Thị trường bất động sản đang dần phục hồi, lựa chọn kênh đầu tư nào

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, Việt Nam đang có 7 trợ lực quan trọng cho thị trường trong năm nay.

Đó là kinh tế thế giới và Việt Nam đang phục hồi nhưng lạm phát giảm nhanh và lãi suất thế giới bắt đầu giảm. Đối với Việt Nam dự báo năm 2024-2025 sẽ tốt hơn. Lạm phát tăng trong mục tiêu và lãi suất còn giảm nhẹ, tỷ giá sẽ ổn định hơn. Triển vọng và xu hướng thị trường. Nghĩa vụ tài chính đã qua giai đoạn khó khăn nhất và tiếp cận vốn được duy trì. Vướng mắc về pháp lý dần được tháo gỡ; thể chế được quan tâm hoàn thiện. Niềm tin phục hồi, dù còn chậm. Khả năng huy động vốn và nguồn lực đầu tư - kinh doanh dễ dàng hơn vay vốn lãi suất thấp hơn, thanh khoản thị trường tốt hơn.

Bên cạnh đó, các động lực tăng trưởng truyền thống đang phục hồi. Khả năng phục hồi sau đại dịch của Việt Nam được đánh giá tốt. Kinh tế đang phục hồi, quý sau cao hơn quý trước. Đặc biệt xuất khẩu đã tăng trở lại, trong 2 tháng đầu năm, xuất khẩu tăng 19%, thặng dư thương mại được duy trì cao; nhu cầu tại các thị trường chính phục hồi, đơn hàng xuất khẩu tăng dần (dù ngắn hạn). Trong đó xuất khẩu sang thị trường Hoa Kỳ tăng 33%.

Về chứng khoán tăng trưởng tích cực khoảng 13% từ đầu năm 2024, các nhóm ngành tăng trưởng âm trong năm trước đều phục hồi mạnh.

Đáng chú ý, theo TS Cấn Văn Lực, nhiều tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang dần phục hồi. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội quý I giải ngân dự báo tăng 15 - 20% so với năm 2023, cao hơn nhiều nước trên thế giới.

Ngoài ra, Chính phủ ban hành các chính sách tài khoá mở rộng trọng tâm thông qua việc giản hoãn, giảm thuế, phí, lệ phí trước bạ và chính sách tiền tệ linh hoạt nới lỏng thông qua 4 lần giảm lãi suất cho phéo cơ cấu lại nợ.

Niềm tin đầu tư kinh doanh tiêu dùng năm 2024 phục hồi. Khả năng huy động nguồn lực, vốn đầu tư toàn xã hội tăng 6,2% năm 2023 nhưng cần kích cầu đầu tư tư nhân. Tín dụng năm 2024 đạt 14-15% là khả thi. Lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong nước đang bắt đầu phục hồi.

Liên quan đến thị trường bất động sản, ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt cho hay, trước đại dịch Covid-19, nhà đầu tư mua bất động sản (BĐS) đa phần là nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp mua để cho thuê. Trong giai đoạn đó, Ngân hàng hỗ trợ cho vay, khi BĐS có lời thì tầng tầng lớp lớp lao vào. Giá BĐS tăng hết, từ miền núi đến hải đảo chỗ nào cũng tăng. 

Lúc đó, ý trời xảy ra, Covid-19 nổi lên, ngoài ra việc thắt chặt cho vay với BĐS khiến thị trường đi xuống. Nhà đầu tư bắt đầu mất niềm tin, BĐS đi xuống.

Tuy nhiên, theo ông Vũ, với chu kỳ mới của nền kinh tế, thị trường BĐS vẫn là kênh đầu tư tốt. Chúng ta phải có sự quản lý, định hướng, bền vững, mang đến lợi ích cho nhiều người.

Trong khi đó, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam bà Dương Thùy Dung cho rằng, BĐS công nghiệp là điểm sáng nhất trong thị trường BĐS.

Ngoài ra, tùy từng sản phẩm, BĐS thương mại là thị trường nhà đầu tư quan tâm tuy nhiên tỷ lệ thành công chỉ 5-10%, như văn phòng tỷ lệ lấp đầy 95% ở TP. HCM, hơn nữa kết quả kinh doanh rất tốt nên nhiều nhà đầu tư muốn mua. Còn BĐS công nghiệp dư địa còn nên tỷ lệ thành công lên tới 50%. Về lý do thất bại của từng sản phẩm trên thị trường BĐS đến từ chênh lệch định giá, pháp lý và cơ cấu chủ sở hữu.

Với câu hỏi "năm 2024 xuống tiền phân khúc nào tốt nhất?", bà Dung cho rằng, điều này còn phụ thuộc vào tổng số tiền đầu tư bao nhiêu vì có rất nhiều sản phẩm, phân khúc trong BĐS. Đối với nhà đầu tư thể chế thì BĐS thương mại, khu công nghiệp vẫn là khẩu vị của họ. Sản phẩm nhà ở là sản phẩm nhà đầu tư cá nhân quan tâm. 

Theo bà Dung, trung cấp và tiệm cận trung cao cấp đang là phân khúc được nhiều người quan tâm nhất và là những phân khúc sáng của thị trường trong năm nay và những năm tới. 

Nhà đầu tư có dư địa để căn được mức giá hợp lý. Nếu so sánh cùng phân khúc sản phẩm trung cấp với chất lượng tương tự thì Thành phố Hồ Chí Minh đang cao hơn khoảng 30% so với thị trường Hà Nội. Giai đoạn 2018-2019, nhà đầu tư truyền thống miền Bắc vào miền Nam đầu tư thì hiện tại họ đang quay lại thị trường miền Bắc và thấy nhiều dư địa.