Bảng giá đất áp dụng như thế nào cho hợp lý?

Đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người dân và phù hợp với nguyên tắc thị trường

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, quy định mới tại Luật Đất đai 2024 đã đưa ra năm nguyên tắc cơ bản để định giá đất, đặc biệt là việc đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên. Điểm tiến bộ đáng chú ý này so với Luật Đất đai 2003 và 2013 là việc nhấn mạnh đến quyền lợi của nhà đầu tư bên cạnh Nhà nước và người sử dụng đất.

Luật Đất đai 2024 cũng trao quyền cho Nhà nước trong việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại, tạo công cụ hiệu quả để quản lý và ổn định thị trường bất động sản. Đây là yếu tố cốt lõi để bảo đảm việc định giá đất sát với giá trị thực tế và phù hợp với tình hình kinh tế tại các địa phương.

Tuy nhiên ông Châu chỉ ra rằng, đến nay đã có 19 địa phương ban hành bảng giá đất điều chỉnh với mức tăng đáng kể, có nơi gấp nhiều lần so với trước đây. Tại TP.HCM, bảng giá đất mới theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND áp dụng từ ngày 31/10/2024 đã điều chỉnh mức giá hợp lý hơn. Tuy nhiên, giá đất ở một số khu vực vẫn tăng từ 2,36 lần đến 38,8 lần so với bảng giá cũ.

Đáng chú ý, giá đất ở cao nhất tại TP.HCM hiện là 687 triệu đồng/m² tại các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1), giảm 15,2% so với mức 810 triệu đồng/m² trong dự thảo công bố trước đó. Mức giá này tương đương với Hà Nội, nơi giá đất ở cao nhất là 695,3 triệu đồng/m² tại các tuyến phố Lê Thái Tổ, Hàng Ngang, Hàng Đào.

HoREA khuyến nghị rằng việc xây dựng bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 01/01/2026 cần tuân thủ nguyên tắc đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên và phù hợp với nguyên tắc thị trường. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đề xuất Bộ Tài nguyên và Môi trường cần tiếp tục đánh giá tác động từ các bảng giá đất điều chỉnh tại 19 địa phương, đồng thời điều chỉnh phù hợp với thực tế từng khu vực.

HoREA nhấn mạnh rằng, bảng giá đất và tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất không chỉ là công cụ tài chính mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư và ổn định thị trường bất động sản. Các quy định mới cần đảm bảo minh bạch, công bằng và không tạo ra gánh nặng quá lớn cho nhà đầu tư cũng như người sử dụng đất.

Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất lần đầu áp dụng sẽ là cơ sở để định giá đất sát thực tế và đảm bảo sự đồng bộ trên cả nước. Đây được kỳ vọng là bước tiến quan trọng trong việc tạo điều kiện phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam, đồng thời đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong bối cảnh mới.

HoREA tin rằng, với các điều chỉnh hợp lý và phù hợp với thực tế, bảng giá đất mới sẽ trở thành công cụ hiệu quả để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ lợi ích chính đáng của tất cả các bên liên quan.

Còn nhiều bất cập

Tại hội thảo, "Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam" Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (thuộc Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) và các chuyên gia đã chỉ ra nhiều điểm bất cập bất cập lớn. Đặc biệt, các nguyên tắc xác định giá đất như nguyên tắc thị trường hay nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa các bên chưa được thực hiện đồng bộ.

Hệ lụy rõ nét nhất là giá đất bị đẩy lên cao, khiến người dân thu nhập thấp không thể đáp ứng các nghĩa vụ tài chính liên quan khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến tình trạng người nghèo khó tiếp cận được đất đai, ảnh hưởng đến an sinh xã hội.

Trong bảng giá đất sửa đổi của UBND các tỉnh, đất đai được chia thành nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh (không phải đất thương mại dịch vụ). Tuy nhiên, nhóm đất sản xuất kinh doanh lại bao hàm nhiều loại hình như đất xây dựng cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế, thể thao... Việc tính giá đất cho nhóm này thường dựa trên khu vực, tuyến đường và vị trí.

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (Trường Đại học Luật Hà Nội) cách xác định giá đất này chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường và lý thuyết về khả năng sinh lời của thửa đất. Các phương pháp định giá như phương pháp thu nhập hay thặng dư chưa được áp dụng triệt để, dẫn đến việc xác định giá đất thiếu cơ sở thực tiễn.

Ngoài ra, sự gia tăng đột biến của bảng giá đất đã gây khó khăn cho doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm. Theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp phải chịu mức giá mới, khiến chi phí thuê đất tăng mạnh. Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong kinh doanh, thậm chí doanh thu không đủ để chi trả tiền thuê đất, làm gián đoạn kế hoạch hoạt động và phát triển.

