Thị trường bất động sản thương mại quý 2 có nhiều biến động

Dù bối cảnh toàn cầu còn nhiều biến động, các phân khúc văn phòng, bán lẻ, khách sạn và căn hộ dịch vụ vẫn duy trì hoạt động ổn định, minh chứng cho sức hấp dẫn của Việt Nam. Với những cải thiện đáng kể về hạ tầng giao thông, sức mua của người tiêu dùng không ngừng tăng trưởng, cùng dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chảy mạnh mẽ, thị trường này đang đứng trước những động lực vững chắc, hứa hẹn một tương lai đầy triển vọng.

Phân khúc văn phòng và bán lẻ, vốn được xem là thước đo quan trọng cho sức khỏe của nền kinh tế và hoạt động kinh doanh, đã thể hiện sự kiên cường và ổn định đáng kể trong quý vừa qua.

Thị trường Văn phòng giữ vững đà tăng trưởng

Tại TP.HCM, thị trường văn phòng cho thuê tiếp tục giữ vững đà tăng trưởng ổn định trong những năm gần đây. Tính đến Quý 2 năm 2025, tổng nguồn cung văn phòng đạt 2,9 triệu mét vuông, ghi nhận mức tăng nhẹ theo quý nhờ sự gia nhập của một số dự án hạng C.

Với nguồn cung mới còn tương đối ít, tình hình hoạt động của phân khúc này vẫn rất ổn định, thể hiện qua giá thuê trung bình khoảng 843.000 đồng mỗi mét vuông mỗi tháng và công suất sử dụng đạt mức ấn tượng 88%.

Các giao dịch thuê mới chủ yếu tập trung vào những ngành nghề mũi nhọn của nền kinh tế số như công nghệ thông tin, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và giáo dục, phản ánh sự năng động và khả năng thích nghi của các doanh nghiệp trong nước và quốc tế.

Nhìn về tương lai, đến cuối năm 2027, TP.HCM dự kiến sẽ đón thêm khoảng 234.000 mét vuông văn phòng mới, trong đó khu vực trung tâm sẽ chứng kiến sự gia tăng đáng kể về nguồn cung văn phòng hạng A.

Trong bối cảnh nguồn cung hiện tại còn hạn chế, thị trường vẫn có tiềm năng rộng mở để phát triển thêm các dự án chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu ngày càng tinh tế của các tập đoàn lớn. Trong ngắn hạn, mối quan hệ cung, cầu được kỳ vọng sẽ duy trì trạng thái cân bằng, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững.

Diễn biến tương tự được ghi nhận tại Hà Nội. Trong Quý 2 năm 2025, thị trường văn phòng Thủ đô cho thấy sự ổn định đáng nể trước những bất ổn kinh tế toàn cầu. Tổng nguồn cung đạt khoảng 2,28 triệu mét vuông diện tích sàn cho thuê từ 193 dự án. Đáng chú ý, khu vực Nội thành và phía Tây chiếm tỷ trọng lớn về nguồn cung, trong khi khu Trung tâm (CBD) vẫn tiếp tục đối mặt với sự thiếu hụt nguồn cung văn phòng hạng A mới.

Điều này đã thúc đẩy các doanh nghiệp hướng tới những dự án mới chất lượng cao ở khu vực ngoài trung tâm, đặc biệt là các tòa nhà hạng A vừa hoàn thành với mức chi phí hợp lý hơn. Hoạt động cho thuê chủ yếu đến từ nhu cầu chuyển địa điểm và mở rộng, phản ánh xu hướng dịch chuyển đến các khu vực phi tập trung nhằm tối ưu hóa chi phí vận hành. Thị trường duy trì sự ổn định với mức giá thuê trung bình khoảng 564.000 VNĐ mỗi mét vuông mỗi tháng và tỷ lệ lấp đầy đạt 83%.

Hệ thống hạ tầng giao thông không ngừng được cải thiện, bao gồm các tuyến metro, xe buýt nhanh (BRT) và xe buýt điện, góp phần nâng cao khả năng kết nối và thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các trung tâm thương mại mới nổi có vị trí thuận tiện. Từ nay đến cuối năm 2027, Hà Nội dự kiến sẽ có thêm khoảng 284.500 mét vuông văn phòng từ 17 dự án sắp triển khai, tuy nhiên, đáng chú ý là trong tương lai gần sẽ không có nguồn cung văn phòng hạng A mới nào tại khu vực Trung tâm.

