Buôn đất làm giàu: Cẩn trọng với chiêu trò thổi giá

Nhìn lại thời kỳ sốt đất

Giai đoạn từ năm 2018 đến nay, trên thị trường đầu tư đất nền tại Việt Nam đã trải qua nhiều biến động đáng chú ý. Người giàu lên từ đất không ít, mà người nghèo đi vì đất cũng không ít. Trong giai đoạn này, việc sốt giá đất bùng phát trên diện rộng, tập trung tại các vùng dự kiến trở thành đặc khu kinh tế như Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh) và Vân Phong (Khánh Hòa), sau đó “xẹp” xuống khi Luật Đặc khu kinh tế chưa được Quốc hội thông qua.

Đặc biệt, tại thị trường bất động sản TP. HCM, những tháng đầu năm 2018 đã xảy ra hiện tượng tăng mạnh giá đất ở các quận vùng ven, tập trung ở phân khúc đất nền sổ đỏ và đất nền dự án. Tiếp đó là các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An… rồi lan rộng ra các tỉnh, thành miền Trung như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa…

Nguyên nhân của tình trạng trên được cho là do tình trạng đầu cơ đất đai, thổi giá đất lên cao của một số nhà đầu tư cá nhân lợi dụng thông tin chuẩn bị thành lập ba đặc khu kinh tế để đẩy giá lên cao, cùng với đó là sự buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương trong công tác quy hoạch, quản lý đất đai.

Còn tại miền Bắc, một cơn sốt đất nền cũng diễn ra mạnh mẽ ở các tỉnh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Thái Nguyên. Các báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản và nhiều nguồn tin khác nhau đã chỉ ra rằng có một sự lan rộng của cơn sốt đất nền trong những tháng đầu năm 2018, ăn theo sự phát triển kinh tế ở các tỉnh này.

Riêng tại Hà Nội, cơn sốt đất nền diễn ra ở các khu vực ven và các huyện ngoại ô. Sự hấp dẫn của đất nền ở Hà Nội tăng lên, một phần do giá đất tương đối thấp so với mặt bằng tại trung tâm thành phố. Cơn sốt này đã kéo dài suốt nhiều tháng đầu năm 2018.

Các báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản và các nguồn tin khác nhau ghi nhận rằng đất nền ở các huyện ven Hà Nội đã trở thành điểm nóng trong thị trường, với sự tăng giá đột ngột đi kèm nhiều giao dịch mua bán. Sự lan rộng của cơn sốt đất nền năm 2018 đã ảnh hưởng đến cả mặt bằng giá nhà đất và TP. Hà Nội đã phải đối mặt với thách thức điều chỉnh mặt bằng giá mới để ổn định thị trường.

Trong giai đoạn dịch COVID-19, thị trường đất nền đã trải qua nhiều biến động. Tại một số khu vực, nguồn cung đất nền giảm do ảnh hưởng của dịch, dẫn đến sự suy giảm về lượng giao dịch và mở rộng thời gian chờ đợi cho các dự án. Trái ngược với việc nguồn cung giảm, giá đất nền tăng cao do nhu cầu vẫn tồn tại.

Người dân tìm kiếm đất nền và bất động sản làm nguồn đầu tư an toàn trong bối cảnh nền kinh tế biến động khó lường do dịch bệnh. Có thời điểm, Việt Nam đã chứng kiến tình trạng người người, nhà nhà tham gia buôn bán bất động sản. Nhiều người đầu tư vào lĩnh vực này với hy vọng đổi đời, dẫn đến hệ quả là “kẻ cười, người khóc”.

Buôn đất làm giàu không dành cho những tay mơ

Chia sẻ với Đầu tư Tài chính, anh Tùng, cán bộ quản lý tại một tập đoàn lớn đóng đô trên địa bàn Hà Nội, một người chuyên buôn đất, kể lại: “Những tháng đầu năm 2018, do rảnh rỗi nên tôi đã làm sale (bán hàng) cho một văn phòng bất động sản. Trong quá trình tham gia, thấy các anh em đầu tư nên tôi cũng bắt đầu tìm hiểu”. Anh Tùng cho biết, lô đất nền đầu tiên mà anh đầu tư là lô đất thổ cư rộng 33,5m2 tại xã An Khánh, huyện Hoài Đức, Hà Nội. Khi đó, anh mua với giá 23 triệu đồng/m2 và sau 8 tháng, lô đất đã được bán lại với giá 30 triệu đồng/m2, tương đương lãi 30%. Theo anh Tùng, lô đất này hiện nay đã tăng lên mức trên dưới 50 triệu đồng/m2.

