Đại gia điếu cày Lê Thanh Thản bị cáo buộc quảng cáo gian dối về pháp lý dự án CT6 Kiến Hưng, thu lợi bất chính 531 tỷ đồng

Quảng cáo về pháp lý khi dự án chưa được triển khai đúng quy hoạch

Viện KSND TP.Hà Nội vừa ban hành cáo trạng truy tố ông Lê Thanh Thản (76 tuổi, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty Bemes, Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh) về tội “lừa dối khách hàng” liên quan đến dự án CT6 Kiến Hưng.

Cùng vụ án, 5 bị can khác gồm Đỗ Văn Hưng, cựu Chủ tịch UBND phường Kiến Hưng; Nguyễn Duy Uyển và Bùi Văn Bằng, đều là cựu Phó chủ tịch UBND phường Kiến Hưng; Nguyễn Văn Năm, cựu Chánh thanh tra xây dựng quận Hà Đông; và Vương Đăng Quân, cựu Phó chánh thanh tra xây dựng quận Hà Đông, bị truy tố về tội “thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng”.

Riêng ông Mai Quang Bài, cựu cán bộ Thanh tra xây dựng quận Hà Đông, đã qua đời cuối năm 2024 nên cơ quan điều tra đình chỉ điều tra.

Theo cáo trạng, dự án CT6 Kiến Hưng chỉ được phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500. Tuy nhiên, ông Lê Thanh Thản bị cáo buộc đã chỉ đạo tổ chức thi công với nhiều nội dung không phù hợp quy hoạch được duyệt.

Đáng chú ý, cáo trạng xác định từ tháng 3/2011, ông Thản đã bắt đầu cho quảng cáo gian dối về tính pháp lý của dự án.

Đến tháng 11/2012, công trình hoàn thành. Từ tháng 1/2013, các căn hộ lần lượt được bàn giao cho người dân vào sinh sống.

Kết quả điều tra cho thấy khối nhà cao tầng có nhiều thay đổi so với quy hoạch, trong đó có việc tăng diện tích xây dựng, tăng chiều cao, thay đổi công năng sử dụng và tăng số lượng căn hộ. Đặc biệt, một tòa nhà mang ký hiệu CT6C được xây dựng ngoài quy hoạch được duyệt.

Đối với khu nhà thấp tầng, diện tích đất xây dựng và số lượng căn cũng được xác định là tăng so với quy hoạch, đồng thời có vi phạm chỉ giới đường đỏ.

519 khách hàng mua nhà không được cấp “sổ đỏ”

Theo cáo trạng, Công ty Bemes đã bán 519 căn hộ cho 519 khách hàng. Những căn hộ này sau đó không được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thường được người dân gọi là “sổ đỏ”.

Cơ quan tố tụng xác định ông Lê Thanh Thản đã thu lợi bất chính tổng cộng hơn 531 tỉ đồng.

Tại cơ quan điều tra, các khách hàng cho biết khi ký hợp đồng mua bán, họ không biết căn hộ được xây dựng sai quy hoạch. Nhiều người cho rằng họ mua nhà vì tin tưởng chủ đầu tư và những thông tin được cung cấp về dự án.

Vụ việc cũng đặt ra một vấn đề đáng lưu ý đối với người mua bất động sản: thông tin quảng cáo về một dự án không đồng nghĩa với việc dự án đã hoàn tất đầy đủ điều kiện pháp lý để giao dịch.

Trong vụ CT6 Kiến Hưng, việc quảng cáo về tính pháp lý được xác định bắt đầu từ tháng 3/2011, trong khi những sai phạm về xây dựng và quy hoạch diễn ra sau đó, dẫn tới hệ quả kéo dài nhiều năm đối với người mua nhà.

Để những sai phạm tại công trình tồn tại trong thời gian dài, cơ quan tiến hành tố tụng xác định một số cán bộ thuộc chính quyền địa phương và lực lượng thanh tra xây dựng đã không thực hiện đầy đủ việc thanh tra, kiểm tra, dẫn đến không kịp thời phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm.

Giá trị 519 căn hộ được định giá lại, tăng khoảng 4 lần

Một nội dung đáng chú ý trong cáo trạng là kết quả định giá 519 căn hộ liên quan vụ án.

Tháng 12/2025, tổng giá trị 519 căn hộ không được cấp “sổ đỏ” tại CT6 Kiến Hưng được xác định hơn 548 tỉ đồng.

Trong kết luận định giá mới được Viện KSND sử dụng, tổng giá trị của 519 căn hộ được xác định hơn 2.047 tỉ đồng, tăng khoảng 4 lần so với kết quả trước đó.

Trong số này, 506 căn hộ chung cư có tổng giá trị hơn 1.856 tỉ đồng; 13 căn hộ liền kề có tổng giá trị hơn 190 tỉ đồng.

