Tìm lời giải cho ‘bài toán’ tranh chấp tại các nhà chung cư ở TP.HCM

Nhiều mâu thuẫn phát sinh, cuộc sống đảo lộn

Thời gian gần đây, trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) xảy ra không ít mâu thuẫn tại các nhà chung cư, gây xáo trộn đời sống sinh hoạt của nhiều hộ gia đình. Những vấn đề nếu không được giải quyết kịp thời sẽ khiến cư dân càng thêm bức xúc, nảy sinh nguy cơ về an ninh trật tự.

Như trường hợp tại chung cư Kỷ Nguyên (phường Tân Mỹ, TP.HCM), mới đây, các chủ sở hữu căn hộ Block B1 phải ký đơn kiến nghị khẩn cấp, phản ánh việc Ban quản trị đã không bảo đảm nguyên tắc dân chủ trong quản lý nhà chung cư mà ban hành và thực hiện nhiều quyết định quan trọng, liên quan đến tài sản chung nhưng không tổ chức họp cư dân, không lấy ý kiến các chủ sở hữu bằng văn bản.

“Việc tự ý thay đổi chia hẹp các khu vực lối ra-vào, đóng cọc đóng trụ làm chắn và khuất tầm nhìn của người điều khiển phương tiện, gây nguy hiểm khi di chuyển vào khu vực tầng hầm. Bất cập phân luồng xe còn gây kẹt xe, nguy cơ khó khăn cho đơn vị cấp cứu, phòng cháy chữa cháy nếu có sự cố bất ngờ.

Tình trạng này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu căn hộ, dẫn đến phát sinh tranh chấp, nguy cơ tạo ra bất ổn trật tự. Điều đáng buồn là làm chia rẻ tình cảm, xáo trộn tâm lý chung của cư dân”, đơn kiến nghị nêu.

Tập thể cư dân đã đề nghị cơ quan Nhà nước vào cuộc kiểm tra và yêu cầu tạm dừng ngay các quyết định của Ban quản trị liên quan đến tài sản chung khi chưa được Hội nghi nhà chung cư thông qua. Trường hợp phát hiện vượt quyền, cần xử lý theo quy định pháp luật nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của cư dân.

Theo các chuyên gia, việc quản lý, khai thác nhà chung cư đang phải đối mặt với nhiều thách thức, chủ yếu liên quan đến phần sở hữu chung và sử dụng kinh phí bảo trì, phí quản lý vận hành; xung đột lợi ích giữa cư dân và ban quản trị, vấn đề minh bạch trong thu chi quỹ bảo trì hay việc bảo đảm an ninh, vệ sinh và cơ sở hạ tầng,…

Ghi nhận của phóng viên vào các ngày 9 và 10/4, tại chung cư Bcons Garden (phường Dĩ An, TP.HCM) xuất hiện hàng loạt băng rôn được treo ở nhiều vị trí thuộc chung cư này, với nội dung: “Đề nghị Ban quản trị chung cư Bcons Garden tạm dừng nhận bàn giao hạ tầng cho đến khi tổ chức xong Hội nghị nhà chung cư bất thường”; “Yêu cầu ban quản trị ngừng nhận bàn giao hạ tầng”. Sự việc đang thu hút quan tâm của dư luận địa phương.

“Thấy băng rôn khắp các ban công tôi cũng lo lắng cho cư dân Bcons Garden. Tôi nghĩ, chỉ khi thật sự bất bình họ mới phải bỏ công sức ra làm việc đó. Chẳng ai rảnh rỗi đến mức đầu tư tiền tỷ ra mua nhà rồi lại phải đi in ấn, leo trèo căng biển nơi chính tổ ấm của mình như vậy?”, một người dân gần chung cư này chia sẻ.

Trước đó, tại phường Gò Vấp, TP.HCM cũng xảy ra tranh luận sôi nổi về việc chủ đầu tư Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố (CityLand) có thông báo kế hoạch mở bán chỗ đậu ô tô tại cụm chung cư CityLand Park Hills vào ngày 29/3.

Nhận thấy vụ việc gây ra những ý kiến trái chiều và tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định tại địa phương, UBND Phường đã nhanh chóng ban hành văn bản đề nghị CityLand giải trình rõ về cơ sở pháp lý của việc ban hành thông báo đăng ký mua bán chỗ đậu xe. 

“Lời giải” là gì?

Các chuyên gia cho rằng, để xử lý dứt điểm vấn đề này cần sự vào cuộc trách nhiệm của cơ quan Nhà nước. Chính quyền địa phương phải là “trọng tài công bằng” và có cơ chế giải quyết nhanh chóng.

Cùng đó, chỉ khi các bên liên quan trong nhà chung cư cùng nhau thiện chí, tuân thủ luật pháp mới có thể chấm dứt vòng lặp tranh chấp, tạo dựng môi trường sống văn minh đô thị cho gia đình Việt.

Hiện nay, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 26/2025/QĐ-UBND ngày 27/2/2025 quy định chi tiết về quản lý, sử dụng nhà chung cư theo Luật Nhà ở năm 2023. Những quy định này đã đi thẳng vào những mâu thuẫn cốt lõi trong vận hành chung cư. Đặc biệt là tranh chấp khai thác, sử dụng phần sở hữu chung, vốn là “điểm nóng” phát sinh mâu thuẫn.

Trong đó, tại Điều 10 nêu rõ: “Việc khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư phải do Hội nghị nhà chung cư quyết định, bao gồm việc thông qua các nội dung về loại hình dịch vụ được khai thác, vị trí và diện tích khai thác, thời hạn khai thác, giá khởi điểm hoặc giá niêm yết, các loại chi phí hợp lý, hợp lệ (nếu có).

Ban quản trị nhà chung cư căn cứ các nội dung được Hội nghị nhà chung cư thông qua theo quy định tại khoản 1 Điều này, để triển khai việc khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư, bảo đảm công khai, minh bạch.

Số tiền thu được từ hoạt động khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư, sau khi trừ đi các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ được nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì và được sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư”.

Những quy định tại Quyết định 26/2025/QĐ-UBND còn nhằm hạn chế tình trạng thiếu minh bạch thông tin, nguyên nhân dẫn đến nhiều khiếu kiện kéo dài trong thời gian qua.

Theo ông Lê Hoàng Châu-Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, để đảm bảo quyền lợi, cư dân cần phải thực hiện quyền làm chủ của mình ở chung cư, tham gia các hội nghị nhà chung cư.

Cần phải hiểu lá phiếu của mình để bầu Ban quản trị tốt nhất. Nếu phát sinh các mâu thuẫn thì cần yêu cầu tổ chức bầu lại Ban quản trị, nếu vẫn chưa đáp ứng nhu cầu thì cần liên hệ với các hiệp hội, đoàn thể, Mặt trận Tổ quốc ở địa phương hay thậm chí chính quyền địa phương để đảm bảo lợi ích của mình.