Nguồn cung nhà ở TP.HCM chạm đáy, người mua có xu hướng dịch chuyển về vùng ven

Nhà ở vừa túi tiền biến mất khỏi thị trường

Thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM trong năm 2024 tiếp tục đối mặt với bài toán nan giải về nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Theo dữ liệu từ Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, nguồn cung bất động sản trong năm nay đã giảm xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua. Điều này khiến phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân gần như "biến mất" khỏi thị trường.

Báo cáo của Savills cho thấy phần lớn các dự án mở bán trong năm 2024 thuộc phân khúc trung cấp và cao cấp, với giá bán liên tục neo ở mức cao. Nhiều dự án mới thậm chí có giá bán cao hơn so với thời điểm trước đây, khiến người mua càng khó tiếp cận. Trong quý cuối năm 2024, TP.HCM dự kiến sẽ có khoảng 6.700 căn hộ mở bán, nhưng đa số thuộc phân khúc giá trên 50 triệu đồng/m².

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, nguồn cung phân khúc bình dân đang trên đà sụt giảm nghiêm trọng. Hiện tại, chỉ khoảng 15% số căn hộ thuộc phân khúc này, và con số này có thể giảm xuống dưới 5% trong vòng 3 năm tới.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận tỷ trọng căn hộ bình dân tại TP.HCM đã giảm mạnh từ mức 20% năm 2018 xuống còn 0,5% năm 2020, và hoàn toàn biến mất từ năm 2021.

Trong khi đó, giá bán trung bình tại TP.HCM đã tăng hơn 30% kể từ năm 2020, đạt mức 64,2 triệu đồng/m² trong quý 3/2024. Các căn hộ dưới 3 tỷ đồng giờ đây chỉ chiếm một phần rất nhỏ, trong khi căn hộ dưới 2 tỷ đồng gần như không còn trên thị trường.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường One Housing, cho biết sự gia tăng chi phí phát triển dự án là một trong những nguyên nhân chính khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền trở nên khan hiếm. Quy định mới về bảng giá đất và chi phí đền bù giải phóng mặt bằng đã đẩy giá nhà ở thương mại lên cao.

"Việc TP.HCM áp dụng bảng giá đất mới đến năm 2025 và cập nhật hàng năm từ năm 2026 khiến chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng tăng vọt. Điều này làm cho các dự án căn hộ dưới 3 tỷ đồng không còn khả thi, buộc các nhà phát triển bất động sản phải chuyển hướng sang các tỉnh lân cận như Bình Dương hay Đồng Nai, nơi quỹ đất dồi dào và chi phí phát triển thấp hơn," ông Tiến nhận định.

Với nguồn cung nhà ở giá phải chăng tiếp tục giảm, người mua nhà tại TP.HCM ngày càng khó tìm được sản phẩm phù hợp với ngân sách. Trong khi đó, các dự án trung và cao cấp vẫn chiếm ưu thế với mức giá ngày càng cao, đặc biệt tại các khu vực phát triển như TP Thủ Đức và khu Đông.

Sự thiếu hụt nguồn cung trong phân khúc bình dân không chỉ ảnh hưởng đến người mua mà còn tác động đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Để giải quyết vấn đề này, các chính sách hỗ trợ quỹ đất và giảm chi phí phát triển là điều cần thiết nhằm đưa nhà ở vừa túi tiền trở lại thị trường.

Xu hướng mua nhà vùng ven "lên ngôi": Bình Dương và các tỉnh lân cận TP.HCM trở thành điểm sáng

Trong bối cảnh TP.HCM ngày càng khan hiếm quỹ đất và giá nhà leo thang, xu hướng mua nhà tại các khu vực vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang gia tăng đáng kể. Năm 2024, Bình Dương chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ về dự án căn hộ với mức giá dao động từ 30-40 triệu đồng/m². Đa số người mua là cư dân TP.HCM, với cả hai mục đích để ở và đầu tư.

Theo báo cáo từ Savills Việt Nam, người mua đến từ TP.HCM chiếm tới 80% giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương trong nửa đầu năm nay. Đây là thị trường đang phát triển tốt, với khả năng hấp thụ cao từ cả phía cung và cầu. Những căn hộ mới tại đây không chỉ đáp ứng nhu cầu về nhà ở mà còn thu hút sự quan tâm của giới đầu tư nhờ tiến độ thanh toán linh hoạt và mức giá hợp lý.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, nhận định rằng quỹ đất và nguồn cung nhà ở giá rẻ tại TP.HCM đang ngày càng khan hiếm. Trong bối cảnh đó, Bình Dương nổi lên như một khu vực tiềm năng nhờ vị trí gần TP.HCM, cơ sở hạ tầng phát triển và khả năng di chuyển thuận tiện.

Khác với Bình Dương, Đồng Nai và Long An tập trung vào bất động sản gắn liền với đất nhiều hơn căn hộ. Đây là lựa chọn phù hợp cho những người tìm kiếm bất động sản dài hạn. Tuy nhiên, theo bà Giang, khi các dự án hạ tầng như đường Vành đai 3 và các tuyến cao tốc hoàn thiện, hai khu vực này sẽ cải thiện khả năng kết nối với TP.HCM, giúp rút ngắn thời gian di chuyển và tăng tính hấp dẫn.

Báo cáo cũng ghi nhận nhu cầu mua bất động sản tại các tỉnh lân cận TP.HCM đang tăng mạnh. Trong 9 tháng qua, lượt tìm kiếm nhà đất tại Bình Dương tăng 32%, Đồng Nai và Long An lần lượt tăng 18% và 17%. Nhiều dự án với mức giá từ 1,2-2 tỷ đồng đang thu hút sự chú ý nhờ phù hợp với túi tiền của người dân.

Ngoài ra, một loạt dự án hạ tầng giao thông quan trọng đang được triển khai tại TP.HCM và các khu vực lân cận như cầu Nam Lý (TP. Thủ Đức), hầm chui Nguyễn Văn Linh (quận 7), và tuyến Metro số 1. Những dự án này không chỉ thúc đẩy kết nối giao thông mà còn góp phần gia tăng giá trị bất động sản tại các tỉnh vùng ven.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn như Nam Long, Vạn Xuân, Phú Đông, Bcons, Vương Phát đã mở rộng quỹ đất ra các tỉnh lân cận nhằm đón đầu làn sóng giãn dân từ TP.HCM. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, đây là bước đi chiến lược khi giá nhà ở TP.HCM tiếp tục tăng cao và người dân có xu hướng tìm kiếm các lựa chọn phù hợp hơn tại vùng ven.

Với sự phát triển đồng bộ của cơ sở hạ tầng và sự mở rộng nguồn cung từ các chủ đầu tư, các tỉnh lân cận TP.HCM đang trở thành giải pháp nhà ở khả thi và đầy tiềm năng cho người dân thành phố. Xu hướng này không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn mở ra cơ hội đầu tư hấp dẫn trong tương lai gần.