Hà Nội quy định căn hộ từ 70 - 100m2 cho 3 người ở, hiểu sao cho đúng?

Hà Nội quy định cứng số người theo diện tích chung cư

Thông tin từ An ninh Thủ đô cho biết, UBND TP Hà Nội mới ban hành Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND quy định về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác, hiệu lực từ ngày 10/6.

Quy định nêu rõ, trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại được xác định theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.

Theo đó, căn hộ 1 phòng ở có diện tích từ 25m2 đến 45m2 sẽ được tính 1 người ở. Căn hộ 2 phòng ở có diện tích trên 45m2 đến 70m2 được tính 2 người ở; diện tích căn hộ trên 70m2 đến 100m2 được tính 3 người ở. Căn hộ từ 3 phòng ở trở lên, diện tích cử dụng trên 100m2 đến 125m2 tính 4 người. Diện tích căn hộ từ 125m2 trở lên tính 5 người ở. 

Với chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở xã hội được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.

Theo đó, căn hộ 1 phòng có diện tích từ 25m2 đến 45m2 được tính 1 người ở; căn hộ 2-3 phòng có diện tích trên 40m2 đến 55m2 được tính 2 người ở; trên 55m2 đến 70m2 tính 3 người; trên 70m2 đến 77m2 tính 4 người ở.

Quy định này ngay lập tức gây xôn xao dư luận. Nhiều ý kiến cho rằng đây là quy định cứng, không phù hợp và nhiều bất cập. Nhất là trong bối cảnh nguồn cung nhà ở khan hiếm, giá nhà ở tăng cao, đại bộ phận người dân không có khả năng chi trả nhưng căn hộ phải từ 70 - 100m2 mới được 3 người ở.

Chuyên gia nói gì?

Liên quan đến vấn đề này, PGS. TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, nhiều người đang hiểu nhầm quy định về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư. Việc xác định chỉ tiêu dân số nhằm khống chế quy mô dân số và cơ cấu căn hộ của dự án trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình của dự án… chứ không phải Hà Nội quy định để cấm người dân ở quá trong căn hộ, theo Reatimes. 

Đồng quan điểm, KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cũng cho rằng, việc tính toán dân số căn cứ vào chỉ tiêu nhà ở là một nội dung rất cần thiết trong quy hoạch và trong quản lý dân số hiện nay. Hiện thành phố đang phấn đấu để đảm bảo đời sống cho người dân và đảm bảo chức năng phù hợp của các khu quy hoạch. Do đó, các chỉ tiêu theo Quyết định số 34 là hợp lý và phù hợp với chương trình phát triển nhà ở của Hà Nội. 

Ông Nghiêm nhấn mạnh, nếu đáp ứng được mục tiêu dân số này thì các vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy được đảm bảo. Điều này cũng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản và tạo điều kiện để gia tăng nguồn cung nhà ở cho người dân. Khi nguồn cung gia tăng, giá nhà cũng sẽ sớm hạ nhiệt. 

"Hiện nay, mọi người mới chỉ nghe đến nhà ở 70m2 cho 3 người là đã phản đối vì họ nhầm tưởng đó là Hà Nội "cấm" bán nhà như vậy. Đó là hiểu sai hoàn toàn. Chúng ta nhìn ở hướng tích cực là trong tương lai, nhà ở chung cư được thiết kế dựa trên chỉ tiêu dân số sẽ đảm bảo nhu cầu về chỗ ở tiện ích cho người dân. Làm được chỉ tiêu dân số thì sẽ cần gia tăng nguồn cung nhà ở. Còn hiện nay, giá nhà cao, người dân vẫn đi thuê nhà trọ là chính", Reatimes dẫn lời KTS. Đào Ngọc Nghiêm. 

Cũng theo ông Nghiêm, để quy định có thể thành thực tế sẽ cần rất nhiều yếu tố tác, các cơ chế hỗ trợ. Ví dụ như chỉ tiêu dân số thì phải thống kê ra sao? Nhà ở theo chỉ tiêu dân số này thì cơ chế cho nhà ở xã hội thế nào?

Tuy nhiên, để một quy định có thể thành thực tế, chuyên gia cho rằng, sẽ cần rất nhiều yếu tố tác, các cơ chế hỗ trợ. Ví dụ như chỉ tiêu dân số thì phải thống kê ra sao? Nhà ở theo chỉ tiêu dân số này thì cơ chế cho nhà ở xã hội thế nào? Bên cạnh đó, tính khả thi của quy định khi áp dụng vào thực tế cũng cần phải làm rõ. Đồng thời, các cơ quan chức năng nên thu thập, phân tích số liệu từ các dự án chung cư đã hoàn thành, đang sử dụng để đảm bảo các chỉ tiêu đề ra là hợp lý và phản ánh đúng thực tế.

Các chỉ tiêu dân số cần phải phù hợp với điều kiện thực tế của từng khu vực và dự án. Ví dụ, ở các khu vực trung tâm đô thị, nhu cầu về diện tích căn hộ có thể khác với các khu vực ngoại ô. Do đó, quy định cần có sự linh hoạt để phù hợp với đặc thù của từng khu vực.

"Điều quan trọng là các chỉ tiêu dân số phải phản ánh đúng thực trạng hiện nay để tránh các sai lệch trong quy hoạch. Để các chỉ tiêu dân số phản ánh đúng thực trạng hiện nay, cần có dữ liệu thống kê chi tiết về mật độ dân cư hiện tại trong các khu chung cư", ông Long nói.