Nhìn lại cơn sốt chung cư Hà Nội: Lỗi do đầu cơ hay mất cân đối cung - cầu?

Nhìn lại cơn sốt đầu năm của chung cư Hà Nội

"Năm 2023 là một năm quá khó khăn đối với bất động sản. Bằng một cách nào đó, đến năm 2024, chung cư tại Hà Nội vẫn tăng giá 20 - 40% so với năm ngoái", lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc đã thốt lên như vậy khi chia sẻ về hiện tượng tăng nóng của phân khúc này tại Thủ đô trong thời gian qua.

Theo báo cáo quý I/2024 của Bộ Xây dựng, mặt bằng giá trung bình chung cư tại Thủ đô đã đạt ngưỡng 50 - 70 triệu/m2, tăng 38% sau 5 năm, tức bình quân 7,6% mỗi năm. Ngoài dự án đã sử dụng 5 - 10 năm, nhà tập thể cao tầng cũ cũng bị đẩy giá khá cao.

Báo cáo của Savills cho biết, trong 3 tháng đầu năm nay, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt 59 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý và 14% theo năm. Trong điều kiện giá sơ cấp neo cao, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận giá bán lẫn lượng giao dịch tăng trưởng.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá căn hộ Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Tại quý I/2024, chỉ số giá tăng 48% so với quý I/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý IV/2023 - mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Còn theo CBRE, trong quý I/2024, nhiều dự án chung cư mở bán tại Hà Nội thu hút sự quan tâm lớn của không chỉ nhóm khách hàng phía Bắc mà còn từ các khách hàng ở TP.HCM. Trên thị trường thứ cấp, giá bán ghi nhận mức tăng theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2.

Bàn về hiện tượng này, TS Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam từng lý giải tại một tọa đàm diễn ra hồi cuối tháng 4: "Câu hỏi đặt ra là, tại sao thời gian vừa qua loại hình căn hộ chung cư lại tăng giá cao nhất trong 20 năm trở lại đây? Điều đó chứng tỏ hành vi của người mua đã thay đổi.

Trước đây, người ta thường sợ chung cư bởi nhiều lý do như pháp lý, sổ đỏ hay vấn đề phòng cháy chữa cháy… Nhưng hiện nay, văn hóa của người tiêu dùng cũng thay đổi bởi tính tiện ích, vị trí thuận lợi của các căn hộ chung cư. Đây là phân khúc mới, rơi vào thời điểm phù hợp, đặc biệt là hành vi của người mua nhà thay đổi nên trở nên hấp dẫn".

Còn theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, giá chung cư Hà Nội tăng mạnh như thời gian vừa qua là do quy luật cung - cầu. Theo bà An, thực tế, thị trường căn hộ Hà Nội có một giai đoạn khá dài giá tăng chậm, chỉ khoảng 2 - 3%/năm. Đó cũng là giai đoạn phân khúc căn hộ không có được sự hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư. Với thị trường TP.HCM, cũng có những giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, đạt tới mức 20%/năm, nhưng sau đó đà tăng dần chậm lại và có những điều chỉnh.

Còn thời gian qua, CBRE ghi nhận từ những đối tác, mức giá chào bán tăng rất mạnh, điều này phần nào cho thấy giá trên thị trường do cung - cầu quyết định. Mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội tăng cao chủ yếu đến từ việc thị trường khan hiếm sản phẩm và nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc cao (bao gồm cao cấp và hạng sang).

Bà Nguyễn Hoài An nhấn mạnh, nhu cầu căn hộ tại Hà Nội tuy lớn nhưng với việc nguồn cung hạn chế, tức là quy mô sản phẩm chưa đủ lớn thì bên bán khó có thể "tạo cuộc chơi riêng". "Để làm được điều này, quỹ căn ra hàng phải đủ lớn, chứ chỉ một vài nghìn căn thì gần như không thể", bà An nhấn mạnh.

Giá tăng cao do đầu cơ?

Mới đây, trình bày báo cáo thẩm tra kinh tế xã hội tại phiên khai mạc kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XV, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế đánh giá thị trường bất động sản có tín hiệu phục hồi nhưng còn khó khăn. Nhiều phân khúc có dấu hiệu tăng giá trở lại, như chung cư ở trung tâm hay vùng ven Hà Nội đều cao đột biến.

"Thậm chí, căn hộ nhà xã hội đã qua sử dụng nhiều năm vẫn tăng giá, ngoài khả năng chi trả của người lao động", ông nói.

Nguyên nhân được ông Thanh chỉ ra là nguồn cung chung cư tại Hà Nội thực sự khan hiếm. Số lượng dự án ngày càng hạn chế trong những năm gần đây. Trong khi nhu cầu của khách hàng, đặc biệt các gia đình trẻ còn rất lớn.

Cùng đó, cơ cấu sản phẩm trên thị trường thiếu cân đối khiến chung cư sơ cấp và thứ cấp bị đẩy giá lên cao, người có nhu cầu thực về nhà ở mất đi khả năng tiếp cận. Trong bối cảnh lãi suất tiền gửi thấp, ông Thanh cho biết tình trạng đẩy giá chung cư "trầm trọng hơn do tình trạng đầu cơ gia tăng".

