Nhà đất Hà Nội tăng giá, nguồn cầu dịch chuyển về các tỉnh thành ven đô

Bất động sản Hà Nội “rủ nhau” tăng giá

Báo cáo tổng quan về thị trường nhà ở chung cư, biệt thự/nhà liền kề của Savills Hà Nội mới đây cho thấy, nguồn cung hạn chế đã dẫn đến giá tăng ở thị trường thứ cấp. 

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp Cao, Bộ Phận Nghiên Cứu và Tư Vấn, Savills Hà Nội, nguồn cung sơ cấp căn hộ chung cư quý 1/2024 với 12.928 căn tăng 9% theo quý nhưng giảm 34% theo năm.Số lượng căn bán được đạt 5.308 căn, tăng 74% theo quý và 99% theo năm. Hạng B chiếm 88% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 45%.

Trên thị trường, phân khúc hạng B dẫn đầu, với giá sơ cấp đạt 59 triệu VNĐ/m2, tăng 3% theo quý và 14% theo năm. Trong khi đó, thị trường thiếu hụt về sản phẩm dưới 30 triệu VNĐ/m2, các sản phẩm này chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và được bán hết. Các căn hộ có giá từ 2 tỷ VNĐ đến 4 tỷ VNĐ chiếm 47% thị phần. Các căn hộ có giá trên 4 tỷ VNĐ chiếm 49% thị phần.

Đáng lưu ý, giá nhà đất sơ cấp tăng cùng với nguồn cung sơ cấp giảm tạo điều kiện cho giá thứ cấp tăng. Các sản phẩm thứ cấp phần lớn đã sẵn sàng để ở, có pháp lý đầy đủ và có giá cả phải chăng hơn. Trong quý1/2024, giá sơ cấp trung bình cao hơn 40% so với giá thứ cấp.

Đối với thị trường biệt thự/nhà liền kề, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, quý 1/2024, nguồn cung mới đạt 93 căn, tăng 7% theo quý và 221% theo năm, bao gồm 50 căn biệt thự tại dự án hiện hữu Solasta Mansion tại Hà Đông, và 43 căn shophouses từ dự án mới Him Lam Thường Tín.

Nguồn cung sơ cấp đạt 665 căn từ 16 dự án, giảm 6% theo quý và 12% theo năm sau khi một dự án ở Đông Anh bị thành phố thu hồi. Biệt thự là loại hình chiếm ưu thế với 41% nguồn cung sơ cấp do có các căn mới tại dự án Solasta Mansion.

 Số lượng giao dịch trong quý 1/2024 tăng 189% theo quý và 110% theo năm, đạt 185 căn. Số căn bán được riêng trong quý 1 đã đạt 52% tổng số giao dịch của cả năm 2023. Cùng với đó, 63% nguồn cung mới đã được hấp thụ trong quý.

Giá sơ cấp của biệt thự tăng 3% theo quý lên 164 triệu VNĐ/m2 đất do nguồn cung mới gia nhập trong quý 1/2024. Liền kề giảm 1% theo quý xuống 192 triệu VNĐ/m2 đất.

Giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao sẽ tiếp tục đem nguồn cầu tới thị trường thứ cấp. Giá bán thứ cấp biệt thự và shophouse theo m2 đất đã tăng 14% theo năm trong khi nhà liền kề tăng 20% theo năm. Dù ghi nhận mức tăng cao, nhưng giá thứ cấp theo căn vẫn thấp hơn giá sơ cấp 11%.

Hà Nội đắt đỏ, nhu cầu dịch chuyển

Đánh giá về thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, quý 1/2024 tâm điểm thị trường là căn hộ để bán với nhu cầu gia tăng, nguyên nhân là do nhu cầu gia tăng mạnh, dẫn đến thị trường điều chỉnh giá bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp. 

Bên cạnh đó, cũng do nhu cầu của người dân 2024 tăng cao nên căn hộ hạng B đạt ngưỡng giá khá cao. Phân khúc hạng B dẫn đầu thị trường, hiện mức thu nhập của người dân tăng, sức mua chi trả lớn hơn, hạng B vẫn nhiều nguồn cung nên đáp ứng được nhu cầu của người dân có thu nhập tăng. Trong khi đó, căn hộ hạng A giá 30 triệu VND/m2 gần như đã bán hết. 

Theo bà Hằng, quỹ nhà đất ngày càng khan hiếm, hạ tầng xây dựng chưa đồng bộ, giá bán cao do chủ đầu tư kỳ vọng vào lợi nhuận. Hiện chính quyền cũng đã vào cuộc gỡ khó pháp lý cho các dự án, nhưng thời điểm này chưa thể nhanh được, nguồn cung cũng không thể ra hàng nhanh được. Do vậy, đang có xu hướng khách hàng phát triển sang thị trường lân cận.

“Sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến sau 2026. Việc các địa phương cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm giá cả phải chăng và tiện ích đa dạng là những yếu tố thành công then chốt”, bà Hằng nói.

Không chỉ chung cư, biệt thự/liền kề tăng giá mà đất thổ cư thời gian gần đây cũng “té nước theo mưa”. Theo lý giải của bà Hằng, trong khi vàng biến động không ngừng, lãi suất ngân hàng thấp, nguồn cung hạn chế, cầu gia tăng, niềm tin đối với người mua thay đổi do bị dồn nén. Nên khi so sánh các dòng sản phẩm, người mua có nhu cầu ở thực nhận thấy rõ ràng giá một số sản phẩm nhà đất ở khu dân cư hợp lý hơn so với biệt thự và nhà liền kề dẫn đến xu hướng nhu cầu tăng cao, đã đẩy lên mức giá cao. 

Bà Đỗ Thu Hằng nhận định, đến quý 2/2024, khi nguồn cung tương lai chưa được giải quyết (mất cân bằng nguồn cung), giá bị đẩy lên, một số dự án vượt giá trị thực, người mua sẽ ngừng lại.

Savills nhận thấy Hà Nội đang đẩy mạnh cơ sở hạ tầng, cũng như các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên, giá đang ở mức hợp lý, xu hướng chuyển dịch nguồn cầu là tất yếu. 

“Từ nay đến cuối năm nếu như nguồn cung mới chưa cải thiện được, sẽ có một số giải pháp mới từ phía người mua để không phải chờ đợi, có thể họ chọn các cung đường hợp lý hơn như vành đai 4, Hưng Yên hay Bắc Ninh để mua bất động sản”, bà Hằng nhấn mạnh.