Nhờ nắm bắt được thị trường, anh Tùng cùng nhóm bạn, mỗi người có khoảng 2-3 tỷ đồng, đã đầu cơ đất thổ cư với giá trên dưới 1 triệu đồng/m2 ở các khu vực gần các tuyến cao tốc, dự án được quy hoạch, rồi chỉ có mỗi việc làm mặt bằng và chia lô. “Sau đó mình tạo ra hiệu ứng đẩy giá lên cao gấp 3-4 lần rồi bán, chứ nhu cầu thực sự là không có. Những người ở lại sau cùng là những người bị thiệt hại, còn các con buôn đều đã rút ra hết”, anh Tùng chia sẻ. Đặc biệt, các địa bàn như huyện Đan Phượng, Phúc Thọ, Thạch Thất của Hà Nội, giá đất thổ cư có lúc đã tăng lên gấp 7-8 lần so với giá trị ban đầu, còn bây giờ giá đất đã giảm hơn 20% so với thời đỉnh điểm.

Đáng chú ý, đây là những khu đất được chuyển đổi mục đích sử dụng. Anh Tùng cho hay, sau khi tìm hiểu khu đất được cấp chính quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, anh sẽ mua những khu đất có diện tích từ vài nghìn m2, trong đó có khoảng 100-200m2 đất thổ cư có sổ, còn lại là đất trồng cây lâu năm. “Sau đó chúng tôi làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất rồi chia lô ra để bán’’, anh Tùng nói.

Bên cạnh đó, anh Tùng cũng chia sẻ, có những công ty kinh doanh bất động sản “manh nha” được quy hoạch khu công nghiệp ở các tỉnh, sẽ bắt đầu vẽ ra miếng bánh nhằm “kéo sóng” ở xung quanh những khu vực này. “Về mặt pháp luật là không sai nhưng đã đẩy giá thị trường lên ở mức cao và cuối cùng, những người thiếu hiểu biết hoặc mới quay trở lại đầu tư đã bị chôn tiền tại đây. Có người bỏ ra 1 tỷ đồng mua 4-5 lô đất rồi bây giờ vẫn đang nằm im đấy”, anh Tùng cho hay.

Anh Tùng cũng cho biết, có lúc giữ hơn chục lô đất nhưng chỉ cần có lời hoặc thấy thị trường ảm đạm là đẩy ra luôn. “Có những nhà đầu tư mua một lô đất giá khoảng 200 triệu đồng mà lãi được khoảng 20-30 triệu nhưng họ không bán vì lãi ít, giờ bán thì lỗ nên cứ để đó”, anh Tùng nói.

Dù còn không ít bất cập nhưng bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn bậc nhất, đặc biệt là phân khúc đất nền. Theo một nghiên cứu về xu hướng bất động sản nửa cuối năm 2023 của Batdongsan.com.vn công bố, trong đó có khảo sát về mức độ quan tâm đến các phân khúc nhà đất, nhiều chuyên gia cho rằng cuối năm 2023 là thời điểm tốt để đầu tư đất nền.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com, nhận định về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu nhà đầu tư biết lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền ổn định. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hoá của Hà Nội khoảng 49% và TP.HCM khoảng 70%, cả nước có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hoá trên 50%. Như vậy, vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về đất đai luôn hiện hữu.

Do đó, bối cảnh thị trường khó khăn cũng là thời cơ tốt của các nhà đầu tư có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính có thể mua được những bất động sản tốt với giá hấp dẫn. Tuy nhiên, nên mua đất ở những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt, hay cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng. Còn những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng cao, mua xong để đó thì giá sẽ giảm. Những tỉnh có lượng FDI lớn hầu hết có mặt bằng giá đất nền ổn định, ít khi sụt giảm sâu.