TP.HCM ban hành quy định cấm phân lô bán nền tại các huyện vùng ven, thị trường sẽ về đâu?

UBND TP.HCM chính thức ban hành Quyết định số 83/2024/QĐ-ĐT, quy định việc xác định các khu vực mà chủ đầu tư dự án bất động sản và dự án xây dựng nhà ở không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo quyết định này, trên toàn TP.HCM, các chủ đầu tư bất động sản và dự án xây dựng nhà ở không được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án cho mục đích phân lô bán nền.

Đối với các dự án có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại các xã, thị trấn thuộc 5 huyện vùng ven là Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi và Nhà Bè, chủ đầu tư chỉ được phép chuyển nhượng nếu đáp ứng các điều kiện của Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Quy định này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy quá trình đô thị hóa đồng bộ, tránh tình trạng quy hoạch manh mún và phát triển tự phát tại các khu vực vùng ven.

Quy định cấm phân lô bán nền tại 5 huyện vùng ven không chỉ đảm bảo quản lý thị trường bất động sản hiệu quả mà còn góp phần xây dựng diện mạo đô thị TP.HCM ngày càng hiện đại và đồng bộ.

Về thị trường đất nền TP.HCM, theo báo cáo DKRA đang có những chuyển biến tích cực trong quý III/2024, dù vẫn phải đối mặt với những thách thức về nguồn cung.

Nguồn cung sơ cấp trong phân khúc đất nền đã tăng khoảng 11% so với cùng kỳ năm ngoái, tuy nhiên nguồn cung mới vẫn duy trì khan hiếm, chiếm chỉ 3% tổng cung sơ cấp và tăng nhẹ 2% so với quý III/2023.

Mức thanh khoản thị trường đã ghi nhận những chuyển biến tích cực khi lượng giao dịch tăng gấp 2,8 lần so với cùng kỳ năm 2023. Tuy nhiên, so với giai đoạn trước năm 2019, mức độ thanh khoản vẫn ở ngưỡng thấp. Giao dịch tập trung vào các sản phẩm hoàn thiện hạ tầng và pháp lý, với giá trung bình dưới 50 triệu đồng/m² tại TP.HCM và dưới 22 triệu đồng/m² ở các khu vực vùng phụ cận.

Bình Dương nổi bật khi dẫn dắt thị trường mới với tỷ trọng nguồn cung đạt 52% và lượng tiêu thụ đạt 78%. Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp duy trì xu hướng đi ngang so với đầu năm và vẫn neo ở mức cao do ảnh hưởng từ các chi phí đầu vào. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng giá 3% so với quý trước.

DKRA Consulting cho biết nguồn cung mới phân khúc đất nền trong quý IV/2024 sẽ duy trì xu hướng phục hồi tích cực từ quý III và đạt khoảng 350-450 nền, tập trung chủ yếu ở Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Mức thanh khoản thị trường cũng được kỳ vọng cải thiện, đặc biệt là các khu vực vùng phụ cận TP.HCM.

Sự đi vào hiệu lực của các bộ luật Bất Động Sản từ tháng 8/2024, cùng với các yếu tố kinh tế và chính sách, được dự báo sẽ tác động tích cực đến thị trường trong thời gian tới.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn, phân khúc đất nền dự kiến tiếp tục tăng trưởng mạnh khi chính sách được thực thi và hạ tầng được đầu tư.

Chuyên gia nhận định rằng, chu kỳ mới của thị trường bắt động sản sẽ mang lại chất lượng tốt hơn, đặc biệt với phân khúc đất nền. Năm 2025 được xem là bước đệm quan trọng để áp dụng và thi hành các luật định mới. Khi các quy định được thiết lập vào hệ thống, thị trường dự báo sẽ ngắm luật và dần đi vào ổn định. Hiện tại, thị trường vẫn trong giai đoạn đầu của luật mới nên còn nhiều lúng túng, với giá đất thấp hơn giá Nhà nước công bố.

Còn ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư DKRA Group, nhận định rằng, quy định mới sẽ giúp xây dựng các khu đô thị vệ tinh hoàn chỉnh, đồng bộ hơn.

Tuy nhiên, ông Thắng cũng dự báo, trong bối cảnh nguồn cung đất nền hiện nay khan hiếm, giá đất nền có thể tăng nhẹ từ 3-5%. Dẫu vậy, thị trường vẫn có nhiều sản phẩm thay thế như căn hộ, nhà phố tại TP.HCM hoặc đất nền ở các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Long An.

Mặc dù một số nhà đầu tư lo ngại giá đất nền tăng, nhiều chuyên gia nhận định rằng, tác động của quy định này không quá lớn do TP.HCM đã ngừng triển khai các dự án phân lô bán nền trong những năm gần đây. Hơn nữa, quy định mới sẽ tạo cơ hội bảo tồn quỹ đất để thu hút các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính lớn, đồng thời giúp TP.HCM xây dựng các khu đô thị vệ tinh chất lượng cao.