Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng chỉ thực sự có giá trị khi tạo được nhiều lớp doanh thu

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang đứng trước cơ hội định hình lại giá trị và chiến lược phát triển. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tìm động lực mới để phục hồi, những mô hình kết hợp nghỉ dưỡng – giải trí – kinh tế đêm đang được chú ý như một trong những hướng đi quan trọng để “mở khóa” tiềm năng tăng trưởng.

Trong cuộc trao đổi với báo…, ông Hoàng Quế Linh, Giám đốc Khối Kinh doanh Bất động sản,  Tập đoàn Flamingo Holdings chia sẻ góc nhìn về bức tranh toàn cảnh bất động sản nghỉ dưỡng, cùng những xu hướng vận hành mới có thể trở thành chìa khóa phát triển dài hạn.

Sau giai đoạn tái định hình, theo ông, đâu sẽ là những động lực giúp bất động sản nghỉ dưỡng lấy lại sức hút?

Tôi thấy có ba động lực chính. Thứ nhất, ngành du lịch đang có sự “bứt tốc” ngoạn mục.  [1] Chỉ trong 7 tháng đầu năm 2025, Việt Nam đã đón gần 93 triệu lượt khách nội địa và 12,2 triệu lượt khách quốc tế, bùng nổ mạnh so với cùng kỳ trước đó. Riêng lượt khách quốc tế đã tăng khoảng 26% so với năm 2019, vốn được coi là "thời hoàng kim" của du lịch.

Bên cạnh đó, Chính phủ đã mở rộng miễn thị thực cho 24 quốc gia, bao gồm nhiều nước châu Âu theo Nghị quyết 229 và 44/NQ-CP, đồng thời kéo dài thời gian lưu trú cho khách miễn thị thực từ 15 ngày lên 45 ngày. Đây là cú hích lớn giúp Việt Nam thu hút nhóm khách chi tiêu cao, lưu trú dài ngày.

Theo đó, tỷ lệ lấp đầy đã cải thiện rõ rệt. Cụ thể, thông tin khảo sát từ VARS IRE và thông tin thống kê của các Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch của các tỉnh, thành cho thấy, hiện nay, công suất phòng tại các khách sạn 4 - 5 sao ở các thị trường trọng điểm về du lịch, ghi nhận đạt từ 70 đến tới 90%, thậm chí cháy phòng các dịp lễ, hội, với doanh thu phòng tăng từ 20 - 30% so với cùng kỳ.

Con số này chứng tỏ sức bật mạnh mẽ của thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho bất động sản nghỉ dưỡng trở lại.

Thứ hai, là cải thiện hạ tầng giao thông giúp hành trình đến các điểm du lịch dễ dàng hơn. Đơn cử như thời gian di chuyển từ Hà Nội đến Thanh Hóa – “điểm đến quốc dân”  của khu vực miền Bắc đã được rút xuống chỉ còn khoảng 2 giờ, thay vì hơn 3 giờ như trước. Điều này khiến các khu nghỉ dưỡng ven biển trở thành lựa chọn hấp dẫn cho mọi chuyến đi, thay vì chỉ dành cho kỳ nghỉ dài ngày.

Thứ ba, là thay đổi rõ trong kỳ vọng của du khách. Họ không còn chỉ tìm kiếm chỗ để nghỉ dưỡng mà tìm đến trải nghiệm thực thụ: lễ hội, ẩm thực, trị liệu… Và đặc biệt là kinh tế đêm, kinh tế tiệc tùng.

Nhiều thành phố như Singapore, Bangkok hay Hong Kong đã chứng minh: mở rộng hoạt động giải trí về đêm không chỉ tăng thời gian lưu trú, mà còn tạo thêm hàng tỷ USD doanh thu mỗi năm. Việt Nam mới ở giai đoạn sơ khai, nhưng xu hướng này là tất yếu.

Trong bối cảnh thị trường ngày càng thực tế hơn, theo ông, đâu là những yếu tố cốt lõi để đảm bảo dòng tiền ổn định từ một dự án nghỉ dưỡng?

Thay vì chỉ chờ tăng giá tài sản, nhiều nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác vận hành. Theo tôi, có ba yếu tố then chốt quyết định dòng tiền thực chất.