Thị trường bán lẻ ổn định với tỷ lệ lấp đầy cao kỷ lục

Trong nửa đầu năm 2025, thị trường bán lẻ hiện đại tại TP.HCM dù có quy mô còn tương đối nhỏ, với tổng diện tích cho thuê thuần khoảng 1,6 triệu mét vuông, nhưng lại cho thấy hiệu suất hoạt động rất đáng nể. Nguồn cung mới hạn chế, thị trường chỉ ghi nhận thêm vỏn vẹn 5.000 mét vuông từ các dự án hiện hữu.

Tuy nhiên, hiệu suất thị trường vẫn duy trì ổn định với tỷ lệ lấp đầy cao kỷ lục, đạt 93%, và giá thuê tầng trệt trung bình khoảng 1,5 triệu VNĐ mỗi mét vuông mỗi tháng. Các giao dịch thuê mới chủ yếu đến từ nhóm ngành giải trí, phong cách sống và đồ gia dụng, cho thấy sự đa dạng trong nhu cầu tiêu dùng của người dân thành phố.

Việc xuất hiện của các thương hiệu quốc tế mới như Oh!Some, HOKA, Lee cùng với sự mở rộng của các chuỗi đình đám như Muji, Zara và H&M tại các trung tâm thương mại hoạt động hiệu quả đã minh chứng rõ nét niềm tin ngày càng tăng của nhà bán lẻ vào tiềm năng thị trường Việt Nam.

Các bất động sản bán lẻ hạng sang tại khu vực trung tâm tiếp tục ghi nhận tỷ lệ trống thấp, trong khi nguồn cung tương lai vẫn còn hạn chế, chỉ khoảng 100.000 mét vuông diện tích sàn cho thuê thuần dự kiến được bổ sung trong ba năm tới. Nhờ nhu cầu tiêu dùng mạnh mẽ và tầng lớp trung lưu đang mở rộng nhanh chóng, thị trường dự kiến sẽ tiếp tục duy trì sự ổn định ấn tượng trong ngắn hạn.

Thị trường bán lẻ tại Hà Nội cũng giữ vững sự ổn định trong nửa đầu năm 2025. Tỷ lệ lấp đầy đạt 86%, trong khi giá thuê trung bình tầng trệt tăng lên 1,3 triệu VNĐ mỗi mét vuông mỗi tháng. Hoạt động cho thuê chủ yếu được thúc đẩy bởi các ngành hàng ẩm thực (F&B) và cửa hàng tiện lợi, phản ánh sự thay đổi trong thói quen và lối sống của cư dân Thủ đô.

Sự xuất hiện của các thương hiệu mới như Oh!Some và 7-Eleven, cùng với việc mở rộng chuỗi từ các thương hiệu quen thuộc như Muji, Starbucks và Dzinh, tiếp tục khẳng định sức hấp dẫn của thị trường Hà Nội đối với các nhà bán lẻ.

Các tài sản bán lẻ cao cấp tại khu trung tâm vẫn duy trì tỷ lệ trống thấp, trong khi nguồn cung mới trong ba năm tới khá hạn chế, chỉ khoảng 10.600 mét vuông diện tích sàn cho thuê thuần. Với nhu cầu tiêu dùng bền vững và tầng lớp trung lưu ngày càng mở rộng, thị trường bán lẻ Thủ đô được dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định trong ngắn hạn.

Phân khúc Khách sạn phục hồi 

Sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đang tạo ra những động lực quan trọng, thúc đẩy sự khởi sắc của hai phân khúc khách sạn và căn hộ dịch vụ.

Việt Nam đã đón gần 10,6 triệu lượt khách quốc tế trong 6 tháng đầu năm 2025, tăng ấn tượng 24% so với 8,5 triệu lượt vào cùng kỳ năm 2019, cho thấy sự phục hồi vượt bậc của ngành du lịch. Xu hướng tăng trưởng này dự kiến sẽ tiếp tục nhờ vào kết nối hàng không được cải thiện và sự phục hồi ổn định của các thị trường nguồn cung khách du lịch chính.

