Ai sẽ chịu tác động lớn nhất nếu bảng giá đất 2026 được thông qua?
Bảng giá đất dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo Luật Đất đai 2024 đang được các địa phương đồng loạt xây dựng, với mức tăng mạnh tại nhiều khu vực đô thị và vùng ven.
Nhiều địa phương hoàn thiện bảng giá đất mới: lo ngại áp lực lên giá nhà
Dù được kỳ vọng phản ánh sát giá thị trường, chính sách này cũng khiến giới chuyên gia lo ngại gây áp lực lên chi phí đầu tư và khả năng tiếp cận nhà ở.
Tại Đồng Nai, tỉnh đang hoàn thiện bảng giá đất áp dụng thống nhất trên toàn địa bàn từ năm 2026, thay thế cho hai bảng giá cũ của Bình Phước và Đồng Nai trước hợp nhất. Theo dự thảo dự kiến trình trong tháng 12, giá đất tại nhiều khu vực tăng đáng kể, đặc biệt với nhóm đất nông nghiệp và đất ở.
Ở vùng Bình Phước cũ, giá đất nông nghiệp tăng 1–1,2 lần, chủ yếu tại các tuyến tỉnh lộ và khu dân cư đông đúc. Giá đất ở tăng 1,1–1,4 lần, tập trung tại các tuyến đường mới mở hoặc đã chỉnh trang.
Còn tại khu vực Đồng Nai cũ, đất nông nghiệp tăng 1,1–2,2 lần, đất ở đô thị tăng 1,6–9 lần, đất ở nông thôn tăng 2,3–6,8 lần so với hiện hành.
Hà Nội cũng đang lấy ý kiến về bảng giá đất lần đầu áp dụng từ năm 2026. Theo dự thảo, giá đất ở dự kiến tăng 2–26%.
Các quận trung tâm trong vành đai 1, 2, 3 chỉ tăng khoảng 2%, với mức cao nhất hơn 702 triệu đồng/m2 tại các tuyến phố như Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng, Hàng Đào, Lý Thường Kiệt, Trần Hưng Đạo…
Ngược lại, các khu vực ngoại thành như Mê Linh, Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì, Thường Tín, Thanh Oai… ghi nhận mức tăng 16–26%.
Tại TP HCM, Sở Tài nguyên & Môi trường đang yêu cầu các đơn vị liên quan khẩn trương cung cấp dữ liệu giá đất trên từng tuyến đường và các dự án tái định cư để xây dựng dự thảo bảng giá đất. Sau khi hoàn thiện dự thảo, Sở sẽ lấy ý kiến rộng rãi trước khi trình HĐND thành phố quyết định.
Nguy cơ “neo giá” và đẩy chi phí dự án tăng cao
Theo các chuyên gia, điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết để tiệm cận thị trường và tăng nguồn thu ngân sách. Tuy vậy, nếu thiếu kiểm soát, chính sách có thể gây tác dụng ngược, ảnh hưởng đến cả doanh nghiệp lẫn người dân.
Giá đất tăng khiến chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất đội lên, kéo theo tổng mức đầu tư dự án tăng. Với người dân, chi phí đất đai tăng có thể được tính vào giá bán, gây khó cho việc mua nhà. Ở góc độ vĩ mô, rủi ro tín dụng và sức ép lên thị trường đầu tư cũng có thể gia tăng.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng nếu bảng giá đất bám sát giá thị trường trong bối cảnh thị trường bị “thổi giá”, Nhà nước có thể vô tình hợp thức hóa mặt bằng giá không phản ánh giá trị thực.
“Khi bảng giá trở thành công cụ neo giá, thị trường sẽ khó điều chỉnh về ngưỡng hợp lý. Chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng sẽ đẩy giá bán lên, giảm khả năng tiếp cận nhà ở”, ông nói.
TS Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhận định mức tăng giá đất trong thời điểm này chưa phù hợp với chỉ đạo bình ổn giá nhà của Chính phủ.
Ông cho biết chi phí đất đai thường chiếm 30–50% giá thành bất động sản, nên khi bảng giá tăng, mọi khâu từ bồi thường tới nghĩa vụ tài chính đều bị kéo theo.
Theo Nghị quyết 339/NQ-CP, Chính phủ đề xuất áp dụng bảng giá đất cho từng loại đất, từng khu vực để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường khi thu hồi đất.
Điểm mới là bỏ cơ chế “giá đất cụ thể”, chuyển sang sử dụng bảng giá đất làm căn cứ chính, đồng thời xây dựng hệ số điều chỉnh và tỷ lệ thu tiền sử dụng đất cho từng khu vực, từng loại hình sử dụng.
Nhiều ý kiến cho rằng việc hoàn thiện bảng giá đất cần thực hiện thận trọng, linh hoạt theo đặc thù từng địa phương, đảm bảo mục tiêu vừa tiệm cận thị trường vừa giữ ổn định cho thị trường bất động sản và người dân.
