Hơn 500 khách hàng mua nhà tại dự án CT6 Kiến Hưng chờ được bảo vệ quyền lợi

519 căn hộ không được cấp sổ đỏ

TAND TP Hà Nội dự kiến mở phiên tòa xét xử ông Lê Thanh Thản (SN 1950), Tổng giám đốc Công ty Bemes, cùng 5 cựu cán bộ địa phương trong vụ án xảy ra tại dự án CT6 Kiến Hưng từ ngày 18/11. Phiên tòa dự kiến kéo dài 13 ngày, kể cả ngày nghỉ.

Ông Thản bị Viện KSND TP Hà Nội truy tố về tội Lừa dối khách hàng theo khoản 2, Điều 198 Bộ luật Hình sự. Theo cáo trạng, ông bị cáo buộc chỉ đạo xây dựng dự án sai nghiêm trọng quy hoạch được duyệt, sau đó quảng cáo không đúng sự thật về tính pháp lý để bán 519 căn hộ cho khách hàng, thu lợi bất chính hơn 531 tỷ đồng.

Cùng vụ án, 5 cựu cán bộ thuộc UBND phường Kiến Hưng và Thanh tra xây dựng quận Hà Đông (cũ) bị truy tố về tội Thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng.

Danh sách gồm Đỗ Văn Hưng, cựu Chủ tịch UBND phường Kiến Hưng; Nguyễn Duy Uyển và Bùi Văn Bằng, cùng là cựu Phó chủ tịch phường; Nguyễn Văn Năm, cựu Chánh thanh tra xây dựng quận Hà Đông; Vương Đăng Quân, cựu Phó chánh thanh tra xây dựng quận Hà Đông.

Theo cáo trạng, dự án CT6 Kiến Hưng ban đầu được UBND tỉnh Hà Tây (nay thuộc Hà Nội) phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500. Sau khi địa giới hành chính được mở rộng, UBND TP Hà Nội không ban hành quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án.

Công ty Bemes được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy hoạch đã được phê duyệt. Tuy nhiên, từ tháng 10/2010, ông Lê Thanh Thản, khi đó là Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty Bemes, bị cáo buộc chỉ đạo tổ chức thi công với nhiều hạng mục sai khác nghiêm trọng so với thiết kế được duyệt.

Cụ thể, tại khối nhà cao tầng, chủ đầu tư bị cáo buộc tăng diện tích xây dựng, tăng chiều cao công trình, thay đổi công năng sử dụng, tăng số lượng căn hộ và xây thêm tòa CT6C không có trong quy hoạch được phê duyệt.

Khu nhà thấp tầng cũng có vi phạm về diện tích đất xây dựng, số lượng căn và chỉ giới đường đỏ.

Đáng chú ý, từ tháng 3/2011, chủ đầu tư bị cáo buộc quảng cáo dự án đã được phê duyệt, thiết kế căn hộ và công trình tuân thủ quy định xây dựng, giá bán đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất. Những thông tin này khiến khách hàng tin tưởng vào tính pháp lý của dự án và quyết định xuống tiền.

Đến tháng 11/2012, công trình hoàn thành. Từ tháng 1/2013, các căn hộ được bàn giao cho người dân vào sinh sống.

Tuy nhiên, kết quả điều tra xác định có 519 căn hộ được bán cho 519 khách hàng nhưng không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tổng số tiền hơn 531 tỷ đồng mà chủ đầu tư thu từ nhóm khách hàng này được xác định là khoản thu lợi bất chính, đồng thời là thiệt hại nghiêm trọng của những người mua nhà.

Người mua nhà mắc kẹt giữa những sai phạm

Hệ lụy của vụ án không chỉ nằm ở số tiền hơn 531 tỷ đồng mà còn ở tình trạng pháp lý kéo dài của hàng trăm căn hộ.

Với nhiều gia đình, căn hộ chung cư không đơn thuần là một tài sản đầu tư mà còn là nơi an cư, tích lũy sau nhiều năm lao động. Việc đã thanh toán tiền, nhận bàn giao nhà và sinh sống ổn định nhưng không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu khiến người mua phải đối diện với nhiều rủi ro.

Khi chưa được công nhận quyền sở hữu, người dân gặp khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho hoặc thừa kế theo quy định. Tài sản có giá trị lớn nhưng quyền pháp lý của chủ sở hữu vẫn chưa được xác lập đầy đủ.

