Giải mã lý do biệt thự nhà phố dưới 10 tỷ đồng tại TP HCM hút người mua

Giá nhà phố, biệt thự tại TP HCM hạ nhiệt

Báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2024 của Savills Việt Nam phân khúc nhà phố/biệt thự tại TP HCM sau nhiều quý trầm lắng nay đã ghi nhận tín hiệu tích cực. 

Cụ thể, nguồn cung mới tăng với các sản phẩm giá phải chăng được mở bán ở khu vực ngoại thành, song nhìn chung vẫn còn rất hạn chế. Giai đoạn quý 3/2024, thị trường ghi nhận 145 căn mới, tăng so với mức 10 căn ở quý 2 và mức 0 căn mới của cùng kỳ năm ngoái. Các sản phẩm này đến từ dự án mới The Meadow tại Bình Chánh và giai đoạn tiếp theo của The Sholi Bình Tân.

Các sản phẩm mới giúp nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên mức 766 căn, tăng 15% theo quý và không đổi theo năm. Mặc dù các sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng tiếp tục chiếm ưu thế với 63%, nhưng phân khúc dưới 10 tỷ đồng đã tăng 14 điểm phần trăm thị phần lên 29%, nhờ dự án mới ở khu vực ngoại thành. TP Thủ Đức dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với 67%, tiếp sau là Bình Chánh với 19%.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, cho biết: “Mặc dù nguồn cung có sự cải thiện theo quý và so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn rất khiêm tốn so với quy mô dân số hơn 10 triệu dân của TP HCM. Nhìn chung, điểm nghẽn về nguồn cung của phân khúc nhà ở bao gồm cả căn hộ và các sản phẩm thấp tầng tại thị trường này vẫn chưa được tháo gỡ.

Còn theo bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu của JLL Việt Nam, thị trường nhà liền thổ đã ghi nhận tín hiệu tích cực trong quý 3/2024, đặc biệt với tỷ lệ bán hàng ấn tượng. Dự án The Meadow (Gamuda Land, Bình Chánh) đã đạt hơn 90% tỷ lệ tiêu thụ chỉ trong một quý kể từ khi ra mắt đợt 1, cho thấy sức hút mạnh mẽ của các dự án phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín. Đây là điểm sáng đáng chú ý, nhất là trong bối cảnh thị trường trầm lắng trong nửa đầu năm.

Trong quý 3, nguồn cung sơ cấp của thị trường nhà liền thổ đã có sự cải thiện rõ rệt. Điển hình là việc mở bán đợt đầu của dự án The Meadow, cùng với các hoạt động tiền mở bán tại các dự án như L’arcade (Phú Mỹ Hưng, Quận 7) và The Foresta (Khang Điền – Keppel Land, Thủ Đức).

Để kích cầu thị trường cuối năm, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra các chính sách hấp dẫn như ưu đãi chiết khấu, phương án thanh toán linh hoạt, thu hút sự quan tâm lớn từ người mua.

Mặc dù thị trường ghi nhận nguồn cung mới từ các dự án ở vùng ven, giá sơ cấp trung bình của nhà liền thổ vẫn ở mức 15.480 USD/m², giảm 5,3% theo quý nhưng tăng 3,4% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, thị trường thứ cấp tăng trưởng nhẹ 0,6% theo quý và 3,1% so với cùng kỳ, thể hiện xu hướng ổn định của thị trường dù nền kinh tế đang chịu nhiều tác động khó lường.

Các chuyên giá JLL dự báo, trong ba tháng cuối năm 2024 và năm 2025, phân khúc nhà liền thổ dự kiến sẽ chào bán khoảng 4.000 căn mới. Thị trường kỳ vọng ghi nhận sự quay trở lại của nhiều dự án cũ tái khởi động và dự án mới mở bán khi các bộ luật mới đã được triển khai có hiệu lực sớm từ tháng 8 để thúc đẩy tâm lý thị trường. Tuy nhiên, dự báo thị trường khó có sự hồi phục đột biến trong ngắn hạn và vẫn còn đối mặt với nhiều khó khăn thách thức.

Các sản phẩm giá phải chăng hút người mua

Lượng giao dịch trong quý đạt 173 căn, tăng 140% theo quý và 170% theo năm, với tỷ lệ hấp thụ là 23%, tăng 12 điểm phần trăm theo quý và 14 điểm phần trăm theo năm.

Theo Bộ phận Nghiên cứu của Savills Việt Nam, các dự án mới ghi nhận tình hình hoạt động tốt, chiếm 70% tổng lượng giao dịch trong quý và đạt tỷ lệ hấp thụ đến 90%. Kết quả này chủ yếu nhờ uy tín của các chủ đầu tư, sản phẩm có tình trạng pháp lý rõ ràng, chất lượng phát triển tốt và giá bán cạnh tranh.

Các dự án mới ở khu vực ngoại thành với giá phải chăng hơn mức giá trung bình của thành phố, nhờ đó, đưa mức giá sơ cấp trung bình giảm 14% theo quý và 28% theo năm xuống 275 triệu đồng/m2 đất.

Điểm sáng trong quý của phân khúc này là các sản phẩm phải chăng có giá dưới 10 tỷ đồng hoạt động tốt trong bối cảnh hàng tồn kho đắt đỏ và nguồn cung sơ cấp hạn chế.

Trong quý 3, nhóm sản phẩm này ghi nhận 126 giao dịch, chiếm 73% lượng giao dịch toàn thành phố, với tỷ lệ hấp thụ đạt 57%, tăng 33 điểm phần trăm theo quý và 37 điểm phần trăm theo năm, chủ yếu nhờ dự án mới. Điều này cũng cho thấy nhu cầu mạnh mẽ đối với các sản phẩm phải chăng, ngay cả khi chúng nằm ở khu vực ngoại thành và xa trung tâm thành phố.

Trong khi đó, các bất động sản cao cấp có giá trên 30 tỷ đồng vẫn tiếp tục ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thấp với chỉ 7%.

Dự báo thị trường trong thời gian tới, gần 140 căn từ giai đoạn tiếp của 3 dự án theo dự kiến sẽ được mở bán. Trong khi đó, một số dự án khác đã dời lịch mở bán sang năm 2025 để chờ điều kiện thị trường thuận lợi hơn.

Đến năm 2027, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 5.182 căn. Khu vực ngoại thành (Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ) sẽ chiếm 59%, TP Thủ Đức chiếm 28%, Bình Tân chiếm 12%, và còn lại là Quận 8. 

“Nguồn cung hạn chế ở TP HCM sẽ tiếp tục thúc đẩy các khách hàng của phân khúc giá phải chăng sẽ tìm đến những khu vực ngoại thành của TP HCM có hạ tầng tốt hay các thị trường lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai với giá cả phù hợp, nguồn cung dồi dào và các sản phẩm đa dạng”, bà Giang Huỳnh nói thêm.

Các chuyên gia dự báo trong 12 tháng tới, nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục tập trung vào phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, đặc biệt là các dự án có mức giá thấp hơn và pháp lý minh bạch. Tuy giá bán tại các dự án mới vẫn ở mức cao, nhưng các chính sách ưu đãi, chiết khấu dự kiến sẽ được đẩy mạnh nhằm kích cầu, thúc đẩy doanh số bán hàng trong giai đoạn cuối năm 2024.