Trong đó, du lịch TP.HCM đã cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ rệt so với giai đoạn trước đại dịch, chủ yếu nhờ vào lượng khách công tác và nhu cầu MICE (du lịch kết hợp hội nghị, hội thảo, triển lãm). Tuy nhiên, lượng khách quốc tế đến TP.HCM vẫn chưa đạt mức năm 2019, tiếp tục gây áp lực nhất định lên phân khúc khách sạn cao cấp.

Nguồn cung khách sạn tại TP.HCM trong Quý 2 năm 2025 gần như không thay đổi, duy trì ở mức 16.622 phòng do không có dự án mới tham gia thị trường. Thay vào đó, xu hướng nâng cấp và tái định vị các khách sạn hiện hữu nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh và trải nghiệm khách hàng đang ngày càng phát triển.

Quý 2/2025 thường là mùa thấp điểm của ngành du lịch, công suất phòng trung bình đạt 60%, với giá phòng trung bình là 77 USD mỗi phòng mỗi đêm. Nguồn cung tương lai hạn chế tại TP.HCM (chỉ hơn 200 phòng mới đến năm 2027) được kỳ vọng sẽ hỗ trợ cải thiện tình hình hoạt động khi nhu cầu dần phục hồi.

Tại Hà Nội, nguồn cung khách sạn đạt 10.986 phòng từ 66 dự án, giảm nhẹ 1% theo quý và theo năm. Tuy nhiên, trong 6 tháng cuối năm 2025, thị trường Thủ đô dự kiến sẽ đón thêm 4 khách sạn mới, cung cấp tổng cộng 1.138 phòng, bao gồm ba khách sạn 5 sao và một khách sạn 4 sao, hứa hẹn nâng cao chất lượng và đa dạng hóa lựa chọn cho du khách.

Công suất phòng trung bình đạt 72%, với giá thuê phòng trung bình là 108 USD mỗi phòng mỗi đêm, cho thấy hiệu suất hoạt động tốt của thị trường khách sạn tại Hà Nội.

Căn hộ dịch vụ không chỉ đơn thuần là nơi lưu trú, mà còn là một chỉ báo nhạy bén về sức khỏe của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và nhu cầu lưu trú dài hạn của các chuyên gia quốc tế. Trong 6 tháng đầu năm 2025, TP.HCM đã thu hút 2,7 tỷ USD vốn FDI và Hà Nội đạt 3,7 tỷ USD, cho thấy sự hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài, kéo theo nhu cầu về không gian sống tiện nghi cho các chuyên gia.

Trong Quý 2 năm 2025, thị trường TP.HCM không ghi nhận nguồn cung căn hộ dịch vụ mới, duy trì ổn định ở mức 8.000 căn. Công suất thuê đạt 80%, cho thấy tình hình hoạt động tốt và khả năng hấp thụ cao, với giá thuê trung bình khoảng 20 USD mỗi mét vuông mỗi tháng. Điều này phản ánh nhu cầu ổn định từ giới chuyên gia và người nước ngoài làm việc tại thành phố.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ dịch vụ trong quý giữ ổn định với 6.246 căn từ 64 dự án. Trong đó, khu vực Nội thành có tỷ trọng nguồn cung lớn nhất, chiếm 60%, và sẽ tiếp tục cung cấp nguồn cung tương lai trong năm 2025 thông qua 4 dự án mới với tổng cộng 739 căn.

Tỷ lệ lấp đầy duy trì ổn định ở mức 86%, trong khi giá thuê đạt 24 USD mỗi mét vuông mỗi tháng. Các con số này cho thấy sự phát triển bền vững của phân khúc căn hộ dịch vụ tại Hà Nội, được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI và lượng chuyên gia quốc tế ngày càng tăng.

Tổng thể, thị trường bất động sản thương mại Việt Nam trong Quý 2 năm 2025 đã phác họa một bức tranh về sự ổn định với nhiều tín hiệu tích cực. Dù vẫn còn những thách thức cụ thể ở từng phân khúc và từng đô thị, nhưng sự phục hồi của du lịch, dòng vốn FDI tăng trưởng, cùng với những cải thiện về hạ tầng và nhu cầu tiêu dùng bền vững, sẽ là những động lực quan trọng để phân khúc này tiếp tục phát triển vững chắc, an toàn và hiệu quả trong thời gian tới.