Đất vùng ven Hà Nội có đang bị thổi giá? Đọc ngay phân tích chi tiết này của chuyên gia để có quyết định đầu tư 'hời' nhất

Đấu giá đất vùng ven cả trăm triệu/m2

Mới đây, sau phiên đấu giá đất, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đang có sự biến động nhất định nhưng không thực sự mạnh mẽ. Các cuộc đấu giá đất ở ngoại thành Hà Nội đã gây xôn xao dư luận khi thu hút đông đảo người tham gia và giá trúng đấu giá của nhiều lô cao gấp nhiều lần giá khởi điểm.

Phiên đấu giá 68 thửa đất ở xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai vừa qua đã thu hút khoảng 1.600 người, với gần 7.000 bộ hồ sơ tham gia đấu giá. Ðáng chú ý, kết thúc phiên đấu giá, lô góc có giá trúng cao nhất là gần 100,5 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng 63 - 80 triệu đồng/m2, gấp 5 đến 6,4 lần so với giá khởi điểm.

Hay gần đây nhất, phiên đấu giá 19 lô đất tại khu LK03 và LK04, thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Ðức, Hà Nội tiếp tục thu hút sự quan tâm, tham gia của đông đảo người dân. 19 thửa đất được đưa ra đấu giá dao động khoảng 74-118 m2. Giá khởi điểm đấu giá là 7,3 triệu/m2. Khoản tiền đặt cọc dao động từ 109 đến 172 triệu đồng/lô đất. 

Sau cuộc đấu giá kéo dài 20 giờ, 19 lô đất được bán thành công. Mức giá trúng cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần so với giá khởi điểm, trong khi lô thấp nhất cũng tới 91,3 triệu đồng/m2, cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm.

Cả hai phiên đấu giá trên đều gây xôn xao dư luận khi có giá trúng cao chót vót. Thậm chí, giá trúng cao hơn nhiều lần so với giá của thị trường khu vực.

Trao đổi với phóng viên Tiếp thị & Gia đình về diễn biến, kết quả của cuộc đấu giá này, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng đây chỉ là một hiện tượng kinh tế thông thường thay vì vội vã quy kết là hành vi “thổi giá đất”.

Rõ ràng trong một nền kinh tế thị trường thì giá cả do thị trường quyết định. Việc có nhiều cá nhân cùng tham gia đấu giá (tỷ lệ “chọi” lên tới 20-30 lần) phản ánh nhu cầu của thị trường. Mặt khác, hiện nay nhu cầu của người dân (nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư, thậm chí đầu cơ) là rất lớn, trong khi các thống kê cho thấy số lượng tiền gửi ngân hàng và lượng tiền trong dân là rất dồi vào và đương nhiên người dân có nhu cầu đầu tư. Không thể phủ nhận bất động sản vẫn là lĩnh vực đầu tư ưa thích của đông đảo người dân.

Bình thường vì những yếu tố nào?

Ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định, người dân hiện nay có nhu cầu đầu tư lớn, đặc biệt với các sản phẩm có pháp lý “sạch”. Khi phân khúc chung cư đã được đẩy giá lên mức “kịch trần” thì sản phẩm đất nền sẽ trở nên hấp dẫn. Đây cũng là sản phẩm có pháp lý “sạch” do thuộc các dự án do Nhà nước triển khai thực hiện theo quy trình minh bạch.

Bên cạnh đó, “nỗi lo” giá đất sẽ được đẩy tăng cao sau khi Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan có hiệu lực thi hành (từ ngày 01/8) cũng là nguyên nhân khiến người dân đổ xô đi đấu giá đất.

Đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ “siết” phương thức phân lô, bán nền trong các dự án bất động sản, dẫn đến nguy cơ khan hiếm đất nền, nên giới đầu tư muốn nhanh chân tìm kiếm các lô đất nền để găm giữ.

Một nguyên nhân quan trọng nữa là theo quy định hiện hành, Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với những thửa đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật sẽ là giá theo bảng giá đất. Do bảng giá đất hiện nay tương đối thấp so với giá giao dịch trên thị trường nên giá khởi điểm để tổ chức đấu giá rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn với người dân, nhiều người cảm thấy cơ hội “thắng lớn” nếu trúng đấu giá.

Hơn nữa, tiền đặt trước để tham gia đấu giá hiện nay tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, dẫn đến việc người dân đăng ký ồ ạt. Tại phiên đấu giá, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao và chấp nhận mất tiền đặt trước do giá trị tiền đặt trước thấp hơn nhiều so với cơ hội “đổi đời” nếu trúng đấu giá.

Như vậy, việc nhiều người trúng đấu giá với giá rất cao chưa hẳn đã là dấu hiệu thổi giá. Hơn nữa, pháp luật đã có các quy định để kiểm soát việc này với những chế tài có tính răn đe cao, bao gồm cả chế tài hình sự. Nếu thực tế có chiêu trò thổi giá, người thực hiện sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý tương xứng.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh là kỹ sư, thạc sĩ xây dựng, cử nhân luật, từng có nhiều năm công tác tại Bộ Xây dựng và hiện là chuyên gia tư vấn pháp lý trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Ông Đỉnh đã và đang tham gia đóng góp xây dựng các luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản...