Đại biểu Quản Minh Cường (Đồng Nai): Cần hài hoà mối quan hệ giữa Nhà nước - Nhân dân - Doanh nghiệp

Tuy nhiên, theo đại biểu Quản Minh Cường, có 6 vấn đề cần phải được cơ quan soạn thảo tiếp thu, chính lý cho phù hợp hơn với thực tiễn, đó là:

Thứ nhất, đối với việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp (theo quy định tại Điều 38).

Tại khoản 4, Điều 38 quy định để được chấp thuận là nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại thì nhà đầu tư cần có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác. Ngoài ra tại điểm c quy định thêm “c) Có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”, nội dung này chưa phù hợp với quy định tại Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Mặt khác, nên khuyến khích nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại, thông qua việc việc thoả thuận quyền sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn…) do việc thực hiện trên cơ chế tự nguyện thoả thuận sẽ tạo sự đồng thuận của người dân, tránh được những khiếu kiện liên quan đến bồi thường hỗ trợ, tái định cư và giúp việc triển khai dự án được nhanh chóng, phát huy hiệu quả sử dụng đất, góp phần chỉnh trang đô thị và phát triển các khu dân cư tại nông thôn.

Trong điều kiện hiện nay, theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang quy định các dự án nhà ở thương mại có diện tích dưới 10ha tại nông thôn và dưới 5ha ở đô thị thì không thuộc trường hợp thu hồi đất, nên trừ trường hợp thuộc quỹ đất công do nhà nước quản lý, sử dụng để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất, chỉ còn lại có thể thực hiện dựa trên phương thức thoả thuận về quyền sử dụng đất.

Để thực hiện, chúng ta không nên chỉ gói gọn việc phải quyền sử dụng đất ở hoặc phải có bao gồm đất ở mới có thể phát triển dự án nhà ở thương mại.

Tại Khoản 5, Điều 38 cũng đã quy định cụ thể các loại đất không phải là đất ở phải đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất, phù hợp quy hoạch, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.

Do đó, nên quy định đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở miễn đáp ứng quy định tại khoản 5 này thì đủ điều kiện về quyền sử dụng đất để được xác định là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, không cần thiết phải kèm theo đất ở. Như vậy sẽ tháo gỡ được những vướng mắc, bất cập.

Thứ hai, về yêu cầu đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án nhà ở (theo quy định tại Điều 35, Điều 39), quy định nêu trên là đúng nhưng chưa đủ, vẫn còn chung chung.

Chúng ta chưa có quy định cụ thể về các hạng mục hạ tầng xã hội “thiết yếu” là gì. Việc yêu cầu chủ đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng xã hội tại Dự án như bệnh viện, trường học theo quy hoạch…trong khi dân cư tại khu vực chưa đông, chưa đủ và cũng chưa có yêu cầu (trường hợp khu vực lân cận dự án cũng có trường học, bệnh viện) sẽ gây lãng phí, không phù hợp.

Vì thực tế các dự án này tùy theo mục đích, kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp thì được mở bán nhiều lần, do đó lượng dân cư chuyển tới sinh sống tại Dự án sẽ theo tiến độ bán hàng đó. Do đó, cần có cơ chế cho phép Chủ đầu tư cam kết việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội phù hợp với tiến độ Dự án, phân kỳ đầu tư, mức độ dân cư chuyển về sinh sống tại Dự án hoặc quy định chỉ yêu cầu về hệ thống hạ tầng xã hội thiết yếu và Chính phủ, Bộ Xây dựng sẽ quy định cụ thể trong Nghị định, thông tư hướng dẫn.

Thứ ba, về nội dung ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê (Điều 82)

Tại nội dung Dự thảo Luật đã có nhiều quy định phù hợp với thực tế, giúp giảm thủ tục pháp lý cho Chủ đầu tư khi tham gia xây dựng Nhà ở xã hội như bỏ thủ tục xác định giá đất. Tuy nhiên, việc bỏ nội được dành 20% tổng diện tích đất ở (hoặc diện tích sàn xây dựng) để kinh doanh thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì tôi nhận thấy là chưa phù hợp vì thực chất các ưu đãi dành cho chủ đầu tư khi xây dựng nhà ở xã hội có đích đến cuối cùng là những người dân mua NOXH. Giá nhà càng thấp thì càng dễ tiếp cận với những người dân có nhu cầu.