Thứ nhất, công suất khai thác, làm sao để hạn chế tối đa thời gian trống của tài sản.

Thứ hai, khả năng chi tiêu trung bình của khách, phụ thuộc vào việc hệ sinh thái tiện ích có đủ hấp dẫn để giữ chân và khiến họ mở hầu bao hay không. Những dự án đi trước trong việc phát triển hệ sinh thái giải trí, dịch vụ ngày và đêm sẽ hưởng lợi lớn.

Và thứ ba, chất lượng vận hành, từ dịch vụ, nhân sự đến công nghệ quản lý. Đây mới là thước đo thực sự để đảm bảo lợi nhuận bền vững cho nhà đầu tư, thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá trong dài hạn.

Như vậy có thể cho rằng các mô hình 24/7 sẽ là “át chủ bài” để bất động sản nghỉ dưỡng gia tăng giá trị khai thác?

Đúng vậy. Nếu chỉ dựa vào bán sản phẩm, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ rơi vào chu kỳ ngắn hạn. Nhưng nếu vận hành được mô hình “hai mùa biển – hai mùa lễ hội”, kết hợp tiện ích nghỉ dưỡng – giải trí – chăm sóc sức khỏe, thì mỗi mét vuông tài sản sẽ tạo ra nhiều lớp doanh thu.

Đây chính là cách để biến một mùa du lịch ngắn ngủi thành một chu kỳ khai thác 365 ngày. Điểm quan trọng là phải xây dựng hệ sinh thái đủ hấp dẫn, có bản sắc. Nếu chỉ thêm vài hoạt động nhỏ lẻ thì khó tạo sức bật.

Chẳng hạn trước đây việc khai thác mùa hè chỉ dựa vào biển thì mùa đông sẽ là khoảng trống. Nhưng khi có onsen, spa, lễ hội…, mùa đông lại trở thành “mùa vàng” mới. Nói cách khác, thay vì chống lại mùa vụ, ta tạo ra nhiều mùa khai thác khác nhau. Khi mô hình này chứng minh được hiệu quả sẽ mở ra một kỷ nguyên mới cho du lịch nghỉ dưỡng miền Bắc.

Có thể hiểu, những mô hình như Ibiza Neon Zone hay Ibiza Vacation Villas, Mini Hotel mà Flamingo Holdings đang phát triển chính là “ngọn cờ đầu” cho tư duy vận hành kinh doanh du lịch biển thế hệ mới tại vùng biển Hải Tiến?

Chúng tôi xem đó là minh họa cho cách làm đột phá về bất động sản nghỉ dưỡng tại vùng biển Hải Tiến. Ibiza Neon Zone mang tinh thần điểm đến du lịch giải trí biển 24/7, còn Ibiza Vacation Villas, Mini Hotel được thiết kế như mô hình biệt thự, khách sạn nghỉ dưỡng khai thác nhiều lớp, đa công năng. Đó vừa là nơi nghỉ dưỡng riêng tư, vừa có thể cho thuê kinh doanh.

Về tổng thể, cái chúng tôi hướng đến tư duy phát triển mới: bất động sản nghỉ dưỡng muốn bền vững phải tạo ra được dòng tiền quanh năm, không phụ thuộc mùa vụ. Ví dụ, biệt thự nghỉ dưỡng không chỉ cho thuê lưu trú, mà còn có thể khai thác F&B, spa, tổ chức sự kiện nhỏ. Cách tiếp cận này không chỉ tăng dòng tiền, mà còn giúp nhà đầu tư bớt phụ thuộc vào mùa cao điểm.

Theo đó, tỷ lệ lấp đầy đã cải thiện rõ rệt. Cụ thể, thông tin khảo sát từ VARS IRE và thông tin thống kê của các Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch của các tỉnh, thành cho thấy, hiện nay, công suất phòng tại các khách sạn 4 - 5 sao ở các thị trường trọng điểm về du lịch, ghi nhận đạt từ 70 đến tới 90%, thậm chí cháy phòng các dịp lễ, hội, với doanh thu phòng tăng từ 20 - 30% so với cùng kỳ.