Đất nông nghiệp, đất chưa sổ lại “nóng” sau nháp nhập: Luật sư khuyến cáo

Pháp luật không cho phép, nhưng giao dịch vẫn nở rộ

Sau sáp nhập, vận hành chính quyền hai cấp ổn định, nhiều người đổ xô mua đất nông nghiệp, đất chưa có sổ đỏ để “giữ chỗ”, chờ quy hoạch hay chuyển đổi mục đích sử dụng. Tuy nhiên, theo Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, những giao dịch dạng này không được pháp luật công nhận và tiềm ẩn nhiều nguy cơ pháp lý, thậm chí có thể mất trắng.

Cụ thể, ông Đức cho rằng, việc mua bán đất nông nghiệp hoặc đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) không phải là hiện tượng mới.

“Tình trạng này diễn ra nhiều năm nay. Pháp luật không cho phép, nhưng mỗi khi thị trường bất động sản ‘nóng’, các giao dịch dạng này lại xuất hiện dày đặc”, ông nói.

Luật Đất đai quy định rõ, đất nông nghiệp chỉ được sử dụng cho mục đích nông nghiệp, việc chuyển nhượng, mua bán chỉ hợp pháp khi có sổ đỏ và đáp ứng đủ điều kiện theo quy định. Tuy nhiên, vì giá rẻ và kỳ vọng quy hoạch, nhiều người vẫn chấp nhận rủi ro để đầu cơ.

 “Thực chất, đây là những giao dịch trái luật. Ai tham gia là chấp nhận đánh cược và nếu trúng quy hoạch thì ‘ăn lớn’, còn ngược lại thì mất trắng”, Luật sư Đức nói.

Theo ông, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, các hợp đồng viết tay hoặc thỏa thuận miệng không có giá trị pháp lý, tòa án thường tuyên vô hiệu, các bên “ai về nhà nấy”. Nếu bị Nhà nước thu hồi, người mua chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, chứ không phải đất ở hay đất thương mại.

“Với đất chưa có sổ đỏ, rủi ro còn cao hơn nữa. Nhiều người biết sai nhưng vẫn cố tình giao dịch, coi đó như một canh bạc”, ông nói thêm.

Tranh chấp dễ bùng phát khi giá đất tăng

Trong quá trình hành nghề, Luật sư Đức từng gặp nhiều vụ tranh chấp liên quan đất không có sổ đỏ. Nguyên nhân chủ yếu, theo ông, là vì giao dịch ngay từ đầu đã vi phạm pháp luật.

“Khi giá đất tăng, hai bên dễ trở mặt, tố nhau ‘lật lọng’. Có người nói là ‘chí phèo’ với nhau chỉ vì mảnh đất mua rẻ trước đó nay tăng giá gấp nhiều lần”, ông chia sẻ

Những vụ việc này thường kéo dài, tốn kém và kết quả cuối cùng vẫn bất lợi cho cả hai bên.

Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng mua đất nông nghiệp rồi chờ quy hoạch để được chuyển đổi sang đất ở. Tuy nhiên, theo Luật sư Đức, khả năng này rất thấp nếu không nằm trong kế hoạch sử dụng đất được cơ quan chức năng phê duyệt.

“Phần lớn là do người mua tự phán đoán. Có người nghe thông tin về dự án, có người chỉ thấy giá rẻ rồi mua để đó, chờ vài năm, thậm chí cả chục năm”, ông nói.

Nhưng theo ông, ngay cả khi có quy hoạch, quy trình chuyển đổi cũng rất phức tạp, cần xin phép, nộp phí và phải phù hợp với quy hoạch của địa phương.

Giấy viết tay không có giá trị pháp lý

Với đất chưa có sổ đỏ, giao dịch thường được lập bằng giấy viết tay. Luật sư Đức khẳng định, những giấy tờ này không có hiệu lực pháp lý.

“Pháp luật quy định rõ: chỉ khi đất có sổ đỏ thì mới được phép mua bán, chuyển nhượng. Nếu đã giao dịch nhưng đất sai mục đích, ví dụ đất nông nghiệp mà xây nhà ở, đất thương mại mà kinh doanh trái phép đều có thể bị xử phạt hoặc thu hồi”, ông nói.

Khi được hỏi người mua có thể làm gì để bảo vệ quyền lợi nếu tranh chấp xảy ra, Luật sư Đức cho biết: “Gần như không có cách nào cả. Nếu giao dịch trái luật, tòa án không thể bảo vệ. Cách duy nhất là tuân thủ quy định, chỉ giao dịch khi đất đủ điều kiện pháp lý và có sổ đỏ.”

Theo ông, những lời rao “đất nông nghiệp gần khu công nghiệp”, “đất chưa có sổ nhưng sắp tách thửa”... thường là chiêu dụ rủi ro cao. “Người dân, nhà đầu tư nên tỉnh táo, đừng vì lợi nhuận ngắn hạn mà đánh đổi tài sản cả đời”, ông khuyến cáo.

Kết lại, Luật sư Trương Thanh Đức nhấn mạnh: “Trên thị trường hiện nay, không có cơ chế nào bảo vệ người mua đất trái luật. Do đó, nếu muốn đầu tư an toàn, hãy chỉ mua những bất động sản đã có sổ đỏ, đúng quy hoạch, đúng mục đích sử dụng. Đó là cách duy nhất để đảm bảo quyền lợi chính đáng”.