Giá thuê thị trường văn phòng Hà Nội và TP.HCM năm 2025 như thế nào?

Thị trường văn phòng Hà Nội có xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm 

Thị trường văn phòng tại Hà Nội trong năm 2024 chứng kiến những chuyển động đáng chú ý, đặc biệt là sự dịch chuyển nguồn cầu từ khu vực trung tâm ra các khu vực ngoài trung tâm. Theo báo cáo từ JLL Việt Nam, diễn biến này phản ánh sự thay đổi trong nhu cầu thuê và chiến lược của các doanh nghiệp.

Trong quý 4/2024, diện tích hấp thụ thuần của văn phòng hạng A tại khu trung tâm đạt 8.274 m² sàn, nâng tổng mức hấp thụ cả năm lên 17.367 m² sàn. Các giao dịch thuê nổi bật tại Capital Place và Lancaster Luminaire góp phần duy trì sự ổn định ở khu vực này.

Ngược lại, khu vực ngoài trung tâm ghi nhận sự gia tăng hấp thụ ở các tòa nhà mới bù đắp cho sự sụt giảm tại các tòa nhà cũ. Tổng lượng hấp thụ ròng khu vực này trong quý 4 đạt 2.193 m², nâng con số cả năm lên 15.400 m².

Về nguồn cung, thị trường năm 2024 ghi nhận 36.500 m² sàn văn phòng hạng A mới. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tại khu vực ngoài trung tâm tăng nhẹ 1,8% theo năm, đạt 17,8%. Trong khi đó, khu trung tâm ghi nhận sự giảm tỷ lệ trống từ 25,4% (quý 4/2023) xuống 23,5%, nhờ nhu cầu ổn định từ các khách thuê ưu tiên vị trí đắc địa.

Giá chào thuê tại khu trung tâm tăng nhẹ 0,8% theo quý và 2,1% theo năm, đạt mức 34,3 USD/m²/tháng, nhờ chính sách giá mới của một số chủ đầu tư. Tại khu vực ngoài trung tâm, giá thuê không đổi theo quý nhưng tăng 0,9% theo năm, đạt 24,1 USD/m²/tháng, phần lớn nhờ các dự án mới hoàn thành tại khu vực phía Tây.

Bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, dự báo năm 2025 sẽ tiếp tục ghi nhận sự gia tăng nguồn cung văn phòng hạng A, tập trung chủ yếu tại khu vực ngoài trung tâm.

Ngoài ra, kế hoạch di dời 36 bộ ngành và các cơ quan ngoại giao đến các khu vực mới như Tây Hồ Tây và Mễ Trì sẽ thúc đẩy sự dịch chuyển nguồn cầu. Xu hướng ưu tiên các công trình xanh của khách thuê cũng tạo áp lực lên các tòa nhà mới trong việc nâng cao chất lượng và đạt chứng nhận công trình xanh.

Còn theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, năm 2025, giá thuê văn phòng Hà Nội sẽ tăng khoảng 1,7% đến 2,2% trong giai đoạn 2025–2026, tỷ lệ trống sẽ giảm xuống mức khoảng 23-24% khi nhu cầu thuê bắt đầu phục hồi.

Từ năm 2027, mức tăng giá thuê được dự báo sẽ ổn định ở khoảng 1,0% mỗi năm. Trong giai đoạn 2025–2029, tổng nguồn cung của Hà Nội sẽ tăng 7,7% mỗi năm. Bắt đầu từ năm 2027, tỷ lệ trống sẽ tăng lên 27-28% do sự gia tăng nguồn cung mới.

Nhu cầu thuê chính vẫn đến từ các ngành chủ chốt như ngân hàng, sản xuất, công nghệ thông tin, bảo hiểm và logistics. Các khách thuê trong tòa nhà văn phòng hạng A tiếp tục chú trọng vào các tiêu chuẩn bền vững và không gian làm việc linh hoạt. Tòa nhà xanh và bền vững sẽ là một xu hướng tất yếu cho các dự án phát triển mới.