Theo Ủy ban Kinh tế, tình trạng giá bị đẩy lên cao cũng diễn ra tương tự với nhà ở xã hội, khiến người có nhu cầu thực sự không thể mua. Nhiều người đầu cơ sản phẩm này khiến khoảng chênh giữa giá bán chủ đầu tư đăng ký và giá bán thực tế rất lớn.

Theo quy định, bên mua, thuê mua nhà xã hội không được bán lại nhà ở trong vòng 5 năm. Những người này đã "lách luật" bằng cách bán căn hộ thông qua hợp đồng đặt cọc và ủy quyền. Bên mua và bán sẽ ký hợp đồng đặt cọc với giá trị cọc bằng giá căn hộ, sau đó ký hợp đồng ủy quyền để bên đặt cọc có quyền sử dụng căn hộ. Khi hết thời hạn 5 năm, các bên ký hợp đồng mua bán và hoàn thiện thủ tục sang tên.

Cùng với đà tăng giá đột biến của chung cư, nhà ở xã hội, cơ quan thẩm tra của Quốc hội cho biết giá đất nền cũng có dấu hiệu tăng trở lại ở các thành phố lớn, ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở của người dân.

Tình trạng đầu cơ đất đai gây ra nhiều hệ lụy, theo Ủy ban Kinh tế. Bởi người có nhu cầu thực không thể tiếp cận đất đai trong khi nhà đất bị bỏ hoang do đầu cơ. Nguồn lực xã hội thay vì dành cho đầu tư sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm lại bị "chôn" vào đất, làm tăng chi phí của doanh nghiệp, giảm khả năng cạnh tranh của nền kinh tế.

"Người có nhu cầu mua nhà đất để ở đang phải trả một khoản tiền lớn cho giới đầu cơ, nghĩa là lực lượng yếu thế trong xã hội, những người nghèo đang phải chi trả cho người giàu cho nhu cầu cơ bản về nhà ở", ông Thanh nói. Điều này khiến tình trạng gia tăng khoảng cách giàu nghèo trong xã hội ngày càng trầm trọng.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ đánh giá thực trạng trên và đề ra giải pháp căn cơ để giải quyết. Với nhà ở xã hội, cơ quan này đề nghị thanh tra toàn diện và có giải pháp xử lý tình trạng lách luật đầu tư, mua bán phân khúc này.

Thị trường hạ nhiệt nhưng khó giảm giá

Bước sang quý II, thị trường chung cư Hà Nội đã hạ nhiệt sau cơn sốt chớp nhoáng. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn thông tin, sang tháng 4, mức độ quan tâm chung cư Thủ đô đã giảm 23% so với tháng trước đó.

Vị này nhận định đây là tín hiệu phản ánh bình thường của thị trường. Khi mức độ quan tâm nhiều sẽ phát sinh lượng lớn người bán ra, dẫn đến lượng quan tâm lại dần giảm xuống. Thị trường chung cư hiện đang "cục bộ" ở khu vực Hà Nội khá nhiều. Trên phạm vi toàn quốc, phân khúc này mới bắt đầu bước vào giai đoạn đảo chiều, chưa phải lúc quá nóng trên phạm vi rộng.

Ông Phạm Tuấn Sơn, Chủ tịch Tập đoàn Babylons cũng bày tỏ quan điểm tương tự khi cho rằng, sau 3 - 6 tháng nữa, nhu cầu mua chung cư sẽ giảm đi, thay vào đó là nhu cầu thực của những người muốn mua để ở, để sử dụng chứ không phải phục vụ mục đích đầu cơ, lướt sóng. Lý do bởi đầu cơ ngắn hạn chung cư lúc này là rất khó.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group cho rằng, hiện nay thị trường không có nhiều sản phẩm thay thế được căn hộ chung cư.

"Có những sản phẩm có dòng tiền, có giá trị nhưng lại bế tắc thanh khoản; hay có những sản phẩm có đầy đủ pháp lý nhưng không có giá trị dòng tiền. Giá chung cư tăng tới thời điểm này đã tương đối cân bằng so với cung cầu và chắc chắn sẽ có những điều chỉnh, nhưng nếu nói về kỳ vọng giảm giá thì tôi nghĩ là không", ông Hưng nói.

Còn theo ông Quốc Anh, trong 10 năm qua, chung cư vẫn luôn nằm trong top 3 loại hình được tìm kiếm nhiều nhất (cùng với nhà riêng và đất nền). Đây là loại hình có tính chất ở thực, có thể đang hạ nhiệt trong ngắn hạn nhưng về dài hạn vẫn sẽ tiếp tục ghi nhận tốt tăng trưởng tốt. Câu chuyện mong chờ giá bất động sản sẽ giảm là rất khó diễn ra.

Chuyên gia Batdongsan.com.vn nhận định: "Giá bất động sản tăng cao, đặc biệt tại phân khúc chung cư là do phản ánh cán cân cung – cầu của thị trường, không ai đủ sức "thổi giá" bất động sản trong một thời gian dài. Việc làm "thổi giá" bất động sản, nếu có, chỉ xảy ra trong một số trường hợp hiếm hoi, và chưa chắc đã có thanh khoản".