Đồng thời, quy định lợi nhuận định mức 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội là cứng nhắt làm giảm hấp dẫn các đầu tư vì thời gian, công sức bỏ ra không xứng đáng với mức lợi nhuận nhận được.

Theo Đại biểu Quản Minh Cường, nên giữ nguyên theo quy định hiện nay tại điểm b, Khoản 1, Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi bởi điểm a, khoản 8 Điều 1, Nghị định 49/2021/NĐ-CP) quy định về cơ chế hỗ trợ, ưu đãi chủ đầu tư đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Thứ tư, theo Đại biểu Quản Minh Cường, về nguyên tắc huy động vốn, sử dụng vốn cho phát triển nhà ở (Điều 114) cần nghiên cứu và bổ sung thêm “trừ trường hợp dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, đã được giao đất, cho thuê và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất”.

Vì việc quy định không cho huy động vốn để “phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn” nhằm tránh những chủ đầu tư dùng các hình thức biến tướng để “lách luật” Kinh doanh Bất động sản nhằm huy động vốn (và tiềm ẩn rủi ro sử dụng vốn huy động sai mục đích). Nội dung này cũng đã được quy định tại Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP về hướng dẫn Luật Nhà ở 2014.

Trên thực tế, đối với các dự án đã được cơ quan chức năng phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng và đã được giao đất, cho thuê, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất thì rủi ro sử dụng vốn sai mục đích là khó xảy ra.

Mặt khác, từ thời điểm được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng và được giao, thuê đất, chủ đầu tư mới có thể tiến hành đầu tư xây dựng, trong thời điểm này, nhu cầu về vốn huy động là lớn, do đó, tôi nhận thấy nên cho phép chủ đầu tư được phép huy động vốn dưới hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư để có thể được ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất, dựa trên cơ sở thoả thuận giữa các bên theo quy định tại Bộ Luật Dân sự.

Như vậy, sẽ vừa tạo điều kiện cho chủ đầu tư, giảm bớt gánh nặng về lãi xuất vay tín dụng, giúp giảm giá thành nhà - đất và cũng giúp người mua dễ tiếp cận sản phẩm phù hợp.

Thứ năm, đối với nội dung chuyển tiếp tại Điều 196, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Trong trường hợp dự án đã được chấp thuận đầu tư, nhưng chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, thì có thể đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư (theo hướng chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất, và UBND cấp tỉnh sẽ trích một phần để phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn), và nội dung này sẽ được cụ thể hoá trong quy hoạch chi tiết xây dựng. Như vậy sẽ tạo sự đồng bộ, công bằng giữa cách thức triển khai thực hiện của các dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị. Đồng thời, cơ quan nhà nước cũng thuận tiện trong việc chủ động bố trí nhà ở xã hội trên địa bàn.

Do đó, đề xuất bổ sung thêm cụm từ vào điểm e, khoản 6, Điều 196 Quy định về xử lý chuyển tiếp.

Thứ sáu, đối với nội dung quy định về khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 18).

Quy định này có thể gây vướng mắc khi áp dụng trên thực tế, do các địa bàn, khu vực cần đảm bảo an ninh quốc gia sẽ thay đổi tuỳ theo yêu cầu của công tác an ninh quốc phòng, nên việc quy định Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thông báo khu vực cần đảm bảo an ninh quốc phòng sẽ khó thực hiện trên thực tế và cũng dễ gây tình trạng lọt, lộ thông tin mật của Nhà nước.

Đồng thời, tại khoản 2 cũng chưa quy định về thời hạn để Bộ Công an, Bộ Quốc phòng công bố thông tin nên có thể gây chậm chễ trong việc giải quyết các thủ tục liên quan cho các dự án có nhu cầu đăng ký việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở.

Vì vậy nên quy định theo hướng: “Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở trên địa bàn đăng ký cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở, gửi xin ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an. Trong vòng 30 ngày, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm phản hồi bằng văn bản để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm căn cứ phê duyệt”.

Quy định như trên sẽ giúp UBND các tỉnh có thể chủ động hơn, cũng như có trình tự thủ tục cụ thể để thực hiện, đảm bảo công khai - minh bạch.