Nhà tập thể ở Hà Nội có giá 'ngang ngửa' với chung cư: Khách hàng khi 'xuống tiền' cần lưu ý gì để tránh rủi ro?

Nhà tập thể đang có biến động về giá

Trong tháng 5/2025, thị trường bất động sản ở Hà Nội vẫn neo cao và loại hình nhà tập thể cũ đang có dấu hiệu “nóng” trở lại. Trong đó, nhà tập thể ở các khu vực trung tâm của Hà Nội như quận Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm và các huyện ngoại thành đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ.

Theo khảo sát của phóng viên trên trang batdongsan.com.vn, mức giá nhà tập thể cũ ở Hà Nội đang được rao bán dao động từ 40 - 80 triệu đồng/m2, thậm chí những khu vực đắc địa mức giá còn có giá bán lên đến 100 triệu đồng/m2. Mức giá của các căn nhà tập thể cũ còn cao "ngang ngửa" với một số khu chung cư ở khu vực nội thành.

Cụ thể, căn nhà tập cũ Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy (TP. Hà Nội) có diện tích rộng 70m2 được chủ nhà rao bán với giá 3,79 tỷ đồng (tương đương 54 triệu đồng/m2. Cũng trên website này đang rao bán căn nhà tập thể ở Mai Dịch có diện tích sổ 40m2 (diện tích cơi nới và hành lang 60m2) đang được chào bán với giá 3,2 tỷ đồng (tương đương 53,3 triệu đồng/m2).

Hay căn nhà tập tập thể ở phố Tô Hiệu, phường Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy (Hà Nội) có diện tích 60m đang được chủ nhà rao bán 6,3 tỷ đồng (tương đương 105 triệu đồng/m2).

Trên website này cũng bán nhà riêng tầng 1 khu  tập thể Hồng Liên (số 55 Ngụy Như Kon Tum, quận Thanh Xuân) có diện tích 37m2 với mức giá 2,91 tỷ đồng (tương đương 78,6 triệu đồng/m2). Hay trên website này cũng có một chủ nhà rao bán căn nhà tập thể khu Nhân Hoà, phường Nhân Chính, quận  Thanh Xuân (TP. Hà Nội) có diện tích 80m2 với giá bán 4,5 tỷ đồng (tương đương 56,2 triệu đồng/m2).

Tại khu vực quận Đống Đa, một số trường hợp còn rao bán những căn nhà tập thể có diện tích khá nhỏ với mức giá cực cao. Trong đó, một căn nhà tập thể ở tầng 3 phố Văn Chương, quận Đống Đa có diện tích 18m2 được bán với mức giá 1,66 tỷ đồng (tương đương 92,2 triệu đồng/m2). Tương tự, một căn nhà tập thể tầng 3 phố Xã Đàn - Ô Chợ Dừa có diện tích 22m2 được rao bán 1,8 tỷ đồng (tương đương 81,8 triệu đồng/m2).

Theo các chuyên gia bất động sản, nguyên nhân khiến giá nhà tập thể cũ tại Hà Nội tăng cao là do có vị trí nằm tại trung tâm. Ngoài ra, giá loại hình bất động này cao cũng do ảnh hưởng từ giá chung cư và nhà trong ngõ thời gian qua.

Ngoài ra, những căn nhà tập thể cũ ở các quận trung tâm Hà Nội như quận Đống Đa, Ba Đình, Thanh Xuân, Cầu Giấy thường mua bán và thanh khoản rất dễ dàng, nhanh chóng. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà tại các khu vực này thường được đẩy lên rất cao.

Những lưu ý khi 'xuống tiền' mua nhà tập thể

Hiện bối cảnh thị trường bất động sản Hà Nội đang có nhiều biến động, nhà tập thể cũ từng bị xem là lạc hậu và xuống cấp giờ lại đang trở thành "điểm nóng" với mức giá tăng phi mã. Tuy nhiên, đằng sau cơn sốt giá này là hàng loạt rủi ro pháp lý, kỹ thuật và quy hoạch mà người mua khi "xuống tiền" cần cân nhắc kỹ lưỡng.

Trong đó, hệ thống đường điện, nước và hệ thống thoát nước trong nhiều khu nhà tập thể đã xuống cấp trầm trọng. Do đó, khách hàng khi mua loại hình bất động sản này để ở lâu dài phải bỏ ra chi phí lớn để cải tạo các hạng mục này có thể làm tăng chi phí tổng thể cho người mua.

Bên cạnh đó, một số lượng nhà tập thể cũ tại Hà Nội hiện vẫn chưa có sổ đỏ hoặc sổ đỏ không phản ánh đúng diện tích sử dụng thực tế. Điều này không chỉ gây khó khăn trong giao dịch mua bán, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu và khả năng thế chấp, vay vốn ngân hàng cho khách hàng sau này.

Để tránh "tiền mất, tật mang" khách hàng khi mua nhà tập thể cần phải kiểm tra pháp lý và chỉ nên mua những căn có sổ đỏ đầy đủ, không có tranh chấp, kiểm tra kỹ diện tích thực tế so với diện tích ghi trên sổ. Mặt khác, khách hàng nếu dự định mua ở lâu dài cần phải đánh giá chất lượng công trình như: kiểm tra kỹ kết cấu, hệ thống điện, nước, thoát hiểm, PCCC để đảm bảo an toàn.

Cũng theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội - nhận định, dù phân khúc nhà tập thể nằm ở trung tâm Hà Nội nhưng khi mua bán căn nhà tập thể cũ, người mua cần chú ý đến diện tích thực.

Bởi lẽ, trong quá trình sinh sống, nhiều hộ dân đã cơi nới thêm chuồng cọp rộng hàng chục m2, làm giảm giá trị khi chủ sở hữu có nhu cầu chuyển nhượng. Người mua cũng cần lưu ý việc cải tạo, cơi nới diễn ra phổ biến tại các khu tập thể cũ khiến diện tích trong sổ đỏ thường nhỏ hơn nhiều diện tích được rao bán.

Trao đổi với báo chí, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – Nguyễn Văn Đính cho biết, sở dĩ có hiện tượng này là do nguồn cung khan hiếm, mặt bằng giá nhà tăng cao.

Ông Đính khuyên người dân nên cân nhắc kỹ trước khi mua nhà tập thể, cần chú ý mức độ xuống cấp, diện tích thực của căn nhà. Hiện nay có nhiều căn nhà tập thể cũ diện tích đã được cơi nới gấp 2 – 3 lần diện tích thực trên sổ đỏ. Do nhà cũ nên nhiều căn chỉ có giấy tờ viết tay, không sổ đỏ, tiềm ẩn rủi ro rất cao nếu mua.