Thị trường văn phòng TP.HCM: Tăng trưởng bền vững nhờ nhu cầu cao cấp và không gian xanh

Thị trường văn phòng TP.HCM tiếp tục duy trì sức hút ổn định trong năm 2024, với diện tích hấp thụ thuần của văn phòng Hạng A tại khu vực trung tâm đạt khoảng 9.400 m² trong quý 4/2024, nâng tổng diện tích hấp thụ cả năm lên 26.115 m². Nhu cầu chủ yếu đến từ các doanh nghiệp lớn tìm kiếm không gian văn phòng mới, đạt chuẩn xanh, nhằm thể hiện cam kết phát triển bền vững.

Trong khi khu vực ngoài trung tâm không ghi nhận diện tích hấp thụ ròng trong quý cuối năm, tổng diện tích hấp thụ cả năm vẫn đạt mức 8.900 m².

Các dự án mới  tại trung tâm đã trở thành điểm đến hấp dẫn, thu hút nhiều khách thuê lớn. Đây là tín hiệu tích cực cho thị trường văn phòng cao cấp khi các công ty hàng đầu tiếp tục mở rộng hoạt động tại Việt Nam.

Năm 2024 chứng kiến tổng nguồn cung văn phòng hạng A tại TP.HCM đạt 500.756 m², với 91.281 m² nằm ở khu vực ngoài trung tâm.

Nhờ nhu cầu tăng cao, tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm giảm xuống còn 14,3%, cải thiện 2,9% theo quý và 0,2% theo năm. Các tòa nhà mới tại đây cũng đạt tỷ lệ lấp đầy trên 70%. Tuy nhiên, khu vực ngoài trung tâm lại đối mặt với tỷ lệ trống cao, lên đến 36,2% trong quý 4/2024, tăng 26,2% do ảnh hưởng từ nguồn cung mới.

Chất lượng nguồn cung ngày càng được nâng cao khi các tòa nhà hiện hữu liên tục được cải tạo, nâng cấp để đạt chứng nhận công trình xanh, đáp ứng nhu cầu ngày càng khắt khe của khách thuê.

Theo bà Trang Lê, giá chào thuê văn phòng Hạng A tại khu vực trung tâm duy trì mức 56,2 USD/m²/tháng, tăng nhẹ 1,3% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm ghi nhận mức giá 29,4 USD/m²/tháng, tăng 1,4% so với năm trước. Với mức giá chỉ bằng khoảng một nửa so với trung tâm, khu vực ngoài trung tâm còn nhiều tiềm năng phát triển nếu được quy hoạch đồng bộ và thu hút thêm các cụm văn phòng lớn.

Cùng với nhận định trên, chuyên gia của Cushman & Wakefield Việt Nam cũng dự báo từ nay đến năm 2029, giá thuê trung bình tại TP.HCM dự báo sẽ duy trì ổn định, với mức thay đổi dưới 1% mỗi năm, ngoại trừ năm 2025 có dự báo tăng cao hơn.Tăng trưởng giá thuê dự báo tăng mạnh 5% trong năm 2025, nhưng xu hướng tăng sẽ có chiều hướng ổn định hơn với khoảng 0,4%–0,5% từ năm 2026 khi nguồn cung mới ngoài trung tâm được hoàn thành.

Từ năm 2026 trở đi, thị trường dự kiến sẽ có khoảng 85.000 m² nguồn cung mới mỗi năm. Khu đô thị mới Thủ Thiêm và Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng tiếp tục trở nên nổi bật hơn như những trung tâm văn phòng mới. Với nguồn cung mới gia tăng liên tục, tỷ lệ trống dự kiến sẽ duy trì ở mức cao, có thể vượt qua 24%.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhấn mạnh: “Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động, sự tăng trưởng ổn định của phân khúc văn phòng cho thuê là tín hiệu tích cực. Các doanh nghiệp cần tận dụng lợi thế từ nguồn cung dồi dào và các chính sách ưu đãi để tối ưu hóa chi phí".

Trong bối cảnh nguồn cung mới gia tăng, nhu cầu thuê văn phòng cao cấp, bền vững sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Giá thuê dự kiến duy trì mức cạnh tranh khi các tòa nhà hiện hữu cần đổi mới để giữ chân khách thuê trước sự xuất hiện của nguồn cung chất lượng cao.