Đánh thẳng ‘chiêu hai giá’: Đề xuất mới có thể chấm dứt trò lách thuế khi mua bán nhà

Mua bán nhà "hai giá” và hệ lụy chưa bao giờ cũ

Trong nhiều năm, việc mua bán nhà ghi giá thấp hơn thực tế trên hợp đồng đã trở thành hiện tượng phổ biến. Mục đích rất rõ ràng: giảm số thuế phải nộp. Tuy nhiên, điều này không chỉ khiến ngân sách thất thu mà còn làm méo mó dữ liệu thị trường, gây khó khăn cho công tác quản lý.

Thực tế, hành vi này đã được cảnh báo là vi phạm pháp luật về thuế. Tuy vậy, do khoảng cách lớn giữa giá Nhà nước và giá thị trường, cùng với việc thanh toán thường diễn ra ngoài hợp đồng nên cơ quan chức năng gặp nhiều khó khăn trong việc kiểm soát.

Hệ quả là thị trường tồn tại một lớp “giá ảo” - nơi các con số không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, khiến cả người mua lẫn nhà đầu tư dễ rơi vào tình trạng thiếu thông tin minh bạch.

Đề xuất mới tăng cường sự minh bạch

Theo nội dung dự thảo mới của Bộ Tài chính, cách tính thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản sẽ có thay đổi quan trọng. Dù mức thuế suất vẫn giữ ở 2% trên giá chuyển nhượng nhưng cách xác định giá tính sẽ không còn phụ thuộc hoàn toàn vào con số ghi trên hợp đồng như trước.

Theo đó, giá chuyển nhượng vẫn dựa trên hợp đồng nhưng nếu mức giá này thấp hơn bảng giá đất do địa phương ban hành (kèm hệ số điều chỉnh), cơ quan thuế sẽ chủ động áp lại mức giá theo bảng giá đất tại thời điểm giao dịch.

Nói cách khác, việc “kê thấp” sẽ không còn giúp giảm thuế như trước. Khoảng chênh lệch giữa giá khai và giá thực tế sẽ bị thu hẹp đáng kể, từ đó hạn chế động cơ gian lận. Đây được xem là bước đi mạnh tay nhằm đưa giá giao dịch về gần với giá thực, đồng thời tăng tính công bằng giữa các bên tham gia thị trường.

Không chỉ thay đổi cách xác định giá, dự thảo còn quy định rõ thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế.

• Nếu không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, thời điểm tính thuế là khi hợp đồng có hiệu lực.

• Nếu bên mua nộp thay, thời điểm sẽ là khi hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

• Với nhà hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế là khi nộp hồ sơ khai thuế.

Những quy định chi tiết này nhằm tránh tình trạng trì hoãn nghĩa vụ thuế hoặc lợi dụng “khoảng trống pháp lý” để né thuế.

Trong bối cảnh năm 2026 được xem là giai đoạn bản lề với nhiều chính sách mới đồng loạt có hiệu lực, việc minh bạch hóa giá giao dịch được đánh giá là yếu tố then chốt để thị trường phát triển bền vững.

Nếu được thông qua, chính sách mới được kỳ vọng sẽ góp phần làm sạch dữ liệu thị trường, hạn chế đầu cơ và giúp cơ quan quản lý kiểm soát tốt hơn dòng tiền trong bất động sản.

Tuy nhiên, một số ý kiến cũng cho rằng việc áp dụng bảng giá đất tiệm cận thị trường có thể làm tăng nghĩa vụ tài chính, từ đó đẩy chi phí đầu vào của doanh nghiệp và giá bán ra cao hơn. Điều này có thể ảnh hưởng nhất định đến người mua ở thực, đặc biệt trong bối cảnh giá nhà vốn đã cao.

Dù vẫn cần thời gian để kiểm chứng hiệu quả, nhưng rõ ràng đây là tín hiệu cho thấy cơ quan quản lý đang quyết tâm siết chặt kỷ cương, hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch, công bằng và bền vững hơn trong dài hạn.