Tốc độ tăng giá bất động sản sẽ chậm hơn trong năm 2024?

Giá nhà tiếp tục tăng do nguồn cung hạn chế

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong 10 năm qua, giá bất động sản đã tăng hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai chữ số, thậm chí gấp nhiều lần so với cùng kỳ năm 2020. Lãi suất thấp cùng với lạm phát cao là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh, nhưng cốt lõi của vấn đề vẫn là tình trạng sụt giảm nguồn cung.

VARS cho biết, kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản đã khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Nguồn cung sụt giảm trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng đã thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Theo ước tính của VARS, mỗi năm Việt Nam sẽ thiếu hụt khoảng 300 nghìn đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu “ra ở riêng” của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình. Sự thiếu hụt nghiêm trọng này chắc chắn sẽ đẩy giá nhà tăng trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, tình trạng thiếu hụt nguồn cung trên thị trường bất động sản chỉ xảy ra ở một số phân khúc và khu vực nhất định. Vì vậy, giá bất động sản cũng sẽ chỉ tăng ở một số phân khúc và khu vực cụ thể.

Trong khi khu vực nông thôn và vùng ven của các đô thị lớn hoặc tại các đô thị loại III, IV đang có đủ, thậm chí dư thừa nguồn cung thì khu vực thành thị, nội đô các thành phố lớn lại đang đối mặt với áp lực quá tải do nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn.

Ngoài ra, nhìn trên diện rộng, nếu nguồn cung bất động sản nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá phù hợp đang và nhiều khả năng sẽ tiếp tục thiếu hụt trong tương lai thì loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, giá trị lớn lại đang hiện hữu trên danh mục hàng tồn kho của hầu hết các “ông lớn” bất động sản.

“Vì vậy, khác với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng hay các phân khúc khác, giá bán loại hình căn hộ tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục tăng ổn định do nguồn cung vẫn chưa đáp ứng kịp với nhu cầu khách hàng, nhà đầu tư. Đồng thời, phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP.HCM đều nằm ở các quận/huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Chưa kể, cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện cũng sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn trong tương lai”, ông Đính cho biết.

… nhưng tốc độ tăng chậm

Dù nhận định giá bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới, song lãnh đạo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, tốc độ tăng giá sẽ chậm hơn so với giai đoạn trước.

Ông Đính cho biết, hiện nay, những giải pháp quyết liệt nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã phát huy tác dụng. Phía cung của thị trường đã tiếp cận được dòng vốn tín dụng. Tuy nhiên, cho vay mua nhà ở lại đang có chiều hướng giảm dần. Bởi trong bối cảnh kinh tế khó khăn, vay mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực không phải là ưu tiên hàng đầu của người dân ở thời điểm hiện tại. Hơn thế nữa, nguồn cung hiện hữu trên thị trường cũng không phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của số đông này. Đồng thời, điều kiện vay vốn “ngặt nghèo” buộc người dân sẽ phải thận trọng hơn trước quyết định mua nhà. Vì vậy, giá nhà sẽ không chịu áp lực tăng quá mạnh trong thời gian tới.

Ngoài ra, hàng triệu khoản vay với tài sản đảm bảo là bất động sản dự kiến sắp đến kỳ đáo hạn. Kết quả của các khoản vay và cách “con nợ” chọn để giải quyết khoản tài chính này đều có thể ảnh hưởng đến giá nhà.

“Việc người vay chọn cách bán nhà hay bị phát mãi nhà đều sẽ khiến nguồn cung nhà ở thứ cấp tăng lên, qua đó làm chậm tốc độ tăng giá trên thị trường”, ông Đính nói.

Theo vị chuyên gia, dù tốc độ tăng giá nhà không mạnh song cũng cần giải quyết bài toán nguồn cung để tăng khả năng tiếp cận nhà ở với giá hợp lý cho người dân. Đồng thời cũng phải sử dụng các công cụ điều tiết cung - cầu để thị trường phát triển thực chất.

Theo đó, một là cần siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện quy hoạch. Cơ quan có thẩm quyền cần sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều tiết nguồn cung bằng cách bố trí quỹ đất phát triển nhà ở ngay khi lập quy hoạch. Đồng thời, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy cao nhất “giá trị sử dụng”.

Hai là cần xóa quy hoạch “treo”, xây dựng hành lang pháp lý riêng cho việc mua bán đất đai trong những khu đã quy hoạch. Đồng thời, cần kiểm soát chặt chẽ kinh nghiệm quản lý, năng lực tài chính của chủ thầu để đảm bảo tiến độ dự án, tránh gây thất thoát tài chính, lãng phí tài nguyên.

“Cầu đầu cơ càng lớn, càng nằm ngoài kiểm soát, thì giá bất động sản càng tăng cao, biến động với biên độ lớn, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Do đó, cần nghiên cứu phương án áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy bất động sản sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ. Đồng thời, có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua bất động sản thứ 2, thứ 3…”, lãnh đạo VARS đề xuất.