Giá căn hộ TP.HCM lập đỉnh mới: 112 triệu đồng/m² vẫn chưa phải mức cao nhất

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, mặt bằng giá căn hộ tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM tiếp tục thiết lập ngưỡng cao mới. Cụ thể, tại Hà Nội giá trung bình đã lên khoảng 128 triệu đồng/m², còn TP.HCM ghi nhận mức khoảng 112 triệu đồng/m².

Nguyên nhân chính đến từ việc chi phí phát triển dự án tăng mạnh, bao gồm giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính và lãi vay. Những yếu tố này khiến giá bán khó có khả năng giảm trong ngắn hạn. Ở thị trường thứ cấp, giá nhìn chung ít biến động, chỉ có một số khu vực điều chỉnh nhẹ.

Tại TP.HCM, nhiều dự án hạng sang đang được rao bán với mức giá rất cao. Có thể kể đến như The Marq dao động từ 222–260 triệu đồng/m², Vinhomes Golden River từ 223–360 triệu đồng/m², hay Grand Marina Saigon lên tới 440–557 triệu đồng/m². Một số dự án khác như Metropole Thủ Thiêm cũng đạt mức 330–448 triệu đồng/m².

Trong khi đó, phân khúc trung cấp cũng không còn “dễ thở” khi giá phổ biến dao động từ 85–175 triệu đồng/m². Các dự án như Carillon Apartment, Garden Gate, The Aurora Phú Mỹ Hưng, Masteri Thảo Điền, Eco Green Sài Gòn hay The Antonia đều ghi nhận mức giá khá cao so với mặt bằng trước đây.

Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy giá căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm TP.HCM hiện ở mức trung bình khoảng 102 triệu đồng/m². Trong khi đó, báo cáo của  Công ty tư vấn bất động sản Avison Young Việt Nam cho biết giá căn hộ quý I đã đạt gần 122 triệu đồng/m², với mức tăng khoảng 3% so với quý VI/2025.

Về thanh khoản, báo cáo Bộ xây dựng cho thấy, trong quý I/2026, tổng cộng có khoảng 139.855 giao dịch bất động sản thành công trên cả nước. Riêng căn hộ và nhà ở riêng lẻ chỉ chiếm hơn 30.000 giao dịch, giảm khá mạnh (giảm 18,5%) so với quý cuối năm 2025. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm 2025, tổng giao dịch vẫn tăng nhẹ (hơn 3%).

Ngược lại, nguồn cung lại có tín hiệu tích cực. Hơn 100 dự án đủ điều kiện mở bán trong quý I đã đưa ra thị trường khoảng 40.000 sản phẩm, trong đó căn hộ chiếm hơn một nửa. Ngoài ra, hàng trăm dự án khác vẫn đang triển khai, hứa hẹn bổ sung thêm nguồn hàng trong thời gian tới.

Còn theo Công ty tư vấn bất động sản Avison Young Việt Nam, 2 tháng đầu năm, tỉ lệ bán của các dự án vẫn hấp thụ tốt đạt mức trung bình 35% nguồn cung mới. Các dự án khu vực Bình Dương gần TPHCM có mức giá phù hợp nên vẫn có thanh khoản cao. Tuy nhiên, sau kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán, mức độ hấp thụ của toàn thị trường có dấu hiệu chậm lại.

Ông David Jackson – Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam nhận định, giá căn hộ sơ cấp nhiều khả năng tiếp tục đi lên trong thời gian tới do áp lực chi phí phát triển chưa giảm. Đồng thời, giai đoạn 2026–2028, khi hạ tầng dần hoàn thiện, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển về các khu vực có kết nối tốt hơn.

Dù lãi suất tăng lên mức 12–14% có thể tạo áp lực tâm lý cho người mua và nhà đầu tư ngắn hạn, nhưng khả năng giảm giá sâu là không cao. Nguyên nhân là các chủ đầu tư vẫn áp dụng nhiều chính sách hỗ trợ như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất, cùng với việc bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường.

Trong bối cảnh đó, thị trường được dự báo sẽ bước vào giai đoạn “chọn lọc”, khi nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn trở thành yếu tố chính, còn hoạt động đầu cơ dần bị thu hẹp. Việc áp dụng các công cụ quản lý như định danh điện tử trong bất động sản cũng góp phần nâng cao tính minh bạch cho thị trường trong thời gian tới.