Những lý do khiến giá bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM vẫn tiếp tục xu hướng tăng?

Giá nhà đất tiếp tục tăng cao tại các đô thị lớn

Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo mới nhất về tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2024, cho thấy xu hướng tăng giá nhà đất vẫn diễn ra mạnh mẽ, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP. Hà Nội và TP.HCM.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, giá chung cư tại hai thành phố này đã tăng từ 4-6% so với quý trước và tăng 22-25% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, một số khu vực đã ghi nhận mức tăng giá cục bộ lên đến 35-40%.

Cụ thể về tình hình thị trường nhà ở và đất nền, trong quý 3/2024, cả nước có 16 dự án nhà ở thương mại hoàn thành với khoảng 3.314 căn, 23 dự án với 11.669 căn được cấp phép mới và 55 dự án với 21.374 căn đủ điều kiện bán.

Trong khi đó, khoảng 426.158 căn từ 939 dự án đang trong giai đoạn xây dựng. Lượng giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý tăng so với quý 2, đạt 38.398 căn, còn giao dịch đất nền giảm, với 102.966 giao dịch thành công.

Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng từ 4-6% theo quý và 22-25% theo năm. Giá bán biệt thự, nhà liền kề cũng tăng, với mức trung bình khoảng 160 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, giá biệt thự và nhà liền kề nhìn chung ổn định nhưng có giảm ở phân khúc cao cấp với diện tích lớn, giảm 14% theo quý và 28% theo năm. Phân khúc dưới 10 tỷ đồng có giao dịch tốt.

Theo Bộ Xây dựng, giá bất động sản tăng do một loạt các yếu tố tác động khác nhau. Đầu tiên, việc chi phí đất đai tăng do áp dụng các phương pháp tính giá đất mới đã đẩy mặt bằng giá bất động sản lên cao.

Đặc biệt, tại một số khu vực, kết quả trúng đấu giá đất cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm đã tạo ra một mặt bằng giá mới, tác động lớn đến giá nhà ở và đất đai lân cận. Hiện tượng nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá, trả giá cao và sau đó bỏ cọc nhằm tạo giá ảo, cũng góp phần làm biến động thị trường.

Thêm vào đó, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra tình trạng "thổi giá" và tạo giá ảo của một bộ phận môi giới tự do và giới đầu cơ. Những cá nhân này thường không có chứng chỉ hành nghề, thiếu hiểu biết pháp lý và đạo đức kinh doanh kém. Họ sử dụng các chiêu trò nhằm đẩy giá cao so với giá trị thực, khiến nhiều khách hàng bị thiệt hại và làm giảm tính minh bạch của thị trường.

Bên cạnh đó, thị trường cũng đang phải đối mặt với sự thiếu hụt nguồn cung bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp tại các khu đô thị lớn. Các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn về pháp lý, đặc biệt là trong việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Cùng với đó, các nguồn vốn từ tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp cũng hạn chế khiến nhiều dự án phải giãn hoặc tạm dừng triển khai.

Cuối cùng, Bộ Xây dựng nhận định sự biến động của thị trường chứng khoán, trái phiếu và vàng trong thời gian qua cũng đã khiến nhiều nhà đầu tư lựa chọn bất động sản làm nơi trú ẩn an toàn cho dòng tiền tích lũy. Điều này cũng góp phần gia tăng nhu cầu và giá bất động sản, đặc biệt tại các thành phố lớn.

Mặc dù các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã được ban hành và hứa hẹn tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý, Bộ Xây dựng cho rằng thị trường vẫn cần thêm thời gian để các chính sách mới phát huy hiệu quả, góp phần làm ổn định giá cả và tăng cường nguồn cung trong thời gian tới.

Loạt giải pháp "cởi trói" cho thị trường nhà ở

Trong báo cáo quý III/2024, Bộ Xây dựng đã cập nhật tình hình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và các dự án hạ tầng phục vụ người dân tự xây dựng. Đáng chú ý, dù có hàng trăm nghìn căn hộ đã được phê duyệt và nhiều dự án khởi công, thị trường vẫn đối mặt với các rào cản về pháp lý và nguồn vốn đặc biệt là thị trường căn hộ vừa túi tiền gần như biến mất khỏi thị trường. 