Các chuyên gia nhận định, bảng giá đất mới cần phân loại nhóm đất chi tiết theo chức năng sử dụng để đảm bảo tính công bằng và phản ánh đúng giá trị thực tế.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, nhấn mạnh việc gộp các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở hay đất thương mại dịch vụ vào một nhóm là sai lệch trong thực thi của địa phương, không tuân theo quy định luật và không đảm bảo nguyên tắc thị trường. Ông đề xuất định giá đất dựa trên mục đích sử dụng cụ thể và khuyến nghị áp dụng mức thuê đất tối thiểu 0,25% (theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP) cho các dự án cần ưu tiên để hỗ trợ doanh nghiệp.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế đồng tình, cho rằng việc gộp nhóm đất thiếu chi tiết làm tăng chi phí thuê đất, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong kinh doanh và tái đầu tư. Ông đề xuất áp dụng tỷ lệ phần trăm đơn giá thuê đất phù hợp, giảm xuống mức tối thiểu khi cần thiết để giảm tác động tiêu cực, đặc biệt trong giai đoạn khó khăn, từ đó thúc đẩy đầu tư và tăng trưởng kinh tế.

Áp dụng thế nào cho hợp lý? 

Phương pháp thặng dư là cách phổ biến để xác định giá đất cho các dự án bất động sản. Tuy nhiên, phương pháp này vẫn còn một số bất cập, như việc lấy giá trúng đấu giá của các khu đất nhỏ áp dụng cho khu đất lớn, hay chi phí đầu tư xây dựng bị tính thấp hơn thực tế. Chi phí bán hàng chỉ được tính 1% doanh thu, thấp hơn mức thực tế (10-15%), và lãi vay chỉ được tính trên 50% vốn vay, gây áp lực lớn lên doanh nghiệp.

Hậu quả là chi phí tính thiếu trong khi doanh thu lại được tính ở mức cao, khiến giá đất đội lên bất hợp lý, dễ dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản.

Doanh nghiệp đề xuất sửa đổi các quy định liên quan đến phương pháp thặng dư nhằm khắc phục những bất cập trong xác định giá đất. Cụ thể, doanh thu nên dựa trên giá trị thị trường điển hình trong một khoảng thời gian đủ dài, thay vì sử dụng giá trúng đấu giá hoặc mẫu giá từ các khu đất nhỏ không tương ứng với quy mô dự án.

Ngoài ra, cần đảm bảo các chi phí được tính toán đầy đủ, chính xác và phù hợp với thực tế. Cụ thể,  chi phí đầu tư phải dựa trên dự toán đã được cơ quan nhà nước thẩm định. Chi phí bán hàng cần phản ánh đúng mức chi trả thực tế của doanh nghiệp, với mức đề xuất là 10%. Chi phí lãi vay nên được tính trên toàn bộ vốn vay và trong suốt thời gian đầu tư xây dựng, phù hợp với các quyết định đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng cần thu thập thông tin giá đất chính xác, minh bạch từ nhiều nguồn như giao dịch thực tế, đấu giá, và tư vấn giá. Quá trình này phải được thực hiện thường xuyên, với cơ chế kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo tính trung thực, đặc biệt trong khai báo giá đất. Ông cũng đề xuất xây dựng bản đồ giá đất thực tế dựa trên thiết kế tổng thể, phân bổ vùng giá phù hợp, và áp dụng các chỉ số sát với thực tế.

Còn GS.TS Hoàng Văn Cường khuyến nghị bảng giá đất cần phản ánh giá trị thị trường ổn định, công bố hàng năm, và tích hợp vào cơ sở dữ liệu số, bao gồm thông tin giá và thuế đất từng thửa. Ông nhấn mạnh việc lấy ý kiến rộng rãi từ người dân, doanh nghiệp, và thực hiện công khai, minh bạch bảng giá đất, đồng thời đề xuất áp dụng các công cụ như thuế để điều tiết giá thị trường và khắc phục vướng mắc trong thực thi.

PGS.TS Định Trọng Thịnh đề xuất các chính sách linh hoạt về mức thu ngân sách khi giao hoặc cho thuê đất, phù hợp với mục đích sử dụng và tính chất dự án.

Cụ thể, đất ở, khu chung cư, hoặc quy hoạch khu dân cư với hình thức mua bán quyền sở hữu vĩnh viễn nên áp dụng mức giá 100% theo bảng giá đất. Đối với đất thương mại, dịch vụ (xây dựng văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, du lịch) có thời gian thuê 50 năm, mức thuê nên dao động từ 40-50% giá đất theo bảng giá hằng năm.

Đối với các khu công nghiệp chiến lược, công nghệ cao, mức giá đất cần cạnh tranh, chỉ bằng 20-40% giá đất, nhằm thu hút đầu tư trong nước và quốc tế. Với đất phục vụ cộng đồng như trường học, bệnh viện, khu vui chơi, giải trí, cần áp dụng chính sách ưu đãi đặc biệt, chỉ từ 5-20% giá đất, hoặc miễn phí trong một số trường hợp để khuyến khích xây dựng các công trình phúc lợi xã hội, nâng cao chất lượng sống và phát triển bền vững.

Các chuyên gia khuyến nghị địa phương cần rà soát tác động của bảng giá đất hiện hành, tham vấn ý kiến doanh nghiệp và người dân để xây dựng bảng giá đất mới từ năm 2026, đảm bảo minh bạch, hài hòa lợi ích, thúc đẩy phát triển kinh tế. Đồng thời, cần hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai, bảo vệ đội ngũ tư vấn giá đất, và hướng dẫn chi tiết để tránh sai sót, hỗ trợ các địa phương khi gặp khó khăn trong thực hiện.