá vật liệu bảo dưỡng nhà ở tăng 0,48% và giá dịch vụ sửa chữa nhà ở tăng 0,71%; giá điện sinh hoạt tăng 0,78%, nước sinh hoạt tăng 1,73%.

Thuê nhà được nhiều gia đình lựa chọn, khi giá căn hộ neo cao khiến việc sở hữu nhà ở ngày càng trở nên khó khăn đối với đại đa số người dân. Mặc dù lãi cho vay, trong đó có các khoản vay mua nhà đã giảm.

Tuy nhiên, việc vay mua nhà và trả nợ hàng tháng vẫn là gánh nặng với nhiều gia đình khi người dân không thực sự tự tin vào tình hình công việc và thu nhập trong tương lai do tình hình kinh tế biến động.

Việc thuê nhà sẽ còn bật tăng mạnh, nhờ sự gia tăng số lượng lớn chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam thông qua các dự án có vốn FDI và nguồn cung sẵn có thiếu hụt. Dữ liệu của VARS cho thấy nguồn cung căn hộ mới tại các phân khúc nửa đầu năm 2022 đạt trên 22.700 căn, thấp hơn một nửa so với cùng kỳ 2021.

VARS dự báo, mức giá căn hộ được dự báo sẽ tiếp tục xu hướng tăng, xung quanh 10% ít nhất 1 năm nữa, khi có nhiều hơn nguồn cung nhà ở giá phù hợp.

Trong bối cảnh xu hướng tiêu dùng đã có nhiều thay đổi, khi thế hệ Millennial-Z, chiếm tới 47% dân số Việt Nam, chú trọng hơn vào phong cách sống, môi trường sống. Đồng thời, khi giá mua, giá thuê, chi phí sinh hoạt và các chi phí liên quan đều có xu hướng tăng, việc kéo giãn cư dân đô thị từ vùng lõi ra vùng cận trung tâm hoặc thậm chí ra các địa phương giáp ranh là một trong những giải pháp. Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hóa khoảng 42,6% và dự báo đạt 50% vào năm 2030, bài toán nhà ở cho mọi người chỉ có thể được giải quyết bằng cách tiếp cận đa chiều.

Theo ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Avison Young Việt Nam, cần xem nhà ở là hạ tầng thiết yếu cho an sinh xã hội, là nền tảng để phát triển kinh tế. Vì vậy, các chính sách phát triển nhà ở được xây dựng theo đúng trọng tâm, nhằm giải quyết vấn đề an sinh, có sự hỗ trợ từ nguồn vốn đầu tư dài hạn của Nhà nước cũng như trợ cấp về lãi suất hay tín dụng.

Với khối tư nhân – doanh nghiệp thực hiện xây dựng nhà ở, việc xác định đúng mục tiêu nhắm đến người có nhu cầu ở thực sẽ định hướng chu trình phát triển dự án, từ giai đoạn tìm kiếm, thu gom quỹ đất cho đến lúc định vị và triển khai dự án.

Ngoài ra, còn có nhiều cơ hội mở rộng hợp tác với các đối tác vốn khác nhau để cùng đầu tư nhằm đa dạng và củng cố dòng tiền.

“Thách thức về nhà ở sẽ càng trầm trọng hơn nếu những gì được tạo ra thị trường bất động sản không tương xứng với giá trị thật cho cộng đồng và xã hội, cụ thể là đáp ứng nhu cầu thuê và sở hữu nhà”, ông Jackson nhấn mạnh.