Tính đến hết quý III/2024, cả nước đã triển khai 8 dự án nhà ở xã hội, tương đương khoảng 4.960 căn hộ. Trong số này, một dự án đã hoàn thành một phần với quy mô 200 căn, 4 dự án đang khởi công với 2.084 căn.

Một số dự án đáng chú ý đã động thổ như dự án Lê Thành Tân Kiên của Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành tại TP.HCM (1.500 căn) và dự án Vietsing tại Bình Dương với gần 1.900 căn. Ngoài ra, 3 dự án khác với quy mô 2.676 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, tạo thêm triển vọng cung cấp nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp.

Trong giai đoạn 2021 đến quý III/2024, có 622 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai trên toàn quốc, cung cấp tổng cộng 565.177 căn hộ. Trong đó, 79 dự án với 42.414 căn đã hoàn thành; 131 dự án với 111.687 căn đang trong quá trình xây dựng và 412 dự án với quy mô 411.076 căn đã được chấp thuận đầu tư.

Ngoài ra Bộ Xây dựng cho biết, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đang tiếp tục triển khai nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp và cá nhân trong lĩnh vực nhà ở xã hội. Ngoài bốn ngân hàng lớn (BIDV, Vietinbank, Agribank, Vietcombank), thêm TPBank, VPBank, MBBank và Techcombank đã đăng ký tham gia với mức vốn cam kết 5.000 tỷ đồng mỗi ngân hàng.

Hiện, 34/63 tỉnh thành đã công bố các dự án đủ điều kiện vay vốn ưu đãi, với tổng cộng 83 dự án trên Cổng Thông tin điện tử. Đến nay, gói tín dụng đã giải ngân tổng dư nợ 1.783 tỷ đồng, trong đó các dự án doanh nghiệp chiếm 1.633 tỷ đồng từ 15 dự án ký kết hợp đồng tín dụng.

Tuy nhiên, còn 68 dự án chưa thực hiện ký hợp đồng, phần lớn do chủ đầu tư không có nhu cầu vay hoặc không đáp ứng điều kiện. Đối với người mua nhà, đã giải ngân khoảng 150 tỷ đồng cho các hộ dân tại 12 dự án nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, trong quý III/2024, các dự án hạ tầng phục vụ người dân tự xây dựng nhà ở có nhiều tiến triển. Tổng cộng, 7 dự án đã hoàn thành với quy mô 236 nền, 528 dự án đang triển khai với khoảng 65.321 nền, và 24 dự án mới được cấp phép, tăng 150% so với quý II/2024.

Để thúc đẩy thị trường phát triển ổn định và bền vững, Bộ Xây dựng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc triển khai các chính sách mới về Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Bên cạnh đó, Bộ đề xuất các địa phương đẩy nhanh thủ tục phê duyệt đầu tư, bồi thường giải phóng mặt bằng và xác định giá đất, nhằm sớm đưa dự án vào khai thác.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng được giao nhiệm vụ triển khai tập huấn để các địa phương hiểu và thực hiện tốt các quy định mới của Luật Đất đai 2024. Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 80/NQ-CP về việc thí điểm cho phép các dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nhằm hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc giải quyết vướng mắc pháp lý.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng yêu cầu các tỉnh, thành phố tăng cường kiểm tra hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất nhằm ngăn chặn tình trạng đẩy giá đất, gây ảnh hưởng đến mặt bằng giá bất động sản khu vực.

Bộ Xây dựng sẽ giám sát việc ban hành bảng giá đất tại các địa phương, kịp thời đề xuất các giải pháp để tránh ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản. Bộ cũng nhấn mạnh vào việc xử lý các bất cập trong quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất nhằm ngăn ngừa hành vi trục lợi, đồng thời hỗ trợ các tỉnh thành trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.

Với các giải pháp đồng bộ và quyết liệt từ các bộ ngành và địa phương, Bộ Xây dựng kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản tiếp tục phát triển ổn định, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân. Việc đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội và kiểm soát các hoạt động đầu tư sẽ góp phần giảm thiểu những rào cản và thúc đẩy thị trường phát triển một cách bền vững.