Nhà đầu tư BĐS cần tránh những gì trong bối cảnh pháp lý siết chặt: Luật sư khuyến cáo
Nhiều nhà đầu tư thời gian qua rơi vào cảnh kẹt vốn, tranh chấp vì mua phải dự án thiếu pháp lý. Từ những trường hợp thực tế này, ThS. Luật sư Trần Xuân Hùng đưa ra loạt khuyến cáo để giúp nhà đầu tư tránh lặp lại sai lầm.
Hiện nay, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn siết chặt pháp lý mạnh nhất trong nhiều năm, kéo theo không ít rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân.
ThS. Luật sư Trần Xuân Hùng – Giám đốc Công ty TNHH Speedinvest nhận định, việc thiếu hiểu biết pháp luật và chạy theo tâm lý bầy đàn là nguyên nhân khiến nhiều người rơi vào tranh chấp, kẹt vốn và mất khả năng thu hồi đầu tư.
Dự án “bán trên giấy” vẫn là rủi ro lớn nhất
Theo ThS. Luật sư Trần Xuân Hùng, trong bối cảnh nhà nước siết chặt quy trình đầu tư – xây dựng, tình trạng dự án chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng đã rao bán vẫn là rủi ro lớn nhất với nhà đầu tư.
“Không ít dự án quảng cáo rầm rộ nhưng chưa có chủ trương đầu tư, chưa hoàn tất giao hoặc thuê đất, thậm chí chưa có giấy phép xây dựng. Nhà đầu tư chỉ nhìn vào phối cảnh đẹp mà bỏ qua điều kiện pháp lý tối thiểu,” ông Hùng nói.
Ông nhấn mạnh sai lầm phổ biến là tin vào lời môi giới hoặc văn bản photo. “Hồ sơ pháp lý phải là tài liệu có dấu, có số văn bản, có cơ quan ban hành. Nếu chỉ xem bản vẽ màu, brochure hoặc ‘cam kết miệng’, khả năng rủi ro là cực kỳ cao”.
Luật sư cho rằng việc siết chặt kiểm soát mở bán khiến nhiều chủ đầu tư yếu kém tìm cách huy động vốn “lách luật” thông qua hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư… Nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm rất dễ trở thành bên chịu thiệt khi dự án không triển khai đúng cam kết hoặc bị dừng vì chưa đủ thủ tục.
Pháp lý đất đai không sạch và hợp đồng nhiều “bẫy”
Ngoài rủi ro dự án chưa đủ điều kiện, ông Hùng cho rằng pháp lý đất đai “không sạch” đang là vấn đề nổi cộm: đất tranh chấp, bị kê biên, nằm trong quy hoạch treo hoặc đất nông nghiệp được thổi giá thành đất ở.
“Nhà đầu tư phải kiểm tra pháp lý đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai và Sở Quy hoạch – Kiến trúc. Không thể chỉ nghe môi giới nói ‘đã hỏi rồi’, ‘sắp lên thổ cư’, hay ‘quy hoạch sắp mở’,” ông Hùng phân tích.
Một rủi ro khác có xu hướng tăng là các điều khoản bất lợi trong hợp đồng. Theo ông Hùng, nhiều hợp đồng hiện nay cài cắm các điều khoản khó phát hiện như:
Chủ đầu tư được quyền thay đổi thiết kế mà không cần thông báo
Bảng tiến độ thanh toán mơ hồ, dễ phát sinh phạt
Phí bảo trì, phí dịch vụ hoặc các chi phí ẩn
Điều khoản trọng tài và giải quyết tranh chấp nghiêng về phía chủ đầu tư
“Nhà đầu tư cá nhân thường không đọc hết hợp đồng hoặc không hiểu các thuật ngữ pháp lý, dẫn đến ký vào những điều khoản bất lợi. Việc nhờ luật sư thẩm định hợp đồng là cần thiết để tránh rủi ro kéo dài hàng năm trời,” ông Hùng khuyến cáo.
Thông tin sai lệch và tâm lý FOMO đẩy nhà đầu tư vào thế mắc kẹt
Luật sư Hùng cảnh báo rủi ro từ thông tin sai lệch đang ngày càng nghiêm trọng, đặc biệt khi mạng xã hội trở thành kênh lan truyền các “cơ hội đầu tư” tốc độ nhanh.
“Những clip TikTok nói về ‘suất ngoại giao’, ‘giá chỉ bán nội bộ’, hay ‘chuẩn bị công bố quy hoạch’ đều có thể là tin chưa được xác thực. Lần nào thị trường nóng lên cũng xuất hiện tình trạng thổi giá bằng tin đồn” - LS Hùng nói.
Ông khuyến nghị nhà đầu tư phải xác minh thông tin từ cơ quan Nhà nước, như hệ thống công bố quy hoạch, cổng thông tin điện tử của tỉnh, hoặc hồ sơ pháp lý được công khai.
Ngoài ra, cần loại bỏ tâm lý FOMO vì đây là nguyên nhân trực tiếp khiến nhiều người mua vội vàng, không kiểm tra rủi ro rồi mắc kẹt vốn.
“Nhà đầu tư chuyên nghiệp không chạy theo đám đông. Sự thận trọng và kiểm chứng pháp lý là yếu tố quyết định an toàn tài chính,” ông Hùng nói.
Để giảm rủi ro trong bối cảnh pháp lý siết chặt, ông Hùng đưa ra 4 khuyến nghị:
Chỉ đầu tư vào dự án có pháp lý rõ ràng, có thể kiểm chứng; không mua dự án “sắp có giấy phép”.
Luôn thẩm định hồ sơ tại cơ quan nhà nước, không dựa vào lời tư vấn môi giới.
Nhờ luật sư, người có chuyên môn, kiểm tra hợp đồng và pháp lý dự án trước bất kỳ khoản đặt cọc nào.
Không để tâm lý FOMO chi phối, tập trung vào giá trị thật và tính pháp lý của tài sản.
“Thị trường đang minh bạch hơn, nhưng minh bạch đồng nghĩa với việc nhà đầu tư phải chuyên nghiệp hơn. Ai hiểu luật, hiểu quy trình và đầu tư có kiểm chứng sẽ giảm thiểu được rủi ro và tìm được cơ hội an toàn”, ông Hùng nhận định.
