Tích góp cả đời vẫn khó mua nhà: Đánh thuế bất động sản có kiểm soát đầu cơ và bình ổn giá nhà?

Nhiều giải pháp ổn định giá nhà?

Vào tháng 9 vừa qua, Bộ Xây dựng đã gửi Công văn 5333/BXD-QLN đến Văn phòng Chính phủ để báo cáo về tình hình giá bất động sản. Trong công văn, bộ này cho biết sẽ nghiên cứu và đề xuất chính sách đánh thuế đối với những cá nhân sở hữu và sử dụng nhiều nhà, đất, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ và giao dịch mua bán trong thời gian ngắn để thu lợi. Đề xuất này được đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản và nhà ở tăng mạnh từ đầu năm.

Lãnh đạo Bộ Tài chính cũng bày tỏ sự đồng thuận với việc đánh thuế những người sở hữu nhiều bất động sản, nhằm ngăn chặn đầu cơ và đảm bảo thị trường phát triển minh bạch, ổn định.

Vấn đề đánh thuế bất động sản đã được bàn luận trong nhiều năm qua. Theo nghiên cứu gần đây của Savills Impacts về khả năng chi trả nhà ở ở nhiều quốc gia, nhiều chính phủ đã áp dụng các giải pháp khác nhau để điều chỉnh thị trường và đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở, trong đó có việc áp dụng thuế.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận nghiên cứu Savills cho biết, thuế bất động sản là công cụ tài chính thường xuyên được thảo luận trong khung pháp lý của các nước trên thế giới, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển trong đó có Việt Nam. Hiện tại, chủ sở hữu bất động sản ở Việt Nam không phải chi trả thuế tài sản trong khi khung thuế/phí chuyển nhượng thuộc nhóm thấp nhất thế giới.

Ngoài ra, mới đây, để hỗ trợ người dân mua nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đã kiến nghị giảm lãi suất cho vay, không tính dư nợ cho vay vào hạn mức tín dụng và khuyến khích thêm các ngân hàng tham gia chương trình. Theo Bộ, gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng (hiện đã tăng lên 140.000 tỷ đồng) theo Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ, đến nay chỉ có 34 trong số 63 UBND tỉnh công bố 83 dự án đủ điều kiện vay vốn ưu đãi trên Cổng thông tin điện tử.

Đối với người mua nhà ở xã hội, hiện đã có 151 người được vay từ chương trình với tổng số tiền khoảng 80 tỷ đồng. Bộ Xây dựng cho biết Ngân hàng Nhà nước đang tiếp tục đề xuất giảm lãi suất và kéo dài thời gian vay ưu đãi. Để giải quyết các khó khăn hiện tại, Bộ đề xuất: Tiếp tục rà soát và tháo gỡ khó khăn, đôn đốc các địa phương công bố danh mục dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện vay vốn.

Xem xét giảm lãi suất và nâng thời hạn vay ưu đãi để khuyến khích phát triển nhà ở xã hội. Nghiên cứu cho phép mở hạn mức tín dụng cho các ngân hàng thương mại, không tính phần cho vay nhà ở xã hội vào chỉ tiêu/hạn mức tín dụng của ngân hàng, và thực hiện đánh giá hàng năm.

Đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo, khuyến khích thêm các ngân hàng thương mại tham gia chương trình cho vay 120.000 tỷ đồng.

Vì vậy, trong tương lai, có thể kỳ vọng vào nhiều chính sách và quy định mới sẽ được triển khai nhằm ổn định thị trường bất động sản và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong việc sở hữu nhà.

Thiếu hụt căn hộ giá hợp lý và thách thức đánh thuế bất động sản

Theo số liệu nghiên cứu Savills Việt Nam, tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, thị trường nhà ở hiện nay thiếu hụt nguồn cung giá hợp lý khi thị phần phân khúc này đã giảm từ 60% năm 2016 xuống chỉ còn 35% năm 2024, căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng biến mất hoàn toàn.

“Giả sử có thể tiết kiệm tối đa 40% thu nhập mội tháng, một hộ gia đình thu nhập trung bình sẽ cần hơn 30 năm để có thể mua một căn nhà với điều kiện giá nhà không tiếp tục tăng. Nhưng với diễn biến gia tăng liên tục của của thị trường thì điều này là phi thực tế, khiến bất bình đẳng xã hội gia tăng và tiềm ẩn mầm mống bất ổn an sinh về lâu dài”, bà Cao Thị Thanh Hương phân tích.

Trước nhu cầu bức thiết về nhà ở xã hội ngày càng tăng, người dân mong đợi một sự vào cuộc mạnh mẽ hơn từ phía Nhà nước. Để đáp ứng nhu cầu này, TP.HCM đã đặt mục tiêu cung cấp 35.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2025, trong khi Hà Nội là 8.000 căn.

Bà Hương nhìn nhận các chính sách đã được điều chỉnh để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phát triển nhà ở xã hội, đồng thời cân nhắc áp dụng các biện pháp như thuế bất động sản thứ hai nhằm tối ưu hóa nguồn lực và điều tiết thị trường.

Ở góc độ lý thuyết, bà Cao Thị Thanh Hương cho biết, đây là công cụ hữu hiệu với 3 chức năng nổi bật. Thứ nhất, thuế bất động sản giúp gia tăng nguồn thu ngân sách để tái đầu tư và an sinh xã hội. Thứ hai là chức năng kiểm soát nguồn tài nguyên quốc gia thông qua việc gia tăng nghĩa vụ tài chính với các hộ thu nhập cao đang sử dụng nhiều tài nguyên (nhà – đất).

Thứ ba, so với các sắc thuế chủ lực khác như thuế doanh nghiệp, thực thể tính thuế ở đây là bất động sản khiến cá nhân khó trốn thuế, sắc thuế bất động sản cũng không cần cạnh tranh hay bị giới hạn bởi các hiệp định quốc tế, do đó dễ dàng hơn cho các cơ quan quản lý hoạch định nguồn thu ngân sách dự kiến.

“Để thực hiện áp thuế tài sản, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng kĩ thuật, công cụ tính thuế, đặc biệt là minh bạch và số hóa toàn bộ dữ liệu bất động sản dân cư trở thành rào cản lớn nhất, cần nguồn tài chính lớn, sự quyết liệt tới cùng và công tác phối hợp lâu dài của liên bộ chức năng”, vị chuyên gia Savills khuyến nghị.

Theo bà Hương, việc xác định giá trị giao dịch chính xác, minh bạch hóa các giao dịch, cũng như xác định rõ ràng quyền sở hữu là những vấn đề nan giải. Bên cạnh đó, việc xác định mức thuế hợp lý cũng là một bài toán cần giải quyết để vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, vừa không làm ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành bất động sản, vốn có mối liên kết chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế khác.