Sáp nhập tỉnh tác động đến giá bất động sản, cơ hội hay rủi ro đầu tư?

Sáp nhập tỉnh và tác động đến giá bất động sản thế nào?

Dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán đất nền vùng ven Hà Nội trong hai tháng đầu năm 2025 tăng mạnh từ 30 - 80% tùy khu vực. Điển hình, Quốc Oai ghi nhận mức tăng 74%, cho thấy thị trường bất động sản khu vực này vẫn duy trì đà tăng trưởng tốt sau một năm.

Tuy nhiên, trái ngược với mức giá tăng cao, lượng quan tâm đến đất nền không có sự bứt phá tương ứng, thậm chí có dấu hiệu đi ngang hoặc giảm nhẹ. Điều này phản ánh thực tế rằng số lượng giao dịch vẫn chưa có nhiều thay đổi đáng kể so với cùng kỳ năm trước.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do giá đất vùng ven Hà Nội đã tăng liên tục trong những năm qua. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư và người mua có tâm lý chờ đợi, quan sát thị trường trước khi đưa ra quyết định xuống tiền.

Ngoài ra, thông tin về kế hoạch dự kiến sáp nhập một số tỉnh thời gian qua cũng góp phần làm thay đổi xu hướng đầu tư. Nhiều nhà đầu cơ chuyển hướng tìm kiếm cơ hội ở các khu vực tỉnh thay vì tập trung vào đất nền ven Hà Nội như trước đây.

Ngay sau khi xuất hiện thông tin sáp nhập, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại những địa phương liên quan đã tăng mạnh. Điều này cho thấy sự dịch chuyển dòng vốn của nhà đầu tư vào các khu vực có tiềm năng phát triển nhờ lợi thế hành chính mới.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn ghi nhận mức độ quan tâm tại Nhơn Trạch ( Đồng Nai) tăng 41%, trong khi Thuận An (Bình Dương) và Dĩ An (Bình Dương) lần lượt tăng 26% và 23%. Sự gia tăng này cho thấy các khu vực ngoài Hà Nội đang thu hút sự chú ý của giới đầu tư bất động sản.

Giá bất động sản tại các khu vực này cũng có sự điều chỉnh theo xu hướng chung, song không đồng đều. Bình Dương tiếp tục duy trì mức tăng ổn định, phản ánh sự phát triển bền vững. Trong khi đó, tại Nhơn Trạch và Bà Rịa - Vũng Tàu, giá đã tăng từ 20 - 30%, tiệm cận mức đỉnh của năm 2022 – thời điểm nhiều nhà đầu tư lớn thoát hàng.

Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, cảnh báo giai đoạn này tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư mới. Giá bất động sản không chỉ bị tác động bởi thông tin sáp nhập mà còn chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác như hạ tầng, nhu cầu lao động, nhập cư và tốc độ phát triển kinh tế địa phương.

Vị chuyên gia cũng lưu ý rằng quy hoạch có thể thay đổi hoặc việc sáp nhập diễn ra chậm hơn dự kiến. Điều này có thể khiến nhiều nhà đầu tư mua vào với mức giá cao hơn giá trị thực tế, đặc biệt tại các khu vực đang nóng sốt.

"Sáp nhập là cơ hội lớn nhưng cần tỉnh táo để chọn đúng vị trí, đúng thời điểm. Việc chạy theo tâm lý đám đông có thể dẫn đến những rủi ro khó lường", ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh.

 Cơ hội hay rủi ro đầu tư?

Việc sáp nhập tỉnh luôn thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư bất động sản, bởi đây thường là chất xúc tác tạo ra những đợt sóng đầu cơ mạnh mẽ. Theo Công ty Chứng khoán VNDIRECT, bài học từ năm 2008 khi Hà Tây và Mê Linh sáp nhập vào Hà Nội cho thấy, dù kỳ vọng giá đất tăng cao, thực tế chỉ có khu vực Hà Đông – nơi có tuyến metro Cát Linh – Hà Đông – đạt mức giá 45-50 triệu đồng/m², còn lại thị trường không có biến động đột phá như nhiều người mong đợi.

