Giá thuê 'hạ nhiệt', tỷ lệ lấp đầy tăng: Văn phòng TP.HCM lấy lại phong độ

Theo số liệu Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý 1/2025, tổng nguồn cung văn phòng  cho thuê tại TP.HCM đạt hơn 1,63 triệu m², ghi nhận sự góp mặt mới của tòa nhà CT Prime Tower gần sân bay với gần 5.000 m² sàn cho thuê, tiếp tục bổ sung nguồn cung cho khu vực trọng điểm.

Thị trường văn phòng tiếp tục cho thấy đà phục hồi rõ nét khi tỷ lệ lấp đầy đồng loạt tăng ở cả hai phân khúc. Văn phòng hạng A ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 89,35%, tăng 2,25 điểm phần trăm so với quý trước và 4,45 điểm phần trăm so với cùng kỳ 2024. Phân khúc hạng B cũng không kém cạnh với tỷ lệ 89,96%, tăng lần lượt 3,34 và 3,55 điểm phần trăm theo quý và năm.

Nhu cầu thuê đến từ các lĩnh vực công nghệ, dược phẩm, ngân hàng và công nghệ cao. Đặc biệt, các doanh nghiệp ngày càng ưu tiên không gian làm việc hiện đại, có thiết kế thân thiện với môi trường, đi kèm giải pháp công nghệ thông minh và các chứng nhận công trình xanh.

Giá thuê văn phòng hạng A trong quý 1/2025 đạt 54,05 USD/m²/tháng, tăng nhẹ 0,7% theo quý nhưng vẫn giảm 3,7% so với cùng kỳ năm trước. Với phân khúc hạng B, mức giá ghi nhận 34,17 USD/m²/tháng, tăng gần 1% theo quý và 0,8% theo năm.

Theo Bà Trang Bùi, Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, việc điều chỉnh giá nhẹ và giữ ổn định phản ánh chiến lược linh hoạt của các chủ đầu tư trong bối cảnh nền kinh tế còn nhiều bất định. Giá thuê văn phòng giảm hoặc giữ nguyên là để giữ chân khách thuê. Thay vì tăng giá, họ tập trung vào tối ưu tỷ lệ lấp đầy, nhất là khi nguồn cung tương lai dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh.

Trong năm 2025, thị trường kỳ vọng sẽ có thêm 114.000 m² diện tích văn phòng mới, và khoảng 150.000 m² sẽ gia nhập thị trường trong hai năm tới, chủ yếu tập trung tại Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng. Đây là các khu vực đang phát triển nhanh, thu hút nhiều doanh nghiệp lớn và tập đoàn đa quốc gia.

Tuy nhiên, bà Trang cho biết thêm làn sóng nguồn cung mới cũng đặt ra thách thức lớn về tỷ lệ hấp thụ. Để duy trì sức cạnh tranh, các chủ đầu tư cần nhanh chóng thích nghi với xu hướng mới của khách thuê – những người không chỉ tìm kiếm vị trí thuận lợi mà còn đòi hỏi thiết kế hiện đại, linh hoạt, tích hợp công nghệ và yếu tố bền vững.

Còn theo số liệu CBRE Việt Nam, trong ba tháng đầu năm, các tòa nhà hạng A mới đi vào hoạt động đã thu hút hơn 4.000 m² diện tích thuê. Những công trình nổi bật như The Nexus (quận 1), The Hallmark và The Mett (khu Thủ Thiêm, TP Thủ Đức) đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy vượt 80%, cho thấy mức độ hấp dẫn của nguồn cung mới chất lượng cao.

Cùng với đó, giá thuê tại các tòa nhà mới tăng 1,6 - 1,9% so với quý trước, kéo theo giá thuê trung bình toàn TP.HCM tăng nhẹ 1,1%, đạt 46,3 USD/m²/tháng. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm ngoái, giá thuê trung bình của phân khúc hạng A vẫn thấp hơn 1,8%, phản ánh sự thận trọng trong chiến lược định giá khi thị trường còn chịu áp lực từ nguồn cung lớn.

Về tỷ lệ trống, văn phòng hạng A ghi nhận mức giảm 0,9 điểm phần trăm, còn 16,9%, trong khi phân khúc hạng B tăng 2,7 điểm phần trăm, lên 12,1%. Giá thuê hạng B cũng có điều chỉnh: giảm 0,9% theo quý, nhưng vẫn cao hơn 1,2% so với cùng kỳ năm trước, tương đương 26,4 USD/m²/tháng.

Bà Thanh Phạm – Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho biết theo khảo sát tâm lý khách thuê năm 2024 thực hiện tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương cho thấy, giá thuê cạnh tranh và chất lượng dịch vụ tòa nhà là hai yếu tố hàng đầu ảnh hưởng đến quyết định di dời văn phòng.

Thực tế tại TP.HCM cho thấy, 50% các giao dịch lớn trong quý 1/2025 là di dời văn phòng, trong đó 60% diện tích giao dịch hướng đến các tòa nhà có chất lượng tốt. Đáng chú ý, ngành công nghệ thông tin tiếp tục dẫn đầu, chiếm 25% về số lượng giao dịch và 31% về diện tích thuê, theo sau là tài chính – ngân hàng – bảo hiểm (16%) và sản xuất (14%).

Như vậy có thể thấy thị trường văn phòng TP.HCM trong quý 1/2025 đã ghi nhận nhiều tín hiệu lạc quan: tỷ lệ lấp đầy đồng loạt tăng ở cả hai phân khúc hạng A và B, trong khi giá thuê được điều chỉnh linh hoạt để giữ chân khách thuê.

Sự chuyển dịch của khách hàng đến các tòa nhà chất lượng cao, đặc biệt là từ các ngành công nghệ và tài chính, cho thấy nhu cầu văn phòng hiện đại, xanh và hiệu quả đang ngày càng rõ nét. Trong bối cảnh cạnh tranh ngày một khốc liệt, việc theo kịp xu hướng và thích ứng với kỳ vọng của khách thuê sẽ là chìa khóa giúp các chủ đầu tư duy trì lợi thế và phát triển bền vững trong thời gian tới.