Theo cơ quan tố tụng, việc định giá lại căn cứ vào giá trị giao dịch thực tế trên thị trường, nhằm bảo đảm quyền lợi cho các khách hàng được xác định là bị hại trong vụ án.

Người mua muốn được cấp “sổ đỏ” hoặc bồi thường

Trong số các khách hàng, có 6 người đề nghị trả lại nhà và yêu cầu chủ đầu tư hoàn lại tiền mua nhà, với tổng số tiền khoảng 7 tỉ đồng.

Phần lớn khách hàng còn lại mong muốn được hỗ trợ hoàn tất thủ tục để được cấp “sổ đỏ”. Trường hợp không thể giải quyết, họ đề nghị được bồi thường theo quy định.

Về phía mình, ông Lê Thanh Thản khai nhận hành vi phạm tội và cho rằng nguyên nhân xuất phát từ việc nóng vội nắm bắt cơ hội kinh doanh, chưa kịp hoàn thiện các thủ tục hành chính.

Bị can từng đưa ra 3 phương án khắc phục hậu quả, trong đó có phương án tự thỏa thuận với khách hàng để mua lại nhà hoặc hoàn trả tiền mua nhà, sau đó tự phá dỡ tòa CT6C Kiến Hưng.

Tuy nhiên, đến nay Công ty Bemes chưa đạt được thỏa thuận với các khách hàng. Ông Thản đề nghị một ngân hàng bảo lãnh số tiền phải hoàn trả cho các bị hại theo quy định.

Các cáo buộc nêu trên là nội dung trong cáo trạng; việc ông Lê Thanh Thản có phạm tội hay không còn phải được tòa án xem xét, quyết định theo trình tự tố tụng.

Mua nhà, đừng chỉ tin vào quảng cáo

Vụ việc CT6 Kiến Hưng là lời nhắc đáng chú ý với những người đang có ý định mua căn hộ, đặc biệt là các dự án được quảng cáo với những cụm từ như “pháp lý đầy đủ”, “đủ điều kiện cấp sổ” hay “cam kết ra sổ”.

Trước khi xuống tiền, người mua nên kiểm tra độc lập thay vì chỉ dựa vào thông tin quảng cáo hoặc lời giới thiệu của nhân viên bán hàng.

1. Kiểm tra pháp lý của dự án, đối chiếu căn hộ thực tế với hồ sơ

Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp và cho phép kiểm tra các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, quy hoạch, giấy phép xây dựng, điều kiện đưa nhà ở vào kinh doanh và các hồ sơ pháp lý khác có liên quan.

Không nên mặc nhiên hiểu rằng một dự án đã được quảng cáo, mở bán hoặc có nhiều người đang sinh sống thì đồng nghĩa với việc toàn bộ công trình đã được pháp luật công nhận.

Vị trí tòa nhà, số tầng, số căn hộ, diện tích, công năng và các hạng mục xây dựng cần được đối chiếu với hồ sơ được phê duyệt.

Đặc biệt, người mua nên thận trọng với những trường hợp diện tích, số tầng hoặc thiết kế thực tế có dấu hiệu khác đáng kể so với thông tin pháp lý của dự án.

2. Đừng xem nhẹ điều khoản về “sổ đỏ”, không nên quyết định chỉ vì giá rẻ

Nếu chủ đầu tư cam kết thời điểm cấp giấy chứng nhận, cần yêu cầu cam kết này được thể hiện rõ trong hợp đồng, cùng với trách nhiệm của các bên nếu không thực hiện được.

Những lời hứa bằng miệng hoặc thông tin trong quảng cáo rất khó thay thế cho các điều khoản cụ thể trong hợp đồng.

Ngoài ra, giá bán thấp, tiến độ bàn giao nhanh hay chính sách thanh toán hấp dẫn có thể là yếu tố khiến người mua xuống tiền nhanh. Tuy nhiên, pháp lý vẫn phải là tiêu chí kiểm tra đầu tiên.

Một căn hộ có giá hấp dẫn nhưng gặp vướng mắc pháp lý kéo dài có thể khiến người mua phải đối mặt với nhiều chi phí, rủi ro và hạn chế trong việc chuyển nhượng, thế chấp hoặc thực hiện các quyền của chủ sở hữu.

3. Khi có dấu hiệu bất thường, nên kiểm tra trước khi ký

Nếu nhân viên môi giới né tránh việc cung cấp hồ sơ, thúc ép đặt cọc ngay, đưa ra cam kết pháp lý không có tài liệu chứng minh hoặc có sự khác biệt giữa quảng cáo và hồ sơ dự án, người mua nên tạm dừng giao dịch để xác minh.

Nguyên tắc đơn giản: quảng cáo chỉ là thông tin tham khảo; hồ sơ pháp lý và hợp đồng mới là những tài liệu cần được kiểm tra kỹ trước khi quyết định bỏ tiền.