Nghiên cứu từ Trung Quốc cũng chỉ ra một xu hướng tương tự. Khi một địa phương được sáp nhập, giá đất thường tăng ngay từ giai đoạn tin đồn xuất hiện, chủ yếu do đầu cơ. Tuy nhiên, sau đó, thị trường trầm lắng trong ít nhất hai năm trước khi bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững, đồng hành cùng sự phát triển của hạ tầng và tiện ích. Điều này phản ánh quy luật chung của những cuộc chuyển đổi hành chính quy mô lớn.

Dưới góc nhìn dài hạn, VNDIRECT cho rằng sáp nhập tỉnh có thể tạo động lực tích cực cho thị trường bất động sản. Việc bỏ cấp huyện sẽ giúp tinh gọn bộ máy hành chính, hạn chế sự chồng chéo trong quyết sách và rút ngắn thời gian phê duyệt dự án đầu tư hạ tầng. Điều này không chỉ giúp tiết kiệm ngân sách mà còn tạo sự đồng bộ và minh bạch hơn trong quản lý đô thị.

Một trong những lợi ích quan trọng của sáp nhập tỉnh là mở rộng quỹ đất, giúp quy hoạch các dự án giao thông và hạ tầng công cộng thuận lợi hơn. Khi hệ thống đường vành đai, cao tốc, metro hay trường học, bệnh viện được triển khai nhanh chóng, các khu vực này sẽ trở nên hấp dẫn hơn với người mua thực sự, từ đó thúc đẩy phát triển nhà ở và giảm áp lực giãn dân cho đô thị trung tâm.

Đặc biệt, khi quỹ đất tăng lên, các chủ đầu tư sẽ có cơ hội phát triển các đại đô thị với quy mô lớn hơn. Điều này không chỉ tạo nguồn cung dồi dào mà còn góp phần giảm giá bán sơ cấp, giúp thị trường bất động sản vận hành theo hướng bền vững thay vì bị đẩy giá quá cao bởi đầu cơ.

Tuy nhiên, VNDIRECT cũng nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản thường có xu hướng "dễ lên khó xuống", nghĩa là giá tăng nhanh do tâm lý đám đông nhưng khi thị trường điều chỉnh, thanh khoản sẽ giảm sút. Do đó, dù giá nhà tại các khu vực sáp nhập có xu hướng tăng tiệm cận với khu vực trung tâm, nhưng nếu nguồn cung lớn, giá sơ cấp vẫn sẽ giữ mức hợp lý hơn so với kỳ vọng của nhà đầu cơ.

Một yếu tố quan trọng khác là khả năng triển khai các dự án nhà ở xã hội. Sau sáp nhập, quỹ đất dồi dào sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển loại hình này, giúp cân bằng cung cầu trên thị trường. Khi các dự án hạ tầng hoàn thiện và môi trường kinh tế cải thiện, nhu cầu nhà ở giá hợp lý sẽ tăng, đồng thời tạo thêm nhiều việc làm tại các khu vực này.

Tuy nhiên, theo ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing, việc đầu tư theo tin tức sáp nhập tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ông cảnh báo, những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm có thể rơi vào bẫy “mắc kẹt vốn” nếu mua bất động sản với giá đã bị đẩy lên quá cao mà không có kế hoạch thoát hàng hợp lý. "Nhà đầu tư cần đặt ra câu hỏi: Ai sẽ mua lại? Ai sẽ thuê? Ai sẽ thực sự sinh sống tại đó?" – ông Trung khuyến nghị.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đưa ra cảnh báo về hiện tượng "sốt đất theo tin đồn". Theo VARS, giá trị bất động sản muốn tăng bền vững cần dựa trên nền tảng phát triển đồng bộ về giao thông, kinh tế và hạ tầng xã hội. Nếu một khu vực không có tiềm năng khai thác thực sự, việc giá tăng nhanh do thông tin sáp nhập sẽ khó kéo dài.

Nhìn chung, việc sáp nhập tỉnh có thể tạo ra cơ hội cho bất động sản, nhưng không phải khu vực nào cũng sẽ tăng giá mạnh như kỳ vọng. Để tránh rủi ro, nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn, không chạy theo tâm lý đám đông và ưu tiên các khu vực có tiềm năng phát triển thực sự về hạ tầng và kinh tế.