Có nhà nhưng không ở: Nên bán hay cho thuê để tối ưu lợi ích?

Việc sở hữu một căn nhà nhưng không sử dụng đến là điều không hiếm gặp ở Việt Nam hiện nay, nhất là trong bối cảnh nhiều người chuyển công tác, định cư nơi khác hoặc đầu tư thêm bất động sản. Tuy nhiên, khi bạn không còn sống trong căn nhà đó, một câu hỏi quan trọng đặt ra là: Nên bán nhà hay cho thuê để vừa sinh lời vừa tối ưu tài chính cá nhân?

Câu trả lời không đơn giản, bởi nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố và bạn nên phân tích kỹ lưỡng để đưa ra quyết định phù hợp nhất.

Cho thuê: Dòng tiền ổn định nhưng cần công sức quản lý

Ưu điểm lớn nhất của việc cho thuê là tạo ra thu nhập thụ động đều đặn hàng tháng. Nếu nhà bạn ở vị trí đẹp, nhu cầu thuê cao, đây có thể là một nguồn lợi nhuận rất hấp dẫn – vừa có tiền, vừa giữ được tài sản.

Tuy nhiên, không phải ai cũng sẵn sàng trở thành một “chủ nhà đúng nghĩa”. Khi cho thuê, bạn phải quản lý mọi thứ: tìm người thuê đáng tin cậy, bảo trì – sửa chữa định kỳ, giải quyết sự cố phát sinh… Những công việc này tốn thời gian và đôi khi khá mệt mỏi, đặc biệt nếu bạn không ở gần bất động sản cho thuê.

Các chi phí cần tính đến khi cho thuê nhà

• Trả nợ thế chấp và thuế nhà đất: Nếu bạn còn vay ngân hàng, hãy đảm bảo tiền thuê đủ để trang trải khoản vay hàng tháng.

• Bảo hiểm tài sản: Nhà cho thuê cần có bảo hiểm chủ nhà (landlord insurance), chi phí thường cao hơn bảo hiểm thông thường.

• Chi phí bảo trì và sửa chữa: Dự phòng ít nhất 1% giá trị nhà mỗi năm cho các chi phí này.

• Quảng bá và tìm người thuê: Bạn có thể phải chi tiền đăng tin, kiểm tra lý lịch người thuê hoặc trả phí cho môi giới.

• Thời gian trống nhà: Không phải lúc nào cũng có người thuê ngay, nên hãy chuẩn bị tinh thần cho những tháng không có thu nhập.

• Phí quản lý: Nếu không muốn tự quản lý, bạn có thể thuê công ty dịch vụ, thường mất khoảng 8–10% tổng tiền thuê hàng tháng.

Khi nào nên cho thuê nhà?

• Bạn chỉ chuyển đi tạm thời, dự định quay lại trong vài năm.

• Nhà bạn ở khu vực “nóng”, nhu cầu thuê cao như gần trung tâm, trường học, khu công nghiệp, du lịch...

• Bạn có tài chính dư dả, không cần bán nhà để lấy tiền mua nhà mới.

• Bạn kỳ vọng giá nhà sẽ còn tăng, nên giữ lại để bán sau với giá tốt hơn.

Bán nhà: Lấy tiền ngay, bớt lo nghĩ

Bán nhà mang lại ngay một khoản tiền lớn, giúp bạn dễ dàng giải quyết các mục tiêu tài chính khác như trả nợ, đầu tư, mua nhà mới hoặc tiết kiệm. Đây là lựa chọn lý tưởng nếu bạn không muốn “dính dáng” đến việc quản lý bất động sản nữa.

Tuy nhiên, đừng quên rằng việc bán nhà cũng kéo theo những chi phí không nhỏ, đôi khi ảnh hưởng đến lợi nhuận ròng bạn thu về.

Các chi phí khi bán nhà

• Hoa hồng môi giới: Thường dao động từ 2–3% giá bán, có thể cao hơn nếu nhà cần bán nhanh.

• Chi phí sửa sang – dọn dẹp: Để nhà thu hút người mua, bạn có thể cần cải thiện nội thất, sơn sửa, trang trí lại...

• Thuế chuyển nhượng và các chi phí pháp lý: Tùy địa phương và tình huống cụ thể.

• Trả nợ thế chấp: Nếu nhà vẫn còn thế chấp, một phần tiền bán sẽ dùng để trả khoản vay.

• Phí tất toán trước hạn (nếu có): Một số ngân hàng có thể tính phí nếu bạn trả nợ trước thời hạn quy định.

Khi nào nên bán nhà?

• Bạn cần tiền mặt để mua nhà mới hoặc đầu tư khác.

• Bạn không có thời gian, kinh nghiệm hoặc không muốn quản lý bất động sản cho thuê.

• Giá nhà tại khu vực của bạn đang ở đỉnh, có thể chốt lời tốt.

• Bạn đủ điều kiện miễn thuế thu nhập từ việc bán nhà (ở tối thiểu 2 năm trong 5 năm gần nhất).

Ở Việt Nam, tâm lý “giữ đất giữ nhà” còn rất phổ biến. Nhiều người chọn giữ lại nhà để cho thuê dù lợi nhuận không cao, vì tin rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng. Tuy nhiên, thị trường hiện nay đang có dấu hiệu chững lại, đặc biệt ở các khu vực đầu cơ mạnh.

Nếu bạn đang sở hữu nhà ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng... thì khả năng cho thuê ổn định khá cao. Nhưng nếu là nhà ở khu vực ít người thuê, ít tiềm năng tăng giá thì bán ngay thời điểm hiện tại có thể là phương án hợp lý hơn.

Ngoài ra, người trẻ Việt ngày nay cũng linh hoạt hơn, sẵn sàng bán nhà để chuyển đổi mục tiêu tài chính, thay vì giữ tài sản “cho chắc”.