TP. HCM cần sàng lọc nhà đầu tư cho cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm

Sở Tài Nguyên Môi Trường (TNMT) TP. HCM đã trình dự thảo báo cáo UBND TP về kế hoạch tổ chức công tác đấu giá cho các lô đất tại Khu đô Thị mới Thủ Thiêm.  

Nhiều lô đất vàng được chuẩn bị đấu giá

Trong kế hoạch đấu giá năm 2024, TP. HCM dự định đấu giá 4 lô đất trong khu Thủ Thiêm và 3.790 căn hộ chung cư trước đây được xây dựng tái định cư. Ba lô dành cho dân cư đa chức năng, tập trung phát triển nhà ở, và một phần nhỏ diện tích thương mại dịch vụ. Lô còn lại thuộc Khu chức năng 7 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng. Thời gian chuẩn bị hồ sơ từ tháng 5 đến tháng 10/2024 và đấu giá dự kiến từ tháng 7 đến tháng 11/2024. 

Tiếp theo vào tháng 9 và tháng 11/2025, thành phố dự kiến sẽ tiếp tục bán đấu giá 7 lô. Đây là các lô đa chức năng, gồm nhà ở, văn phòng, TTTM bán lẻ... Các lô đất tập trung ở Khu chức năng 1 và 3, vị trí chiến lược với kết nối tốt với Cầu Ba Son và tiện ích công cộng hiện hữu. 

Năm 2021, cuộc đấu giá không thành công ở Thủ Thiêm khi các doanh nghiệp thắng đấu giá ở mức giá cao gấp 7-8 lần giá thị trường, đều lần lượt bỏ cọc. Vụ việc này có tác động tiêu cực đến thị trường thời điểm đó: giá đất phát triển dự án trúng thầu cao hơn nhiều mặt bằng giá thị trường, làm hạn chế khả năng tiếp cận dự án của các CĐT có tiềm lực và sự quan tâm thực sự.

Chính vì vậy, hiện nay TP.HCM đã có những bước chuẩn bị kỹ càng cho cuộc đấu giá sắp tới.

Theo đó, Sở TNMT Thành phố đã và đang hoàn thiện các khâu trong quy trình đấu giá như: phương án đấu giá, việc tổ chức lại việc bán đấu giá, xác định giá khởi điểm theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi bổ sung nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, đã được ban hành ngày 05/2/2024.  

Cụ thể hoá các tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư

Để chuẩn bị cho những cuộc đấu giá sắp tới, theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam, cho rằng việc sàng lọc nhà đầu tư là cần thiết. Vì Nghị định 10 (ngày 03/4/2023) của Chính phủ có quy định điều kiện của tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. 

Theo đó, nhà đầu tư thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp có 2 công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau thì chỉ được một công ty tham gia đấu giá. 

Doanh nghiệp tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt cọc bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, Điều 125 Luật Đất Đai 2024 quy định thêm về tổ chức tham gia: Có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án; Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

Như vậy, cần cụ thể hóa các tiêu chí để lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực chất. Đó là kinh nghiệm nhà đầu tư, cân nhắc tiêu chí kết quả hoạt động kinh doanh trong những năm gần nhất, thời gian hoạt động của DN, tổng vốn, số lượng dự án BĐS đã từng thực hiện.

Về khả năng thực hiện dự án, có thể sàng lọc bằng cách thông qua kế hoạch phát triển dự kiến của họ trên khu đất tham gia đấu giá, như điều kiện về vốn chủ sở hữu, kế hoạch thu xếp vốn chi trả tiền sử dụng đất, khả năng huy động vốn phát triển dự án. Đồng thời, nghiên cứu khả thi của phương án kinh doanh và phát triển.

“Việc sàng lọc này giúp tránh những đơn vị có khả năng gây nhiễu loạn thị trường”, bà Đỗ Thu Giang nói.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, đối với các dự án đầu tư có quy mô lớn, hoặc thời gian phát triển dài, đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giá khởi điểm thường được xác định dựa trên phương pháp thặng dư. 

Tuy nhiên, khi xác định giá đất, có thể sẽ dẫn đến sự khác biệt giữa giá khởi điểm đưa ra và giá thị trường mà các nhà đầu tư có thể đấu giá được. Điều này dẫn đến khả năng cuộc đấu giá không thành công, do giá khởi điểm không hấp dẫn nhà đầu tư.

“Để tránh được điều này cần có quy hoạch phù hợp và đơn giá khởi điểm hợp lý. Ngoài đơn vị chủ quản và cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cần có sự tham gia của các đơn vị tư vấn chuyên môn (quy hoạch và thị trường), am hiểu phát triển”, ông Troy nói thêm.

Liên quan đến hình thức đấu giá, bà Đỗ Thị Thu Giang cho biết, có 4 hình thức đấu giá: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; và Đấu giá trực tuyến.  

Ưu điểm của đấu giá trực tiếp là đấu giá được đến cùng, minh bạch, có sự cạnh tranh trực tiếp và góp phần tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, hạn chế của hình thức này là dễ lộ thông tin, dễ xảy ra tình trạng thông đồng, hay như cuộc đấu giá 2021 là thổi giá cao, rồi bỏ cọc.

Ngược lại, hình thức bỏ phiếu gián tiếp không thúc đẩy đấu giá được đến cùng và yêu cầu một cơ chế giám sát chặt chẽ khi mở phiếu trả giá.