Đáng lưu ý, phần lớn người mua nhà không phải là chủ thể quyết định việc điều chỉnh quy hoạch, tổ chức thi công hay nghiệm thu công trình. Họ chủ yếu dựa vào thông tin do chủ đầu tư cung cấp và kỳ vọng rằng một dự án được quảng cáo đã hoàn thiện pháp lý sẽ đáp ứng các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận.

Theo thông trước đó, tại cơ quan điều tra, các khách hàng cho rằng khi ký hợp đồng mua căn hộ, họ không biết công trình có những sai phạm về quy hoạch.

Đây là vấn đề đặt ra về trách nhiệm cung cấp thông tin của chủ đầu tư cũng như nghĩa vụ kiểm tra, giám sát của cơ quan quản lý nhà nước. Người mua nhà không thể phải gánh toàn bộ hậu quả từ những sai phạm mà họ không có quyền quyết định hoặc khả năng kiểm soát.

Từ vụ án năm 2023 đến lần xét xử dự kiến vào tháng 11

Vụ án CT6 Kiến Hưng từng được đưa ra xét xử sơ thẩm vào tháng 8/2023. Tuy nhiên, sau quá trình xét hỏi, HĐXX quyết định trả hồ sơ để điều tra bổ sung, yêu cầu làm rõ thêm các vấn đề liên quan đến số lượng khách hàng bị thiệt hại, số tiền thu lợi bất chính và giá trị các căn hộ cần bồi thường.

Vụ án đã trải qua nhiều lần điều tra bổ sung. Số khách hàng được xác định bị thiệt hại tăng từ 504 lên 519 người; số tiền thu lợi bất chính cũng được điều chỉnh từ khoảng 496 tỷ đồng lên hơn 531 tỷ đồng.

Một trong những vấn đề quan trọng cần được làm rõ tại phiên tòa lần này là trách nhiệm khắc phục hậu quả của chủ đầu tư đối với những người đã bỏ tiền mua nhà.

Trước đó, Công ty Bemes đã chủ động thỏa thuận mua lại 39 căn hộ tại tòa CT6C nhằm giảm bớt hậu quả vụ án. Ngoài ra, ngày 24/4, BIDV có văn bản cam kết cấp hạn mức tín dụng 1.000 tỷ đồng cho Công ty Bemes để thực hiện việc bồi thường.

Đây là những diễn biến liên quan đến phương án bảo đảm nguồn lực tài chính khắc phục hậu quả. Tuy nhiên, việc có nguồn vốn hoặc cam kết tín dụng không đồng nghĩa quyền lợi của toàn bộ khách hàng đã được giải quyết. Khả năng thực hiện nghĩa vụ, tiến độ chi trả và phương án xử lý cụ thể đối với từng căn hộ vẫn là những vấn đề cần được theo dõi.

Trách nhiệm không chỉ thuộc về chủ đầu tư

Bên cạnh trách nhiệm của ông Lê Thanh Thản, cáo trạng xác định các sai phạm tại CT6 Kiến Hưng kéo dài nhưng cán bộ địa phương thiếu kiểm tra, giám sát, không kịp thời phát hiện và xử lý. Những vi phạm trong thiết kế, thi công, giám sát, nghiệm thu khiến 519 căn hộ không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận và giao dịch nhà ở.

Ngày 5/11, Hà Nội thông qua cơ chế đặc thù xử lý 12 dự án sai phạm của Tập đoàn Mường Thanh, trong đó có CT6 Kiến Hưng. Các công trình chỉ được tồn tại nếu đáp ứng yêu cầu về an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng và quy hoạch; trường hợp không thể khắc phục phải phá dỡ.

Với cư dân phải di dời, chủ đầu tư có trách nhiệm bồi thường, đồng thời người dân có thể thỏa thuận chuyển sang căn hộ khác hoặc tiếp cận nhà ở xã hội nếu đủ điều kiện. Những người được tiếp tục ở lại không phải chịu chi phí khắc phục sai phạm thay chủ đầu tư.

Phiên tòa ngày 18/11 vì thế không chỉ làm rõ trách nhiệm của các bị cáo mà còn được kỳ vọng mở ra hướng giải quyết dứt điểm vướng mắc pháp lý, bảo đảm quyền lợi cho 519 khách hàng đã bỏ tiền mua nhà nhưng nhiều năm chưa được cấp sổ đỏ.